השיח על עלייה אפשרית של המוני יהודים מאוקראינה עומד במוקד ההתעניינות של האזרחים הערבים השקועים במשבר הדיור שלהם. הסיבה לכך אינה חשש מ"הקרבת" קרקעות הערבים עבור העולים (ממילא לערבים כמעט שלא נותרו קרקעות להפקעה), אלא מפחד מוחשי מעליית מחירים שתגרום להקשחת תנאי שיווק הדירות לצעירים הערבים בתוך הערים היהודיות - בין אם מדובר בעסקאות פרטיות ובין אם כאלה המתוכננות על ידי המדינה עבור הציבור הרחב.
הבעיה מתעצמת במלוא חריפותה נוכח מצוקת הדיור הגואה בחברה הערבית. זו מתבטאת בראש ובראשונה בהיעדר קרקעות לבנייה ביישובים הערביים, דבר שמונע מראש צמיחתו של שוק דיור כלשהו. "בנייה רוויה" או בניית מגדלי מגורים נעדרות כמעט כליל, למעט במקרים בודדים בערים כגון נצרת.
להוציא אחוז קטן ביותר, כל הקרקעות ביישובים הערביים הן פרטיות ובעליהן לא ממהרים ליזום תוכניות דיור, בין אם בשל היעדר משאבים ובין אם בשל החשש מאובדן הקרקע המועטה המיועדת לצאצאיהם. כמעט שאין קרקעות מדינה בתוך התוכניות המאושרות ביישובים הללו, וגם על אלה שקיימות חלות הגבלות תכנוניות, למשל הגדרתן כחקלאיות, או ייעוד שלהן לצורכי הציבור הרחב ולאו דווקא לדיור.
מאז 1948 ייעדה המדינה את רוב קרקעות הערבים ליהודים. היא הגבירה את ההפקעות באמתלות כאלה ואחרות – למשל "שטחי אש" - עד שהערבים התפרצו ביום האדמה ב-1976. וגם אז, במקום לעצור את גזל הקרקעות, התחכמה המדינה על ידי השלטת משטר הפקעות מתוחכם: במקום לעשות זאת לעיני כל, היא הנהיגה שיטה עדינה של הימנעות מהרחבת תוכניות מתאר או מהקמת יישובים ערביים.
רק עיר ערבית דוגמת מודיעין או כסיף המתוכננת בנגב תביא לצמצום משמעותי של מצוקת הדיור. כל עוד זה לא יקרה, צרת הדיור הערבית תעמיק והפשיעה תמשיך לגאות
במקביל החלה המדינה לשווק את קרקעותיה על ידי עסקאות חליפין. בתמורה לקרקעות שלה בתוך יישוב ערבי היא קיבלה שטחים חקלאיים מחוץ לו, כאשר מקדם החליפין היה בבירור לטובתה. לעתים דונם בנייה בתוך היישוב עלה לרוכש יותר משווי עשרה דונמים בחוץ (הוריי היו קורבן למדיניות זו בשנות ה-70. הם החליפו 16 דונם קרקע חקלאית שממנה התפרנסו, בעבור דונם בנייה בשטח הררי).
לצד זאת פעלה המדינה להקשחת מדיניות הניכור על ידי איסור שיווק דירות לערבים בתוך יישובים יהודיים. הדוגמא הבולטת הייתה הסירוב למכור דירת מגורים בקציר לבני הזוג אימאן ועאדל קעדאן בטענה שמדובר בקרקעות המיועדות אך ורק לציבור היהודי. העליון אמנם ביטל את האיסור בבג"ץ המפורסם, אך בפועל לא הורגש שינוי והערבים המשיכו להיות מודרים מיישובים יהודיים שעם הזמן הקיפו את עצמם והשתכללו בוועדות קבלה המיועדות לנפות את מי שאינם רצויים, או על ידי התארגנות נגד שיווק דירות לערבים, כפי שאירע בעפולה ובמקומות אחרים.
באמצעות השילוב של הגברת מדיניות החליפין עם היעדר תוכניות בנייה, ולצד עידוד מדיניות הניכור, הצליחה המדינה להבריח ("לגאול") את קרקעות הבנייה שהיו לה בתוך היישובים הערביים ואלה עברו לידיים פרטיות. כתוצאה מכך לא נותרו בתוכניות המאושרות קרקעות מדינה שאותן היא הייתה יכולה להעניק לצורכי בניית דירות עבור צעירים ערבים.
בד בבד התפתח שוק דומה ברכישת קרקעות חקלאיות. המטרה הייתה שהקונים יוכלו להחליפן בקרקעות המדינה המיועדות לבנייה בתוך הישובים, אך ככל שקרקעות המדינה אזלו והלכו, עלו מחירי הקרקעות החקלאיות שמחוץ לתוכניות המאושרות.
