אחד התחומים שבהם מורגש שינוי בעקבות המלחמה ברצועת עזה הוא הרצון להוציא לפועל פרויקטים של תמ”א ופינוי בינוי. מה שקודם לכן נתפס בעיקר כהזדמנות להשבחת הנכס וקבלת דירה גדולה יותר, קיבל עם בוא המלחמה פוקוס אחר: בניית בניין חזק העומד בתקן ובניית ממ”ד בדירות כחלק מהמציאות הביטחונית החדשה.
“במשך חודשיים-שלושה לאחר השבעה באוקטובר אנשים היו בחוסר ודאות והביעו חשש מהעתיד, אך העסקאות המשיכו לצאת אל הפועל”, אומר עו”ד שמואל ברטלר. “אנחנו שומעים יותר ויותר שדיירים מביעים רצון עז לקדם את ההתחדשות העירונית, דבר שקודם הצריך יותר מאמצי שכנוע. היום הם מגיעים משוכנעים, לרוב בגלל הממ”ד והבניין החדש וכמובן ההשבחה. השנה האחרונה הדגישה את הצורך בהתחדשות עירונית, במיוחד לאור העובדה שמועד פקיעת תמ”א 38 בערים רבות בישראל הוא אוגוסט 2024. זה חיזק את הצורך בקידום מתחמי פינוי-בינוי”.
משרד עורכי הדין והנוטריון ברטלר, מייסודו של עו”ד יעקב ברטלר ז”ל ובניהול עו”ד שמואל ברטלר ומאיר ברטלר, מתמחה במקרקעין כבר כמעט 70 שנה והוא אחד מחלוצי ענף ההתחדשות העירונית בישראל. המשרד מטפל במתחמים גדולים של התחדשות עירונית, בפרויקטים רבים של תמ”א 38, ועו”ד ברטלר אף מכהן כחבר בוועדה הארצית להתחדשות עירונית ובוועדה של מחוז תל אביב. הוא אף מרצה בקורס שמאים ומופיע בתביעות בפני המפקח בלשכת רישום המקרקעין ובתי המשפט.
לדבריו, היזמים גילו את היתרון הכלכלי שבתחום הפינוי בינוי, הם ערים לעובדה שמקרים רבים המתחמים נמצאם במקומות בהם הביקוש רב והמודעות הולכת וגוברת וכך גם התחרות בין היזמים. “יש נכונות גדולה יותר לכך גם לאור הגישה העירונית כיום, שהיא בעיקר קידום פרויקטים של התחדשות עירונית. יש לציין, כי הוועדות מעדיפות בערים רבות מתחמים בהם יש עירוב שימושים - מתחמים המשלבים מגורים, מסחר, ושטחים ומוסדות ציבוריים. המחוקק והוועדות להתחדשות עירונית קשובים בדרך כלל לצרכים ולרצונות היזמים וגם בעלי הדירות ומאפשרים את ההתחדשות העירונית, תוך עדכוני כללים, שמטרתם להקל על ביצועה”, מסביר עו”ד ברטלר. “יחד עם זאת, כמו כל הליך, ישנם קשיים וכשלים שונים שגורמים להתארכות ההליכים ולייקור הפרויקטים. למשל, יכולתם של בעלי דירות מסוימים לעכב פרויקט מטעמים לא עניינים. אני מופיע בתיק כזה בפני מפקח לשכת רישום מקרקעין, שבו ברור לכולם שמאחורי דרישותיהם של מספר דיירים ברעננה לא עומד דבר מלבד הרצון שלהם לקבל מהקבלן תשלום נוסף שלא באמת מגיע להם. מצד שני, נתקלתי במקרים בהם אנשים סירבו לחתום על הסכם התחדשות עירונית מטעמים מוצדקים. למשל: דייר שלא קיבל את אותה התמורה שקיבלו בעלי דירות אחרים בבניין. זכינו בפסק הדין והוא קיבל פיצוי הולם. היה גם מקרה בו טיפלתי בזוג ניצולי שואה שלא קיבלו מהיזם את הדירה שהובטחה להם בחוזה, אלא דירה קטנה, שלא התאימה בכלל לצרכיהם. גם כאן הם זכו בתביעה וקיבלו את התמורה הדרושה”.
אילו קשיים נוספים יש בתחום?
“מצד אחד יש יותר ויותר דירות הנבנות ברחבי הארץ במסגרת תוכניות של התחדשות עירונית. מצד שני, תוכניות רבות המאפשרות בניית דירות במסגרת פינוי בינוי טרם מומשו ולא הוצאו היתרי בניה כשאחת הסיבות לכך היא העדר כדאיות כלכלית. לכן, לדעתי, כל רשות המנסה לקדם תוכנית התחדשות עירונית צריכה להיות ערה לנושא זה ולאפשר רווח סביר ליזמים. הרשויות צריכת גם להקל על תוכניות המוגשות על ידי יזמים במסלול מיסוי כך שיקוצרו הזמנים ויאושרו תוכניות שהן גם כלכליות. קושי נוסף הוא העלויות הרבות שנגרמות ליזמים במהלך הניסיונות לאיתור ולגיבוש הרוב הנחוץ לתוכנית פינוי בינוי. בעניין זה אני מציע לפשט את ההליכים ולהקטין את הרוב הנדרש לאישור תכנית כזו”.
