אחד היעדים של משרד הבינוי והשיכון בספר היעדים הממשלתי שפורסם אתמול הוא להגביר את "הניידות החברתית", כלומר, במילים פשוטות – להוביל להגדלת הביקושים למגורים גם ביישובי הפריפריה, ולא רק באזורי הביקוש. בדיקה מיוחדת שנערכה עבור "ממון" מגלה כי עוד בטרם החל המשרד בקידום יעד זה, הייתה זו, כך נראה, החלטת בנק ישראל להעלות את הריבית, שהובילה לשינוי במפת הביקושים לדירות בישראל: מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי במחוז הדרום נרכשו 3,169 דירות חדשות מתחילת השנה, שהן 27% מהדירות החדשות שנמכרו ב־2023.
בשבוע שעבר פירסמה הלמ"ס נתונים אודות מכירת דירות חדשות בחודש מאי האחרון, לפיהם גם בחודש זה נמשכה מגמת ההאטה בביקושים, לאחר שנמכרו 2,180 דירות חדשות בלבד. אמנם מדובר בעלייה של 46.8% לעומת השפל באפריל 2023, שנבע מחג הפסח, אך בניכוי עונתיות נתון זה עומד על כ־2,230 דירות, ירידה של 7.6% לעומת החודש הקודם.
במקביל נציין כי גם אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר פירסם נתונים אודות מכירת דירות חדשות ויד שנייה (יחד) לחודש מאי, לפיהם בחודש זה נמכרו 6,163 דירות, זאת לעומת 10,470 דירות שנמכרו בחודש המקביל אשתקד - צניחה של 41%.
ניתוח נתוני הלמ"ס אודות מכירת דירות חדשות, שביצעה חברת "ארי מגורים לשיווק נדל"ן" לגבי החודשים ינואר-מאי 2022 מול ינואר-מאי 2023, מעלה כי כמות העסקאות למכירת דירות חדשות בתקופה זו אכן ירדה בכל הארץ בשיעור משמעותי של כ־43%. ואולם, הניתוח מגלה כי הירידה במחוזות השונים אינה אחידה, ויכולה להצביע על שינויים במפת הביקושים לדירות בישראל.
כך, למשל, המחוז שבו חלה הירידה החדה ביותר בעסקאות למכירת דירות חדשות הוא מחוז תל־אביב. מספר העסקאות בתקופה שנבדקה (1,665 דירות חדשות שנמכרו) ירד בכ־60%, כאשר שיעור העסקאות במחוז זה מכלל העסקאות בכל הארץ ירד מ־20% בחודשים ינואר-מאי אשתקד לשיעור של כ־14% בלבד מתחילת השנה. נתון זה יכול להסביר את העובדה שבמדד מחירי הדיור שפירסמה הלמ"ס בסוף השבוע חלה גם ירידת המחירים הגבוהה ביותר במחוז תל־אביב (1.1% בחודשיים שנבדקו ו־5.9% בחישוב שנתי). כלומר ככל שקרסו הביקושים, כך ירדו המחירים.
במחוז יהודה ושומרון חלה ירידה של כ־60% ברכישת דירות חדשות. במחוז המרכז חלה צניחה של כ־51%. במחוז הצפון חלה ירידה של כ־40%. במחוז ירושלים ירידה של 29.3%. במחוז דרום הירידה הנמוכה ביותר בהיקף העסקאות בשנה החולפת בשיעור של כ־23% בלבד, כאשר בשלושת החודשים האחרונים אף נרשמה עלייה של 5.2% בעסקאות ביחס לשלושת החודשים שקדמו להם.
דירה בהנחה
לדברי אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי קבוצת ארי מגורים, "ישנן מספר סיבות לשינוי במפת הביקושים לדירות החדשות מאזורי הביקוש לדרום הארץ, כפי שמשתקף מהבדיקה שערכנו. בראש ובראשונה, יש השפעה למחירי הדירות. במחוז דרום נמכרות דירות חדשות במחירים נמוכים באופן משמעותי מאזור תל־אביב והמרכז, וכאשר עלויות המימון עלו בעקבות העלאות הריבית, הרוכשים חישבו מסלול מחדש – והעדיפו לרכוש דירות חדשות זולות יותר בדרום. בנוסף, הטבות המס שניתן לקבל בחלק מיישובי הפריפריה, במקרה של דרום הארץ, למשל באופקים, נתיבות ושדרות, משפיעות גם הן על רוכשי הדירות, שמבינים כיום יותר מתמיד את המשמעות של ההטבות הללו ככלי המאפשר להתמודד עם עלויות מימון המשכנתה ויוקר המחיה".
אסרף מוסיף כי גורם משפיע נוסף הן התוכניות הממשלתיות. "על פי נתוני הלמ"ס, יותר מרבע מהדירות החדשות שנמכרו בחודשים האחרונים הן במסגרת תוכניות דיור בהנחה", הוא אומר. "זאת משום שבשנים האחרונות שווקו קרקעות לעשרות אלפי יחידות דיור במסגרת התוכניות הממשלתיות בדרום הארץ, וחלק מהעסקאות מתממש היום, מה שגם משפיע על מפת העסקאות לרכישת דירות חדשות".
למרות הקיפאון
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל משותף ומבעלי "SK שמאות", מציין כי העובדה שבאזור הדרום מתבצעות עסקאות למרות הקיפאון בשוק, באה לידי ביטוי גם במחירי הדירות. "בכל הארץ חלה ירידה ממוצעת של 0.3% במחירי הדירות, ואילו במחוז הדרום חלה עלייה של 0.5%. עליית המחירים ועליית הריבית דוחפות את רוכשי הדירות, לרבות משקיעים, לאזורים שבהם ניתן היום למצוא דירות זולות יותר, כאשר גם עליית מחירי השכירות מהווה זרז לרכישת דירה למגורים".
לדבריו, "בשנים האחרונות שווקו הרבה קרקעות לבניית שכונות חדשות בערי הדרום, וההיצע הגבוה משפיע גם הוא על שינוי מפת הביקושים. עם זאת, צריך לזכור שמרבית המכרזים הגדולים שפורסמו בשבועות האחרונים לבנייה למגורים בערי הדרום נכשלו, וייתכן שזה ישפיע בשנים הקרובות על ירידה בהיצע הדירות באזור".
עובדים גם מהבית
אמנון מחרז, מנכ"ל יזמות בקבוצת בראל שבונה בדרום הארץ, מוסיף כי סיבה נוספת לביקושים הגבוהים בדרום הארץ נעוצה בהבשלת הסכמי גג בערים אופקים, נתיבות, שדרות ובאר־שבע, שהובילו להקמתן של שכונות חדשות. מחרז: "שכונת אפיקי נחל במזרח אופקים, שבה אנו מקימים פרויקט מגורים, היא דוגמא לשכונה שמוקמת במסגרת הסכם גג שנחתם בין העירייה למדינה, וצפויה לכלול מעל 7,000 יחידות דיור חדשות. זוגות ממרכז הארץ, שעברו לשכונות החדשות משכו חברים ובני משפחה אחריהם. עובדים במרכז הבינו שכאשר ניתן לעבוד חלק מהשבוע מהבית – הם לא חייבים להישאר לגור בדירות צפופות בתל־אביב, ויכולים ליהנות מהמרחב בפריפריה. הצורך בדירות מרווחות יצר תופעה של משפרי דיור, שמכרו דירה במרכז ורכשו באותו מחיר דירה חדשה בפריפריה".
