בשיתוף מרכז הנדל"ן
בימים האחרונים הופקדה להתנגדויות הציבור תכנית תת"ל 65א, פרויקט תשתית רחב היקף של רכבת ישראל אשר צפוי לשפר את החיבור בין יישובי הצפון למרכז הארץ. שלב א' של התכנית כולל הכנסה לשירות של רכבות מהירות לישראל שיגיעו למהירות 250 קמ"ש, לצד הכפלה של המסילות בין חוף הכרמל בחיפה לבין תחנה חדשה העתידה לקום בשפיים. הכפלת המסילות תשפר את החיבור וזמני הנסיעה בין יישובי הצפון למרכז הארץ, ותוביל להפעלת רכבת מהירה בין חיפה לתל אביב, לצד הפעלת רכבת פרברית שתמשיך לעצור בתחנות השונות בדרך.
ההרחבה של הרכבת, שעקרונותיה אושרו בממשלה ב-2014 ותקציבה עומד על כ-31 מיליארד שקלים, כוללת בין היתר פיתוח של מתחמי דיור, מסחר ותעסוקה בסמוך לתחנות הרכבת, לצד הקמת מסופי מטען ומעברים לנוסעים ומטענים.
לצד היתרונות התחבורתיים, ישנם בעלי קרקעות הצפויים להיפגע באופן משמעותי מאישור התוכנית ליישום הרחבה זו - בעלי קרקעות סמוכות לתוואי המסילות בין תחנת חוף הכרמל לשפיים, אשר ייעוד הקרקע שבבעלותם עומד להשתנות לייעוד 'דרך', כחלק ממהלך של הפקעת קרקעות נרחבת לטובת סלילת המסילות. כתוצאה מהמהלך הצפוי, צפויה פגיעה אנושה בשווי הקרקע, וככל שלא יגישו הליכים בגין אישור התוכנית, הפיצוי שיקבלו יהיה מזערי.
על פי פסיקות היסטוריות במקרים דומים, שווי של קרקע בייעוד 'דרך' צפוי לעמוד על בין 0% ל-10% משווי קרקע למגורים, תלוי בנסיבות הקונקרטיות של כל מקרה.
הדרך למזער את הפגיעה בשווי הקרקע - הגשת התנגדות לתוכנית
לאחר שהתוכנית מופקדת להגשת התנגדויות, נפתח חלון זמן של כחודשיים בהם יכולים בעלי עניין להגיש התנגדות לפרטי התוכנית. תהליך הגשת התנגדויות מבוצע לרוב באמצעות ובלווי עורכי דין המתמחים בתחום.
לאחר הגשת ההתנגדות, מתקיים דיון בו יכול מגיש ההתנגדות ובא כוחו לטעון את טענותיהם בעל פה. לאחר שמיעת הטיעונים, הוועדה שדנה בתוכנית תדון בהתנגדויות ותחליט האם לקבלן או לא, וכתוצאה על אישור התוכנית, שינוי שלה, או דחייתה.
לכן, ההמלצה עבור בעלי קרקעות על תוואי הרכבת העתידי היא להתייעץ עם גורמי מקצוע על מנת לבדוק את מסמכי התוכנית ולהבין האם הנכסים שלהם מיועדים להפקעה, ולפעול בהתאם עד לתום תקופת הגשת ההתנגדויות על מנת לנסות לצמצם את הנזק למקרקעיהם.
הידיעה על הפקדת התכנית להתנגדות פורסמה בעיתונות לפני כחודש, כך שחלון הזמן, המצומצם מלכתחילה, הולך ונסגר בכל יום שעובר.
המדינה לא חייבת להודיע באופן פרטני לבעלי הקרקעות על ההפקעה העתידית
למרבה הצער, בעלי קרקעות רבים לא מודעים כלל לתוכנית אשר מייעדת את הקרקע שלהם להפקעה ושינוי ייעוד להקמת דרך. הסיבה לכך היא בשלב הפקדת התוכנית או אישורה, המדינה לא חייבת על פי חוק להתריע באופן אישי לכל בעלי הקרקעות הרלוונטיות על ההפקעה העתידית של הקרקע שלהם, אלא יכולה להסתפק בפרסום הודעה בעיתונות, כאשר הודעה זו לא תמיד מובנת לאנשים שלא מגיעים מתחום התכנון והבניה.
החובה של המדינה בהודעה לבעל הקרקע מגיעה בזמן אמת, רק כאשר נציגי המדינה תופסים בפועל את השטח לטובת הקמת מסילת הרכבת. בשלב זה, שווי הקרקע מזערי וחלפה כבר ההזמנות של בעל הקרקע הזדמנות להתנגד לתוכנית עצמה.
במקרה בו התכנית מאושרת - הצעד הבא הוא תביעת פיצויים
בעקבות הדיון בהתנגדויות ובמקרה בו התכנית לא נדחית, הוועדה מורה על שינויים בתוכנית ובהמשך על אישורה הסופי. מצד בעלי הקרקעות, ניתן להגיש תביעת פיצויים בגין אישור התכנית עד שלוש שנים ממועד האישור שלה. במהלך תקופה זו שווי הקרקע יורד בשיעור של 90%-100% בעקבות שינוי הייעוד לדרך, עד למועד ההפקעה בפועל. תביעת ההפקעה היא על יתרת שווי הקרקע והשווי של מה שבנוי ומחובר אליה.
לאחר ההפקעה בפועל, ניתן להגיש את התביעה לקבלת פיצויי הפקעה, עד 7 שנים ממועד תפיסת החזקה בקרקע, אלא שבמועד הזה כאמור שווי הקרקע נמוך מאד כאשר לרוב עובר זמן רב בין אישור התוכנית לבין מועד ההפקעה. במקרים רבים הקרקע עצמה מופק
עת אך לא נעשה בה שימוש על ידי הרשות שהפקיעה אותה, מה שעשוי לאפשר הליכים נוספים בהם ניתן לנקוט, על פי התייעצות עם בעלי מקצוע מומחים בתחום.
"זה הזמן לבדוק ולברר מה עלה בגורל הקרקע שלכם, ולהגן על עצמכם"
עו"ד צבי שוב מומחה לתכנון ובנייה ונדל"ן מדגיש כי "תת"ל 65/א' היא תוכנית רחבת היקף אשר תביא להגדלת תוואי הרכבת, בניית תחנות חדשות ושדרוג תחנות קיימות ותשפיע רבות על בעלי מקרקעין רבים בתוואי, ובין היתר תפקיע שטחים נרחבים.
עו"ד צבי שוב צילום: ליאת מנדלבשל עיוות בחוק, אין בשלב זה של הגשת ההתנגדויות ואף בשלב אישור התכנית, חובת הודעה אישית לבעלים בדבר הפקעת קרקעות. ולכן, המשמעות היא שבעל קרקע יכול להיות מסומן בתוכנית להפקעה, אך הוא לא יהיה מודע לכך.
חובת ההודעה האישית בדבר הפקעה מצד המדינה מגיעה רק בשלב ההפקעה בפועל, בשלב הלקיחה הפיזית, אך שלב זה כבר יהיה מאוחר מדי.'. לכן, כל בעל קרקע שנכלל בתוואי צריך לבדוק ולברר כבר עכשיו מה עולה בגורל הקרקע, ולהגיש התנגדות בהקדם כדי להגן על עצמו ועל נכסיו".
בשיתוף מרכז הנדל"ן
פורסם לראשונה: 10:17, 20.12.21
