מה הבדל בין קריסת חברת נדל"ן לקבוצת רכישה?
יש הבדל בין קריסה של יזם שמכר דירות (פרויקט יזמי) בהתאם לחוק המכר, כלומר כאשר ניתנו לרוכשים בטוחות, לבין קבוצת רכישה אשר ההתקשרות אינה כפופה לחוק המכר. בסיטואציה הראשונה הכספים מוגנים והבנק שנתן את הבטוחות נכנס לנעלי היזם ומתקשר עם קבלן מבצע אחר להשלמת הפרויקט. במקרים חריגים ישיב הבנק לרוכשים את הכספים בהתאם לערבויות שקיבלו. הבעיה הגדולה במקרה זה היא עיכוב בהשלמת הפרויקט שיכול להימשך גם כמה שנים. במקרה של קבוצת רכישה, ככלל לא ניתנו בטוחות/ערבויות מלבד רישום הערות אזהרה כנגד תשלום של הרוכשים בגין מרכיב הקרקע. בסיטואציה כזאת, עם קריסת החברה ממונה נאמן שמציג את האפשרויות שיכולות לכלול השבת חלק מכספי ההשקעה או התקשרות עם קבלן מבצע אחר. במקרים אלו עלולים הרוכשים להוסיף סכומים נכבדים כדי להשלים את הפרויקט.
מה יעלה בגורל הרוכשים של חברת נדל"ן שנקלעה לקשיים ומונה לה נאמן?
אם לרוכשים זכויות חוזיות שמובטחות בערבות ביצוע או בבטוחה של חברת ביטוח על כל תשלום שבוצע, מעמדם טוב. כך גם כשמדובר בהערת אזהרה לטובת הרוכשים. בהיעדר בטוחות, מצבם אינו עדיף על מצבם של נושים רגילים. ייתכן שהרוכשים יידרשו להוסיף כספים, כדי שיוכלו לקבל את דירתם.
למה חשוב לשים לב כשקונים דירה?
הסכם רכישת דירה מקבלן כפוף להוראות חוק המכר (דירות). במסגרת זו מחויב הקבלן להמציא לרוכש ערבות על כל תשלום ע"ח מחיר הדירה (ובלבד ששולם סכום העולה על 7%). כמו כן כל תשלום יבוצע באמצעות פנקס שוברי תשלום שינפיק הבנק המלווה של הפרויקט. ככל שפועלים שלא בהתאם לחוק הנ"ל, כספי הרוכש אינם מובטחים.
מה לגבי קבוצת רכישה?
בקבוצת רכישה הסיכון גבוה יותר כי החבר בקבוצה אינו מקבל ערבות בנקאית לפי חוק המכר. החשש בקבוצת רכישה הוא פחות מקריסת החברה המארגנת, אלא מסיכונים אחרים כגון: הצורך בהזרמת כספים נוספים והיכולת של כל אחד מחברי הקבוצה להזרים כספים אלה; קבלת מימון פיננסי לאחר שהבנק יאשר כל אחד מחברי הקבוצה.
איך בוחרים יזם לפרויקט התחדשות עירונית?
יש להסתייע באנשי מקצוע, כמו עו"ד המתמחים בהתחדשות עירונית, מפקח ושמאי מקרקעין. כדאי לערוך בדיקת נאותות ליזם, שבמסגרתה ייבדק הרקע המשפטי שלו, אם מדובר בחברה מפירת חוק; בדיקה במאגרי מידע משפטיים לגבי תביעות (אם קיימות) נגד היזם; בדיקת זהות בעלי המניות בחברה היזמית.
יש לדרוש מהיזם להציג אסמכתאות לאיתנותו הפיננסית וליכולתו לממן את הפרויקט ולקבל ליווי פיננסי. ניתן ורצוי גם לבחון פרויקטים שבוצעו על ידו. במסגרת ההסכם עם היזם שייבחר, יש לדרוש ממנו ערבויות וביטחונות שניתן יהיה לממש במקרה של קריסתו הכלכלית או מינוי נאמן. הערבויות והביטחונות האלו והעובדה שהפרויקט יבוצע אך ורק בליווי בנקאי, מקטינים מאוד את הסיכון.
המדריך גובש בעזרת עו"ד איתי אנשל המתמחה בליטיגציה מסחרית ומקרקעין, עו"ד אבנר כהן, שותף מייסד במשרד כהן וילצ'יק ושות', עורכי הדין זיו גרומן ואסף שפי המייצגים רוכשי דירות ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית
