יש לכם נכס בבעלותכם הממוקם בתוואי המטרו העתידי? המדינה כבר מתכננת להפקיע את השטח שבו הוא מצוי – ופירסמה את צווי ההפקעה.
בעלי נכסים בתוואי קו המטרו M3, שאושר בשנה שעברה וצפוי לעבור מהרצליה דרך תל־אביב, חולון, בת־ים ועד נתב"ג, החלו לקבל בשבועות האחרונים הצעות רכישה מהמדינה עבור הקרקעות שאותן היא צריכה להפקיע לצורך יישום התוכנית. אמנם על פי הערכות הפרויקט הגרנדיוזי יחל לפעול רק בשנת 2034, אולם שרת התחבורה מירי רגב כבר חתמה על חלק מהצווים. כמו כן פורסמו חלק מצווי ההפקעה לתוואי קו המטרו M1 שאושר גם הוא אשתקד. בשבוע שעבר אושר תוואי המטרו M2.
עד כה פורסמו עשרות צווי הפקעה, מרביתם לגבי שטחי דרך או שטחי ציבור, אך ישנם מקרים שבמסגרתם ההפקעה כוללת גם הריסת מבנה קיים או פגיעה ביכולתם של בעלי המבנה לעשות שימוש בנכס. ברוב המקרים מדובר בנכסי נדל"ן מניב, אך לעיתים גם בנכסים למגורים. המשמעות של צווי ההפקעה היא שהמדינה מתכננת לרכוש באופן כפוי את הקרקע לצורכי ציבור.
תביעת פיצויים
עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה ממשרד עוה"ד שוב ושות', המתמחים בדיני הפקעות, מספקים עבור "ממון" מספר דוגמאות לצווי הפקעה שנשלחו לבעלי נכסים. בין היתר מדובר בחלקה מבונה (הכוונה לחלקה שאינה ריקה ויש עליה מבנים שכבר בנויים, לאו דווקא מגורים) ליד קניון בת־ים ברחוב יוספטל בעיר, שם מתוכננת הפקעת שטח בהיקף של כ־700 מ"ר מתוך שטח כולל של כשבעה דונם. המשמעות היא שחלק מהמבנים המצויים באזור, המשמשים לייעודים שונים, צפויים להיהרס במסגרת הקמת קו המטרו – ובעליהם יוכלו להגיש תביעה בגין ירידת ערך.
דוגמה נוספת שמספקים עו"ד שוב ובן אריה היא לגבי שטח בקריית־אונו שבו מצוי בית צמוד קרקע הממוקם על חלקה בהיקף של כ־700 מ"ר. במסגרת הצו לשטח זה, מתוכננת הפקעה של כ־100 מ"ר. כלומר, המשמעות היא שהמדינה מתכננת להפקיע שטח מתוך מגרש שעליו נמצא בית קיים, ובעלי הנכס יוכלו גם הם להגיש תביעת פיצויים.
השמאית מיכל שימקביץ, שותפה בכירה במשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', ושרית אלוני, שמאית מקרקעין בכירה במשרד, מציינות כי יש מקרים שבהם מבוצעת הפקעה של שטחי דרך, אך גם היא מהווה פגיעה בשימוש בנכס, ולכן יכולה להיות לכך השפעה אקוטית על בעל הקרקע.
כך לדוגמא, בראשון־לציון (שייכת לתוואי תוכנית M1) מתוכננת הפקעה של שטח דרך המהווה את הכניסה לתחנת דלק ביציאה הדרומית מהעיר, כלומר ייתכן שבעל הנכס לא קיבל צו הפקעה – אבל בגלל הפקעה בחלקה צמודה, הנכס שלו ייחסם וייפגע, והוא אף יהיה זכאי לפיצויים. כמו כן, מעיון בצווי ההפקעות עולה כי צפויה פגיעה בנגישות לקניון "לב ראשון" ברחוב ז'בוטינסקי במרכז העיר, והמשמעות היא שבעלי הקניון יהיו זכאים גם הם לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך.
דוגמה נוספת שמספקות שימקביץ ואלוני נוגעת לחלקה שצמודה לבנייני מגורים בשכונת יד אליהו בתל־אביב. ההפקעה תגביל את הנגישות לאותם בתים, והמשמעות היא שבעלי הדירות יוכלו להגיש תביעות בגין ירידת ערך או הגדלת היקף הפיצויים.
מניעת גישה למבנים
זאת לא הפעם הראשונה שהמדינה מפקיעה שטחים שמונעים גישה למבנים – ברחוב אלנבי, למשל, בוטלו חניות או צומצמו גישות לבנייני מגורים לצורך הקמת הקו הסגול, וכך גם התוכנית ברחוב ארלוזורוב. שוב ובן אריה מסבירים כי כדי לטפל במקרים של פגיעה בנכסים בשל תוכנית המטרו, יש להגיש תביעת פיצויים או תביעה בגין ירידת ערך עוד בטרם קבלת צווי ההפקעה.
לצורך כך, יש לבדוק אם הנכסים מצויים בסמוך לתוואי קווי המטרו. אפשר לאתר את מפות הקווים ואת מיקומי התחנות באתר של נת"ע שמקימה את פרויקט המטרו, ואת תשריטי ההפקעה אפשר למצוא באתר מינהל התכנון.
לדבריהם, "רצוי לנהל מו"מ עם נת"ע בטרם נקיטת הליכים משפטיים, שכן לעיתים ניתן להגיע לפשרה, ויש לקחת בחשבון שכשהתיק מסתיים בהסכמות, מתווספים תמריצים בגובה של 25% וניתן להתגמש לגבי מועד הפינוי, מועדי תשלום הפיצויים ועוד".
הטבת מס
עוד מוסיפים שוב ובן אריה כי "במקרה של המטרו, רוב התוכניות אושרו ולכן חלף המועד להגשת השגות לגביהן, אך ניתן, כאמור, להגיש תביעת ירידת ערך תוך 3 שנים ממועד אישור התוכנית. את התביעה מגישים לוועדה לפיצויים למיזם המטרו, להבדיל מתביעות פיצויים רגילות שהיו מוגשות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שבתחום שיפוטה נמצאת הקרקע. את תביעת ההפקעה בגין נטילת הקרקע יש להגיש 7 שנים ממועד תפיסת החזקה, אך ההמלצה היא לפעול באופן מיידי ובמקביל לתביעת ירידת הערך, שכן יש משמעות לפיצויים שישולמו".
הם מציינים גם כי "חשוב לשים לב שהמחוקק נתן הטבת מס במקרה של פיצויי הפקעה מאחר שמדובר כביכול ברכישה כפויה, ולכן המס הוא מחצית ממה שצריך לשלם בעל קרקע בדרך שבשגרה. אך בעוד שהטבה זו ניתנת בפיצויי הפקעה, בתביעות ירידת ערך, שהם שלב מקדים להפקעה (שינוי ייעוד הקרקע), קבע בית המשפט העליון כי לא תוענק הטבה של מחצית מהמס כפי שקובע החוק בפיצויי הפקעה".
