החודשים יולי־אוגוסט נחשבים ל"מאני טיים" מבחינת תחלופת שוכרי הדירות. לעתים מערכת היחסים משכיר־שוכר מסתיימת בטוב, אבל לעיתים ממש לא. מה חשוב לדעת כדי להימנע מחשיפה לתביעות ולצלוח את העסקה בשלום? שאלנו את עו"ד רענן מרום, מומחה לדיני חוזים ומקרקעין, ואת עו"ד ירון נדם, מומחה למקרקעין.
מה חשוב לדעת או לבדוק לפני ששוכרים דירה?
בקשו לראות "נסח טאבו", כדי לוודא שהמשכיר הוא בעל הדירה, ועל מנת למנוע מצב שהדירה הושכרה על ידי מישהו ששוכר אותה בעצמו, ואולי אף מתחזה. כמו כן, מציע עו"ד נדם, "שוחחו עם שכנים לדירה וודאו שהבניין מתנהל כשורה ואין בו 'פגמים' נסתרים כמו שכן בעייתי או אם מתוכננת בקרוב בניית מרפסות או תמ"א. בקשו מהמשכירים את הטלפון של השוכרים הקודמים ובקשו מהם חוות דעת על בעלי הבית. בדירות שותפים רצוי שכל אחד מהשותפים יחתום על חוזה אישי מול בעלי הבית. אם כלל השותפים חותמים יחד, די שאחד מהם מפר את החוזה כדי שהחוזה יבוטל. לבסוף, לפני הכניסה לדירה צלמו את כל החדרים, לרבות תריסים, מפסקי חשמל, ארונות מטבח, ריצוף וכו', גם ליקויים שקיימים בדירה. הוסיפו לחוזה סעיף שעל פיו הצילומים מהווים חלק בלתי נפרד ממנו, ואינכם אחראים לתיקון הליקויים שנמצאו לפני כניסתכם. הניסיון מלמד שלמרות שהיחסים בין השוכר למשכיר לאורך כל תקופת החוזה היו נהדרים, דווקא סיום החוזה עלול ליצור מתחים וחוסר הסכמות, ולכן מאוד חשוב לתעד ולצלם כל פרט וכל פגם לפני הכניסה לדירה, כדי שהשוכר יוכל להוכיח שלא הרע את מצב הנכס".
איך אפשר למנוע את עליית דמי השכירות בתום תקופת החוזה?
לאחר שהצדדים מסכימים על דמי השכירות, "מתחבאות" בחוזה מילים קטנות שיש להן השפעה רבה על דמי השכירות. למשל, הצמדה של שכר הדירה למדד (שבימינו יש לו משמעות רבה) או העלאת דמי השכירות לאחר שנה, או במימוש אופציה. עו"ד נדם: "במסגרת המו"מ רצוי להציע לבעל הדירה תקופת שכירות ארוכה, שתבטיח דמי שכירות קבועים מראש ותייצר אצלו ודאות גבוהה, ולכן יסכים אולי לוותר על הצמדה או העלאת השכירות בתקופת האופציה" (אופציה מאפשרת לחדש את החוזה לתקופה נוספת תחת תנאים זהים ועליית מחיר השכירות כפי שמוסכם על הצדדים, בדרך כלל בהצמדה למדד השכירות באזור הנכס).
ביטוח מבנה ותכולה — מי משלם ומה חשוב לדעת?
עו"ד מרום מסביר כי בהתאם לסעיף 25ט' לחוק השכירות, המשכיר אינו רשאי לחייב את השוכר ברכישת פוליסת ביטוח מבנה. אבל אם המשכיר לא רכש ביטוח מבנה, מוטב לשוכר לעשות כן, תוך וידוא שהמשכיר נרשם כמוטב בפוליסה. הסיבה היא שאם ייגרם נזק למבנה כתוצאה מרשלנות השוכר, למשל סיר ששכח על הגז, הוא עלול למצוא את עצמו משלם למשכיר פיצוי בסכומים גבוהים על הנזק. אם המשכיר ביטח את הנכס בביטוח מבנה, על השוכר לוודא שבפוליסת הביטוח קיים סעיף שעל פיו חברת הביטוח מוותרת על הזכות לתבוע את השוכר אם גרם לנזק ברשלנות. לצד זאת, לשוכר כדאי לרכוש ביטוח תכולה, לצורך הגנה על חפציו מפני שריפה, גניבה וכו', בעיקר אם המשכיר הותיר בדירה ריהוט או מוצרי חשמל.
בטוחות וערבויות — מה סביר לדרוש?
