שכר הדירה בישראל מתייקר ומגיע לגבהים חדשים, ורק בסוף השבוע פירסמנו ב"ממון" את התוכנית החדשה של משרד הבינוי והשיכון להתמודדות עם משבר השכירות, שכוללת בין היתר הקמת אגף שכירות במשרד, יוזמה לקידום מודל המשלב קנייה והשכרה ובחינה של תמריצים לטובת משכירי הדירות, שיאפשרו חוזי שכירות ארוכי טווח. עד שהתוכניות האלה ייצאו לפועל, החלטנו לבדוק מה קורה בשטח וניסינו להבין עד כמה עליית שכר הדירה השפיעה על הביקושים לשכירות.
בדיקה שערכה עבור "ממון" חברת הפינטק WeCheck (וויצ'ק), המספקת לבעלי דירות ודיירים פתרונות פיננסיים מבוססי טכנולוגיה, בחנה כמה זמן לוקח לבעלי הנכסים הפרטיים להשכיר דירות לציבור השוכרים בשלושת החודשים האחרונים (מאי, יוני, יולי) ב־10 ערים מרכזיות בישראל, והעיר תל־אביב היוותה את נקודת הייחוס בשל הביקושים הקשיחים שבה למגורים בשכירות. במסגרת הבדיקה נבחן משך זמן פרסום המודעות להשכרה של דירות בנות 4 חדרים עד למועד סגירת עסקאות השכירות. הבדיקה התבצעה על סמך נתוני אמת שהתקבלו ממדגם של כ־11 אלף דירות להשכרה ברחבי הארץ ומשך הזמן לחתימת חוזה שכירות סופי בין בעל דירה ובין השוכר, מרגע פרסום המודעה.
מהנתונים עולה כי שוק השכירות בתל־אביב נשאר יציב. העיר הגיעה למקום השני ברשימת הערים שבהן משך הזמן עד לסגירת עסקה להשכרת דירה היה הקצר ביותר.
העיר המפתיעה שבה לוקח הכי פחות זמן להשכיר דירה היא פתח־תקווה, עם זמן ממוצע של 16.6 ימים בשלושת החודשים האחרונים. אחרי פתח־תקווה ות"א ברשימה ניצבת ירושלים, עם 17.8 ימים בבמוצע.
ביקוש עקבי בת"א
בשאר הערים שנבדקו משך הזמן הממוצע לסגירת עסקת שכירות הופך ארוך משמעותית ביחס לתל־אביב, כפי שניתן לראות בטבלה. כך לדוגמה, בחיפה עמד על 19.9 ימים בממוצע בשלושת החודשים האחרונים. באשקלון הזמן הממוצע עמד על 21.3 ימים ואילו ברמת־גן הזמן הממוצע עמד על 25.2 ימים (הכי הרבה מבין הערים שנבדקו).
"היציבות בתל־אביב מדגישה את הביקוש העקבי ואת שוק השכירות הגדול שבו היא מאופיינת", מסביר ל"ממון" רמי רונן, מנכ"ל חברת ווי'צק שערכה את הבדיקה. "הממצאים מציגים הבדלים גדולים במשך הזמן שלוקח לבעל נכס להשכיר דירת 4 חדרים בתל־אביב לעומת ערים אחרות. בעוד בתל־אביב משך הזמן עד לסגירת עסקת שכירות עם דייר נע סביב שבועיים וחצי, באזורים כמו באר־שבע, חולון, ראשון־לציון, רמת־גן ונתניה משך הזמן נע בין שלושה שבועות ועד לחודש ימים. לעומת זאת, השוק בירושלים מאוד דומה לתל־אביב בתקופה הזאת".
רונן מוסיף כי "ככלל, אנו רואים שמשך הזמן להשכרת דירות בערי הפריפריה ארוך משמעותית, ויש לך שתי סיבות אפשריות – ביקוש נמוך או היצע גדול יותר. כמו כן ממצאי הבדיקה מצביעים על כך שלמרות מחירי השכירות הגבוהים, השוכרים עדיין מחפשים מגורים בערי המרכז, ורמת הביקוש שם לא נפגעה. תל־אביב ממשיכה להיות יעד בעל ביקוש גבוה בשוק השכירות, עם תחלופת דירות מהירה גם בהשוואה לשכנותיה. אבל הסיבות לכך אינן קשורות להיצע וביקוש בלבד, אלא גם לגורמים מורכבים בהרבה כמו דמוגרפיה, מאפיינים חברתיים־כלכליים שונים ואוכלוסיות שונות של שוכרים ובעלי דירות".
