מספר כלי הרכב החשמליים בישראל נמצא בנסיקה, אך התשתיות אינן מדביקות את הגידול המואץ, עם מחסור חמור בעמדות טעינה מהירות לאורך הכבישים. חמור יותר, מרבית הבתים המשותפים בארץ אינם ערוכים להצבת עמדות טעינה בשטחים המשותפים. לא רק מבחינת תשתית שאינה מתאימה, אלא גם מבחינת הבסיס החוקי לכך. בהתאם, עימותי השכנים סביב התקנת עמדות הולכים ומתרבים.
באמצעות עורכי הדין נעם קולודני ועמוס אילן ממשרד קולודני ושות', המתמחה בדיני תכנון ובנייה ונדל"ן, גיבשנו מדריך מקוצר שעשוי לסייע ולהעניק תשובה מתאימה לשאלת השאלות: מה צריך לדעת לפני שמבקשים להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף.
ראשית, חשוב לדעת כי כל כלי רכב חשמלי מצויד בסוללה המחייבת מקור טעינה חשמלי חיצוני, ואת אותה טעינה מספקת עמדה ייעודית. ישנם סוגים רבים של עמדות: החל בציבוריות שפרוסות בתחנות תדלוק לאורך הכבישים וחניונים בעיקר במרכזים מסחריים, דרך עמדות בבתים משותפים, ועד עמדות פרטיות לדירה בודדת בחניון בניין, או כמובן בבית פרטי. בכל המקרים נדרשת התקנה מקצועית על ידי מומחה, לעיתים לפי דרישות יצרן הרכב, ואשר עשויה להשפיע על בעלי דירות נוספות.
מה הבעיות שעלולות לצוץ בעת התקנת עמדת טעינה בבניין משותף?
לדברי עו"ד נעם קולודני, המכשולים מתעוררים בעיקר סביב הצורך בשימוש ברכוש המשותף. "חוק המקרקעין והתקנון המצוי לבית המשותף קובע שבעל דירה רשאי לעשות כל שימוש ברכוש המשותף, בלי אישור של האסיפה הכללית של הדיירים, ובלבד שמדובר בשימוש רגיל וסביר, שאינו מונע שימוש דומה מיתר הדיירים.
"מכאן שעמדות טעינה המאפשרות הטענה לכל בעל רכב בבניין, יכולות להיות מוצבות ברכוש המשותף. עם זאת, תמיד כדאי לקבל את הסכמת הוועד. השאלה הראשונה שיש לברר היא האם המיקום הוא ברכוש המשותף או ברכוש שמוצמד לדירה (למשל חנייה פרטית הרשומה בטאבו על שם בעל הדירה).
"שני פסקי דין שניתנו על ידי המפקחים על רישום המקרקעין חזרו וקבעו, שהשימוש בתשתית החשמל המשותפת מהווה 'שימוש סביר' (שלכאורה אינו מצריך את אישור האסיפה הכללית של בעלי הדירות), אולם אם השימוש לא סביר, יידרש אישור האסיפה הכללית.
"למשל, אם הוא מונע את זכותו של בעל דירה אחר, כשאין מספיק מתח לכל בעלי הדירות, אם כל אחד מהם ירצה עמדה פרטית. באופן גס ניתן לומר, כי בהתקנת עמדת טעינה ברכוש מוצמד אין צורך באישור, וברכוש המשותף צריך רק אם זה שימוש לא סביר".
לאחרונה ניתן פסק דין של המפקחת על בתים משותפים בתל אביב, שבו התקבלה תביעת ועד בית לסילוק עמדת טעינה פרטית של אחת הדיירות מהחנייה המשותפת, המצויה במרתף הבניין, בשל אי הצגת הסכמה של רוב בעלי הדירות.
נקבע שהדבר מהווה שימוש לא סביר ברכוש המשותף, מאחר שמומחה מטעם בית המשפט קבע שהחיבור עשוי למנוע התחברות דומה של בעלי דירות נוספים בבניין, שבו 100 דירות. המומחה הסביר כי לא יתאפשר לבצע 100 חיבורים ל-100 עמדות דרך תקרות המרתף.
במקרה אחר אישרה מפקחת התקנה של עמדת טעינה בבית משותף בן 79 דירות בלי הסכמה של כלל הדיירים, וקבעה כי זהו שימוש סביר ברכוש המשותף. במקרה נוסף הכריע לאחרונה המפקח על בתים משותפים בכפר סבא בסכסוך בין ועד הבית לדייר שביקש להתקין עמדת טעינה.
הוועד הסכים להתקנה, אך דרש כי הדייר ירכוש ביטוח צד ג' לעמדת הטעינה, ויתחייב לשאת בכל נזק שייגרם מהעמדה. הדייר פנה למפקח וזה קבע כי על הדייר לרכוש ביטוח צד ג' בגובה 2 מיליון שקל.
בעל דירה בבניין רוצה שנתקין עמדת טעינה, אבל יש בעלי דירות שמתנגדים כי זה כרוך בהוצאות. מה הדין?
בעלי דירות רבים מגלים כי התקנת עמדת טעינה חשמלית אינה מסתיימת בעמדה עצמה, אלא מחייבת בנוסף שדרוג של תשתיות החשמל בבניין. לדברי עו"ד עמוס אילן, נדרש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות כדי לאשר התקנת עמדת טעינה אם היא תחייב גם התקנת תשתית בחנייה המשותפת. רוב כזה נדרש גם לקביעת הסדרי שימוש ומימון הוצאות ההתקנה והתחזוקה. "טרם הזמנת התקנת עמדת הטעינה, ואולי אף לפני רכישת הרכב החשמלי, מומלץ לבדוק מהי עמדתו של ועד הבית, והאם ניתנה הסכמה למי מדיירי הבית האחרים".
האם ועד הבית רשאי להציב תנאים?
לדברי עו"ד קולודני, בהחלט כן. "באחד המקרים התעוררה שאלה האם נציגות הבית המשותף יכולה להתנות את הסכמתה להתקנת עמדה בדרישה לעשות ביטוח צד שלישי לעמדה, כדי להגן על הדיירים מפגיעה שתגרום. המפקח על רישום מקרקעין השיב בחיוב, אך קבע כי הדרישה לחתימה מראש על התחייבות אישית לנזקים עתידיים, שלא מכוסים באמצעות הביטוח, איננה סבירה. כלומר, ועד בית יכול להציב תנאים, אך לא כל תנאי העולה על רוחו".
מה אני יכול לעשות אם ועד הבית לא מאשר לי להתקין עמדת טעינה?
אם אתם נתקלים בהתנגדות שנראית בלתי סבירה או בלתי חוקית, פנו לבית המשפט, או למפקחים על המקרקעין שעשויה להיות להם סמכות מקבילה.
רכשנו דירה מקבלן, כדאי לדרוש תשתית לעמדת טעינה?
כן, אם רכשתם דירה "על הנייר", עמדו על כך שהקבלן מתחייב, לכל הפחות, להתקין תשתית שתאפשר לכל דייר להתקין עמדת טעינה, אם ירצה.
מתי יוסדר התחום?
לדברי עו"ד קולודני, "בימים אלו מתגבשת הצעת חוק השואפת ליצור סטנדרט רגולטורי בעניין. הצעת התיקון לחוק המקרקעין 'התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בבית משותף ודיני מקרקעין', שעברה לאחרונה פה אחד בוועדת השרים לחקיקה, קובעת בין השאר כי בעל דירה יוכל להתקין עמדת טעינה פרטית בשטח המוצמד לדירתו (כלומר חנייה פרטית), תוך ביצוע חיבור לחשמל הדירתי, שיבטיח הפרדה בין צריכת החשמל הכללית בבית המשותף לזו של עמדת הטעינה.
עו״ד נעם קולודניורדי כהנא"בכך ייתן התיקון מענה לשאלות רבות שישנן כיום סביב סוגיות שונות ובהן שדרוג תשתיות והגדרה מהו שימוש סביר, ובעיקר שימוש שאינו מונע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים".
* אין לראות בסקירה המשפטית לעיל, שגובשה גם בסיוע אורי בוטון, כייעוץ משפטי.