מבחינת המשכיר — הבטוחה המהירה ביותר למימוש היא ערבות בנקאית, או קבלת פיקדון במזומן. בה בעת, חוק השכירות והשאילה קובע כי גובהן המצטבר של הערובות הכספיות לא יעלה על דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות או עבור שלושה חודשי שכירות – הנמוך מבין השניים. לצד זאת, מומלץ למשכיר להחתים על הסכם השכירות גם שני ערבים בעלי יכולת פירעון. לצורך כך יש לבקש תלושי שכר או העברת תוצאת בדיקת דירוג אשראי של הערבים, או אסמכתאות כמו נסח טאבו של נכס שבבעלותם. במקביל, נהוג להחתים על שטר חוב בגובה של לפחות שישה חודשי שכירות, גם את השוכרים וגם את הערבים. מטרת שטר החוב להבטיח שהמשכיר יקבל את מה שמגיע לו במקרה של אי־קיום ההתחייבות.
עו"ד מרום מסביר: "הערבות תקפה לתקופת השכירות, ולא לתקופות נוספות שהוארכו ללא הסכמת הערבים בכתב. לפיכך, במקרה של חידוש חוזה — יש להחתימם שוב. בנוסף, מומלץ לבקש מהשוכר חמישה צ'קים פתוחים וחתומים, ללא תאריך, לפקודת העירייה, תאגיד המים, חברת החשמל, חברת הגז וועד הבית. במקרה של חוב לאחד מהגופים הנ"ל, יש להשתמש בצ'ק הרלוונטי".
השוכר נקלע לקשיים כלכליים ואין לו איך לשלם שכר דירה. האם הבעלים יכול לפנות אותו ולנעול את הדירה?
במקרה כזה אין מנוס מהגשת תביעה לפינוי לבית המשפט. ישנם הסכמי שכירות שבהם מכניסים סעיף, לפיו במקרה של אי־תשלום דמי השכירות רשאי המשכיר להיכנס לדירה, לנתק את החשמל ולפנות את חפציו של השוכר. אולם, מסביר עו"ד מרום, "מדובר בסעיף בלתי חוקי, המהווה למעשה עבירה פלילית של התפרצות ו/או גניבה, ומעת לעת אכן מוגשים כתבי אישום בגלל עבירה כזאת. אם בית משפט קבע שעל השוכר לפנות את הנכס אך הוא לא עשה כן, יש לפתוח תיק בהוצאה לפועל, למסור לשוכר הודעת פינוי, ובשלב הבא להביא קבלן הוצאה לפועל לביצוע פעולות הפינוי".
אילו טיפים נוספים ניתן לתת למשכירים?
חשוב מאוד לאתר מידע מקדים על השוכר הפוטנציאלי. אם בדיקה בגוגל העלתה שהיה מעורב בעבר בהליכים משפטיים עם משכיר, הדבר צריך להדליק נורה אדומה. מוטב במקביל לשוחח עם המשכיר הקודם. עו"ד מרום מציין עוד: "אין למסור מפתח לדירה כל עוד החוזה והערבויות אינם חתומים במלואם על ידי השוכר והערבים".
מי יתקן ליקויים קלים בציוד של המשכיר?
חוק השכירות והשאילה קובע כי בעל הדירה אחראי לתיקון כל פגם או קלקול בציוד או במערכות הדירה, שנובע משימוש תקין וסביר, וזאת בתוך 30 ימים. עו"ד נדם: "היה ומדובר על תיקון דחוף — על הבעלים לתקן תוך זמן סביר, ולא יאוחר משלושה ימים. החוק אף קובע כי אם תיקון הפגם דחוף, כך שהשוכר לא יכול להמתין לתיקונו על ידי המשכיר, השוכר יכול לתקן על חשבונו בלי שיצטרך לבקש אישור לכך מהמשכיר. על המשכיר יהיה להחזיר לשוכר את הוצאותיו. החוק לא מגדיר מה מהווה נזק דחוף, ועל מנת להימנע ממחלוקות, כדאי לפרט זאת בחוזה השכירות. כך למשל, אפשר לכלול קלקול במזגן כנזק דחוף, כך גם נזילת מים אקוטית או בעיית חשמל מהותית".
מציאת שוכר חלופי – מתי ואיך?
לעיתים שוכר מבקש לסיים את חוזה השכירות לפני תום תקופת השכירות, בשל שינוי המצב המשפחתי, מעבר עבודה ועוד. מקובל מאוד לקבוע בחוזה השכירות את האפשרות שהשוכר ידאג לשוכר חלופי שיניח את דעתו של בעל הדירה, וזה לא יוכל להתנגד לכך אלא מטעמים סבירים. אלא שעו"ד נדם מסביר, כי "טעמים סבירים הוא מושג נזיל, ובעל הנכס יכול בקלות לסרב לשוכר החלופי שמוצע לו. אי לכך, מומלץ להכניס לחוזה סעיף שבו לשני הצדדים קיימת הזכות לבטל את החוזה באופן חד־צדדי, וללא הפרה של הצד השני. בה בעת, חובה שהזכות לביטול תינתן לשני הצדדים באופן שווה, כלומר: אם המשכיר זכאי לבטל את החוזה גם ללא הפרה של השוכר, חובה שיהיה בחוזה סעיף שמקנה גם לשוכר את הזכות הזו".