רונן מדגיש כי "חודשי הקיץ מהווים את התקופה העמוסה ביותר בשוק, ובה מציאת שוכר היא הקלה ביותר עבור בעלי הדירות, מה שמקצר את זמני החתימה על החוזים בתקופה הנוכחית. מלבד זאת, יש גורמים נוספים שמשפיעים על משך הזמן לסגירת החוזה, על המחירים ועל הביקוש. נכון להיום, סביבת הריבית הגבוהה מייצרת עלייה בהחזרי המשכנתאות, שמכבידה על בעלי הדירות ומובילה לעליית מחירים. במקביל, העלייה מקשה על צעירים בישראל לרכוש דירה ולחתום על משכנתה, מה שמשאיר אותם בשוק. באופן כללי, המגמה היום היא כזו שמתאפיינת בביקוש גבוה לצד עליית מחירים, שלשוכרים אין ברירה אלא להתמודד איתה".
הדירות לא נחטפות
לדברי השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "הנתונים מלמדים אותנו שתל־אביב הייתה ונותרה מותג, אבל כזה שהתייקר בשנים האחרונות. מכאן ניתן להסיק שגם לשוכרים המבוססים יחסית שפעילים בה, העיר הפכה לפשוט יקרה מדי. גם בירושלים עלו המחירים בחדות לאחרונה; ופתח־תקווה, המהווה חלופה נוחה יותר לשכירות, למשל לעומת בני־ברק ורמת־גן המצויות ממערב לה ובצמידות לתל־אביב. המשך הרשימה מלמד אותנו על החוסן הפיננסי של השוכרים באותם היישובים. נוכח העליות החדות בדמי השכירות בתקופה האחרונה, אנו רואים שדירות לא ממש נחטפות, ויש לכך סיבה פשוטה: המחירים מרקיעי שחקים, וציבור השוכרים באזורי הביקוש מתקשה לעמוד בפני המציאות החדשה".
ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר לשיווק נדל"ן, מחזק את הדברים: "שוק הנדל"ן למכירה נמצא בהקפאה בשל עליית הריבית על המשכנתאות, שייקרה משמעותית את עלויות המימון של רוכשי הדירות, וגם בשל ציפייה של הרוכשים שמחירי הדירות יירדו", הוא אומר. "אולם הביקוש והצורך בקורת גג לא ירד, אלא להפך, הביקושים ממשיכים לעלות ומוסתים לשוק השכירות. לכן לא מפתיע שבמרבית הערים שנבדקו אנחנו רואים בחודש יולי ירידה במספר הימים הנדרשים להשכרת נכס. כלומר, עסקאות השכירות נסגרות מהר יותר כי בשוק יש תחושה של מחסור. הפער בין הערים השונות נובע מיחסי הביקוש וההיצע. בערים שבהן הייתה פעילות רבה של משקיעים בשנים האחרונות ונבנו בהן שכונות חדשות שריכזו את פעילותם, יש מלאי גדול יותר של דירות המוצעות להשכרה ולכן תקופת סגירת העסקאות ארוכה יותר. אך עדיין ניתן לראות שבכל הערים שנבדקו נדרש פחות מחודש להשכרת הנכס".
לדבריו, "צריך לזכור שבתקופה האחרונה אנו עדים למספר מגמות שמשפיעות ועוד ישפיעו על שוק השכירות. הראשונה, שוק השכירות ארוכת הטווח קפא בשל עליית הריבית, ופחות יזמים מתמודדים על מכרזים של בנייה להשכרה – והמשמעות היא שמספר הדירות להשכרה לא יעלה בשנים הקרובות. השנייה, שוק ההתחדשות העירונית והריסתן של אלפי יחידות דיור לצורך בנייתן מחדש מייצר ביקוש נוסף לדירות להשכרה. רק במחוז תל־אביב נהרסו השנה 2,350 דירות, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). במקרים כאלה בעלי הדירות המפונים מדירותיהם יגורו בדירה שכורה בין 3 ל־4 שנים עד להשלמת הפרויקט וייצרו ביקוש נוסף לצד מחוסרי הדיור. כמו כן העלאת מס הרכישה למשקיעים שרוכשים דירות חדשות ועליית הוצאות המימון מדירות גם את רגלי המשקיעים משוק הדירות החדשות – וגם כאן צפויה ירידה במספר הדירות שייצאו להשכרה בשנים הקרובות. לכן, להערכתי, המגמה של קיצור זמן העסקאות בשוק השכירות תימשך, כמו גם עליית מחירי השכירות".
אוהד דנוס: "נוכח העליות החדות בדמי השכירות אנו רואים שדירות לא ממש נחטפות. ציבור השוכרים באזורי ביקוש מתקשה לעמוד במציאות החדשה"