הרצון להצטיין גובר ולא פוחת במלחמה
עם פרוץ המלחמה נקט עו”ד שמואל ברטלר באסטרטגיה של שמירה על שגרת הפעילות, מבלי לתת למאורעות להשפיע על עבודת המשרד. “הייתה חובה לקיים שגרה כזאת הן לטובת הלקוחות והן לטובת העובדים”, הוא מסביר. “לצערי מצב מלחמה אינו נדיר כאן ועסק ישראלי תמיד חייב להיות מוכן לאירועים מהסוג הזה. הניהול שלנו תמיד כלל הכנה לאירועים קיצוניים וכך בנינו את מערכות המשרד והכנו את צוותי העובדים. מבחינת חוסן מנטלי, בנינו צוות שיכול לעבוד בתנאי מתח ואי ודאות. מבחינה טכנית - אנו עובדים כך שכל מערכות המחשוב והטלפוניה לנו נמצאת בעננים מאובטחים, עם מערכות גיבוי משוכללות. בכל עת ניתן להתחבר מכל מקום על פני כדור הארץ לכל מערכת ולעבוד כאילו נמצאים במשרד. כשהאירוע הגיע - היינו במוכנות מלאה, וההכנה הזאת מאפשרת לנו לעבור את התקופה הזאת וגם להתנדב ולסייע בבתי חולים וביחידות צה”ל השונות”.
בכל זאת, האירועים והמצב שהגיע בעקבותיהם השפיעו על כל אחד
“אצלנו בני משפחה משרתים בצה”ל ועובדים שלנו גויסו למילואים כשהעובדים מכווני מטרה ושואפים להמשיך לספק ללקוחות את השירות הטוב ביותר - ביחד אפשר לעבור גם תקופה קשה כזאת. אנו מקיימים ישיבות צוות גדולות, דנים במצב ובדרכי ההתמודדות, בפעילות במשרד ובחדשנות. כולם, למרות הקושי, הצליחו להשאיר את המאורעות מחוץ לכותלי המשרד ככל הניתן. הכנה מוקדמת, גיבוש צוותי עובדים, העסקת עובדים מצטיינים וכשהמטרות ברורות, עם קווי ייסוד ברורים של הארגון - חשיבות הפעילות למען הלקוח מובנת הרי שהרצון להצטיין גובר ולא פוחת כשיש מלחמה. אנחנו נותנים שירותים משפטיים חשובים מאוד ללקוחותינו מבחינתנו העובדה שיש אזעקות או עניינים אחרים לא יכולה להפריע או לשנות את ההתנהלות”.
אילו כלי ניהול נדרשו ממך כמנהל בשנה הזו?
“חוסן אישי, דבקות במשימות יחד עם יכולת קבלת החלטות בתנאי אי ודאות משתנים וקור רוח. המשכנו לטפל במתחמים שבהם אנו מטפלים ביזמים והכוללים אלפי בעלי דירות ודיירים. המשכנו לטפל בתיקים המשפטיים השוטפים בתקופת מלחמה, וזאת תוך שמירה על זמינות מרבית והמשך פעילות מקצועית”.
בתקופות מאתגרות, כאלו ואחרות, על איזה מנהל אתה מסתכל כמודל?
“אבי, עו”ד יעקב ברטלר ז”ל. הוא ידע לגבש את העובדים, נתן דוגמה אישית ופעל כל הזמן כדי לפתח את המשרד, להטמיעה טכנולוגיות חדשות, להתמקצע ולסייע בהתנדבות לגורמים רבים. גם ריי דליו, מייסד קרן הגידור הגדולה בעולם Bridgewater. כמונו דוגל בשקיפות, בביצוע תחקירים פנימיים ובהשתפרות מתמדת תוך הקמת בסיס נתונים רחב”.
איך אתה רואה את התפתחות הניהול בשנים הבאות?
“לאור כניסת הבינה המלאכותית לתחום המשפט אני חושב שיחולו שינויים בניהול העובדים ובעבודה המשפטית. ה-AI לוקחת טיפול בנושאים רבים מבני אדם, ובארצות הברית כבר רואים פיטורים על הרקע הזה. לכן, לדעתי, מנהל צריך להיות בקיא בטכנולוגיה המתפתחת ולהבין את הפעולה שלה וכיצד היא יכולה להפיק תועלת לארגון. לבינה המלאכותית תהיה בשנים הקרובות חשיבות מכרעת לארגונים. התמקצעות של המנהל ושימוש בטכנולוגיה יאפשרו שגשוג של העסק”.