בנקים לא ממהרים להעמיד משכנתא ללא בטוחה מתאימה כגון שיעבוד המגרש. בחברה הערבית מדובר בבעיה, מאחר שהבעלות על הקרקע משותפת פעמים רבות לעשרות בני אדם במקביל
בינתיים, תהליך הפוך החל מקבל תאוצה בתוך החברה הערבית. המעטים המחזיקים בקרקעות פרטיות הבינו שיש לשמור עליהן מכל משמר עבור הדורות הבאים. לכן לא התפתח שוק "נדל"ני" ובעלי הקרקעות לא ששו להעמיד אותן לצורכי הקמת ושיווק יחידות דיור.
כתוצאה מכך עלה מחיר הקרקעות הפרטיות בתוך היישובים. שווי דונם אחד בשפרעם או בנצרת יכול להגיע למיליוני שקלים. זאת אף שמחיר מ"ר לדירה בת ארבעה חדרים של 140 מ"ר הוא רק כ-5,000 שקל בממוצע (לעומת פי כמה וכמה ביישובים יהודיים). כלומר, עלות הבנייה לא מהווה מכשול בפני הצעיר הערבי. המכשול הוא זמינות קרקע לבנייה.
כאשר מצד אחד תוכניות המתאר לא הורחבו, וברובן ממילא נאסרה הבנייה לגובה כדי לשמור על המרקם הכפרי, התפתחה בנייה צפופה בלב היישובים והשכונות. מי שמבקר בדיר אל אסד או בכפר מנדא למשל מתקשה להאמין למראה עיניו. הדירות נערמו אחת על השנייה כמו קופסאות גפרורים.
וכאן משתלבות שתי מכות קשות שמהן סובלת החברה הערבית: משבר הדיור והתגברות הפשיעה. איך זה קרה? בשל מצוקת הדיור הלכו רבים רחוק מדי ובנו בתים ודירות ללא היתר. כשהם נתפסו הועמדו בפניהם שתי ברירות: מאסר בפועל או תשלום קנסות עתק. כדי להימנע ממאסר בחרו רבים לשלם את הקנסות, וכדי לגייס את הכסף פנו לשוק השחור. כשלא עמדו בהחזרים, שילמו הם או קרוביהם בחייהם. במקרים אחרים בוחר החייב לחצות בעצמו את הקווים, ואת הקנס הוא משלם על ידי הצטרפות לארגוני פשיעה, סחר בנשק, סמים או גביית דמי חסות.
הבעיות הללו לא פוסחות גם על אלה שיש להם מגרש אך נתקלים בבעיות מימון חרף עלות הבנייה הנמוכה יחסית. הסיבה היא שהבנקים לא ממהרים להעמיד משכנתא ללא בטוחה מתאימה כגון שיעבוד המגרש. בחברה הערבית מדובר בבעיה, מאחר שהבעלות על הקרקע משותפת פעמים רבות לעשרות בני אדם במקביל, או שהמגרש לא רשום על שם הלווה.
לרוב תמצאו עשרות בעלים לכל שטח ואלה טרם חילקו את הזכויות ביניהם. לעתים תמצאו מאות בעלים על כל חלקה, חלקם כבר אינם בין החיים, ואיתור היורשים לצורכי חלוקת הקרקע הוא משימה כמעט בלתי אפשרית. מצב זה גרם לבנקים להעלות את ריבית המשכנתאות, מה שהרתיע את הלווים והערבים עוד יותר. גם אלה פנו לשוק השחור והתוצאות מדברות בעד עצמן: מאות הרוגים עם אלפי כלי נשק.
הפתרון הסביר יהיה הגמשת התנאים הקבועים בחוק לצורכי רישום המגרשים על שם המחזיקים, או קידום תוכנית ממשלתית לרישום הזכויות בטאבו. רישום הזכויות במרשם המקרקעין יוכל להגביר את יכולת הלווים להציע את הנכסים בתור בטוחה למשכנתא בתנאים טובים יותר. הוא יכול גם לעודד את הבנקים בהגמשת תנאי המשכנתאות.
עו"ד שקיב עליאך כל זה צריך להיעשות במקביל להרחבת תוכניות המתאר, לתיקון שלהן באופן המכשיר עוד בנייה לגובה, ובעיקר על ידי העמדת קרקעות מדינה למען הציבור הערבי ממש כפי שנעשה מול החברה היהודית. במסגרת זו יהיה ניתן להעביר את בתי הספר ויתר מוסדות הציבור אל מחוץ למרכזי האוכלוסייה, ועל הקרקע שתתפנה יהיה ניתן להקים מבני דיור עבור הצעירים.
ובכל מקרה, אין בכל אלה כדי לייתר את הצורך בהקמת עיר ערבית דוגמת מודיעין או כסיף המתוכננת בנגב. רק עיר בגודל כזה תביא לצמצום משמעותי של מצוקת הדיור. כל עוד זה לא יקרה, צרת הדיור הערבית תעמיק והפשיעה תמשיך לגאות.
- עו"ד שקיב (שכיב) עלי הוא פעיל חברתי העוסק בחברה הערבית
מעוניינים להציע טור לערוץ הדעות של ynet? שלחו לנו ynetopinion@gmail.com
