הזוכים הראשונים בתוכנית "מחיר למשתכן", שהשנה התאפשר להם למכור את דירותיהם בשוק החופשי, מיהרו לעשות זאת, וליהנות מעליית ערך הנכסים שרכשו בהנחה משמעותית לפני כשבע שנים, ולהרוויח עד מיליון שקל. כך עולה מסקירת הנדל"ן למגורים, החודשית, שפירסם אתמול הכלכלן הראשי הנכנס במשרד האוצר, שמואל אברמזון, לחודש יולי.
על פי הסקירה, בערים עפולה ולוד הוסרה "תקופת החסימה" שבמסגרתה לא ניתן היה למכור דירה שבה זכה חסר דיור במסגרת תוכנית הדיור המוזל. על פי הנחיות מחיר למשתכן, זוכה שרוכש דירה בפרויקט אינו יכול למכור את הדירה במשך שבע שנים מרגע הזכייה בהגרלה או במשך חמש שנים מרגע קבלת טופס אכלוס. תקופת החסימה בעפולה ולוד, הערים הראשונות שבהן קודמו פרויקטים מוזלים בסבסוד המדינה, הוסרו בדצמבר 2022 ומארס 2023 בהתאמה.
מניתוח אגף הכלכלן הראשי באוצר עולה כי בעפולה, 10.9% מהרוכשים כבר מכרו את דירת מחיר למשתכן. בלוד עומד שיעור מי שמכרו את דירתם על 4.5%. באוצר מסבירים כי בהינתן פרק הזמן הקצר יחסית שחלף ממועד תום החסימה, בפרט על רקע הקיפאון ורמת העסקאות הנמוכה בשוק הדיור, שיעורי מכירה אלו גבוהים יחסית.
בפילוח לפי חמישוני שכר, בולטת שכיחות גבוהה יחסית, של מוכרים בחמישון העליון מקרב הרוכשים בעפולה. כלומר, מי ששכרם גבוה במיוחד (עמד בעת הרכישה על 37 אלף שקל, ועלה ל־50 אלף שקל בשנת 2022) הם אלו שהזדרזו למכור את דירתם במחיר למשתכן בעפולה יותר מאשר מי שלכאורה עשויים להיות במצוקה כלכלית, בפרט על רקע עליות הריבית במשק בשנה האחרונה. סביר להניח כי ממצא זה מוסבר ביכולת הגבוהה של אותם רוכשים, שמרביתם כלל אינם מתגוררים בעפולה (רק 17% מהם התגוררו בעפולה בעת הרכישה) לרכוש דירה אחרת ולהשתמש בדירת מחיר למשתכן כדירה להשקעה (להשכרה).
רווח טוב
בניתוח רווח ההון הריאלי של מי שכבר מכרו את דירת "מחיר למשתכן" בעפולה נמצא כי בממוצע עמד רווח זה על 635 אלף שקל, סכום אשר מהווה רווח הון ריאלי של 78% ביחס למחיר הדירה שרכשו. בלוד עמד הרווח הריאלי הממוצע על מיליון שקל, המהווה עליה ריאלית בשיעור של 124% ביחס בו רכשו את הדירה.
באחת הביקורות החריפות על תוכנית מחיר למשתכן, שקודמה על ידי שר האוצר דאז, משה כחלון, הייתה שהתוכנית הופכת, למעשה, חסרי דיור למשקיעי נדל"ן. נתוני הכלכלן הראשי מהיום ממחישים את הטענה הזאת.
בראיון בכנס נדל"ן עם מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, הוא אמר כי אינו רואה "בעיה שחסר דירה יקנה דירה במסגרת תוכנית דירה בהנחה, ישכיר אותה וישכור במקום אחר. אני לא חושב שניתן לקרוא להם משקיעים, זה אדם שקונה את הדירה הראשונה שלו. בתוכניות הממשלתיות, בין 70%-60% מהזכאים גרים בדירה ועדיין יש כאלו ששוכרים ומשכירים".
רק 6,912 דירות נמכרו בחודש יולי
בתוך כך, באגף הכלכלן הראשי ניתחו, כמדי חודש, את נתוני מכירת הדירות (חדשות ויד שנייה) לחודש יולי ומצאו כי נמשכת מגמת הקיפאון בשוק הנדל"ן למגורים. ביולי נרכשו 6,912 דירות - ירידה של 27% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם.
בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי יולי מאז תחילת שנות האלפיים נמצא כי רמתו קרובה לרמת השפל שנרשמה ביולי 2002, אשר עמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השנייה.
סך העסקאות בדירות יד שנייה ביולי עמד על 4,412 דירות - ירידה חדה של 32% בהשוואה ליולי אשתקד, אולם בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 4%. מכירות הקבלנים הסתכמו ב־2,500 דירות (כולל במסגרת מחיר למשתכן) - ירידה של 15% בהשוואה לאשתקד ושל 12% בהשוואה לחודש הקודם.
