בסוף השבוע הקרוב צפויה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפרסם את מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט, הכולל בתוכו את מדד השכירות, שבשנה האחרונה זינק בשיעור חסר תקדים, והערכות הן כי ימשיך לטפס. במקביל, בשבוע שחלף החליט בנק ישראל שוב להותיר את הריבית על כנה, אולם היא עדיין מכבידה על ציבור נוטלי המשכנתאות. על רקע נתונים עגומים אלה, נשאלת השאלה – מה עדיף: לקנות בית וליטול משכנתה, או לשכור דירה? כמובן שרכישת נכס תלויה בהון העצמי של הדייר.
בדיקה שערכה עבור "ממון" חברת בסט קרדיט משכנתאות ופיננסים בקרב 15 ערים מרכזיות, מעלה כי ברוב אזורי הביקוש ישנם פערים של אלפי שקלים בין דמי השכירות החודשיים להחזרי המשכנתה. מאידך, באזורי הפריפריה ישנן ערים שבהן החזרי המשכנתה נמוכים בכמה מאות שקלים משכר הדירה. הבדיקה התייחסה למחיר ממוצע של דירות ארבעה חדרים בשטח של 95 מ"ר מעסקאות שדווחו לרשות המסים בין מארס 2022 לאוגוסט 2023.
במסגרת הבדיקה חושבו החזרי המשכנתה לפי שני מסלולים – 75% מימון ו־50% מימון, כאשר החזרי המשכנתה במסלול 75% מימון הם כמובן גבוהים יותר. על צידה השני של המטוטלת הציבה הבדיקה את דמי השכירות החודשיים הממוצעים לדירת ארבעה חדרים, שנבחנו לפי שילוב של תשואת שכר דירה ממוצעת ובדיקה מול מודעות שכירות מהשטח ומלוחות מוכרים בישראל כגון יד 2 ומדלן.
ממצאי הבדיקה מראים כי החזרי המשכנתה בישראל התייקרו ב־36% בין 2022 ל־2023, מאז התחלת העלאת הריבית על ידי בנק ישראל. על פי נתוני בנק ישראל, כשלושה רבעים מסך המשכנתאות החדשות שנלקחו הן באחוז מימון גבוה של החל מ־45% ורק רבע הן מתחת לזה. כמעט מחצית מהישראלים נוטלים משכנתה המוגדרת כמסוכנת, כלומר מעל 30% יחס החזר (המושפע מיכולת ההשתכרות שלהם).
לדברי בן עמי יעקב, מייסד ומנכ"ל חברת בסט קרדיט משכנתאות ופיננסים שערכה את הבדיקה, "אם לפני שנה וחצי־שנתיים על כל מיליון שקל משכנתה ל־30 שנה, ההחזר החודשי המינימלי היה כ־3,800 שקל בחודש, היום על אותו סכום ההחזר עומד על 5,200 שקל בחודש".
הבדיקה חושפת פערים גבוהים מאוד, בעיקר באזורי הביקוש, בין דמי השכירות על דירת ארבעה חדרים לגובה החזרי המשכנתה לדירה דומה. כך, למשל, בשכונת נחלת יצחק בת"א דירת ארבעה חדרים עולה 4.465 מיליון שקל ושכר הדירה עומד על 8,186 שקל בחודש. החזרי המשכנתה ב־75% מימון יכולים להגיע לכ־17 אלף שקל – פער של מעל 9,000 שקל בחודש (112%) לעומת דמי השכירות הממוצעים בשכונה. החזרי המשכנתה ב־50% מימון בנחלת יצחק מגיעים לכ־11,600 שקל בחודש – פער של יותר מ־3,400 שקל מול דמי השכירות.
פערים גבוהים נמצאו בבדיקה גם בשכונת הרצליה הירוקה, שם מחיר ממוצע של דירת ארבעה חדרים עומד על 3.249 מיליון שקל, ואילו שכר הדירה על 7,283 שקל בחודש. הפער בין דמי השכירות להחזרי המשכנתה ב־75% מימון עומד על יותר מ־5,000 שקל ובמסלול של 50% מעל 1,100 שקל. בשכונת פסגת אונו בקריית־אונו המחיר הממוצע של דירת ארבעה חדרים עומד על 3.135 מיליון שקל, וגובה שכר הדירה הוא 7,184 שקל בחודש. הפערים במסלול של 75% מימון עומדים על 5,000 שקל ובמסלול של 50% מימון על כמעט 1,000 שקל.
אחת הערים המרכזיות שנמצא בהן כי החזרי המשכנתה עשויים להיות זולים יותר מדמי השכירות החודשיים היא חיפה. עליית מחירי הדירות בשנתיים האחרונות איפיינה פחות את העיר הצפונית, שם שוק הדיור היה מנומנם יותר. על פי הבדיקה, בשכונת קריית־חיים המזרחית דירת ארבעה חדרים עולה בממוצע 1.615 מיליון שקל, ואילו שכר הדירה עומד על 4,710 שקל בחודש. החזר המשכנתה הממוצע במימון של 75% עומד על 6,299 שקל בחודש, אולם במימון של 50% ההחזר עומד על 4,199 שקל בחודש, לעומת שכירות של 4,710 שקל בחודש. המשמעות: 511 שקל פחות (פער של 11%).
לדברי רקפת להב, סמנכ"לית שיווק בקבוצת אלמוג הבונה בעיר, "מחירי השכירות באזורי הביקוש טיפסו בשנתיים האחרונות בצורה חדה. חיפה יוצאת דופן משום שמצד אחד מדובר בעיר גדולה עם מוסדות חינוך גבוה, מתחמי תעסוקה והייטק, תרבות, ים ונוף, ומצד שני מחירי הדירות החדשות בה נותרו נמוכים משמעותית ביחס למרכז ועדיין לא הדביקו את הפערים של עליות המחירים בשנים האחרונות".
ערים נוספות שבהן החזר המשכנתה החודשי נמוך מדמי השכירות הן קריית־שמונה, נהריה, באר־שבע, מצפה רמון ואילת. בקריית־שמונה, למשל, דירת ארבעה חדרים עולה 1.13 מיליון שקל בממוצע, ואילו שכר הדירה עומד על 3,580 שקל בחודש.
במימון של 75% החזר המשכנתה החודשי יעמוד על 4,409 שקל בחודש – מעט יותר משכר הדירה הממוצע; אולם במימון של 50% שכר הדירה יעמוד על 2,939 שקל – 18% פחות מגובה השכירות.
ואילו בשכונת שחמון באילת, דירת ארבעה חדרים עולה בממוצע 1.71 מיליון שקל, ואילו שכר הדירה עומד על 5,273 שקל בחודש.
במימון של 50%, ההחזר החודשי עומד על 4,446 שקל בחודש – פער של 827 שקל בין החזרי המשכנתה לדמי השכירות.
