למגמה המתרחבת של התחדשות עירונית מצטרפת גם בעיה חדשה: עלייה במחירי השכירות באזור הפרויקט של פינוי בינוי. כך עולה מבדיקת "ממון".
פרויקט התחדשות עירונית רחב היקף ברמת־השרון ממחיש זאת. מדובר בפרויקט פינוי בינוי מרכזי בשכונת מורשה שמקדמת חברת אאורה, במסגרתו ייהרסו 23 בנייני רכבת רעועים הכוללים 4 קומות כל אחד ובסך הכול 180 דירות ישנות, לטובת הקמה של 8 מגדלי מגורים חדשים בני 20 קומות כל אחד, שיכללו 678 דירות חדשות.
שלב א' של הפרויקט, הממוקם במתחם אילת בשכונה, כבר החל במסגרת של "בינוי פינוי", כלומר תחילה החלה בנייתם של שני מגדלים על קרקע פנויה הסמוכה למתחם המגורים. השבוע החלה גם הריסת הבניינים הישנים בשלב ב'.
למעשה, שני המגדלים הראשונים כבר מצויים בבנייה מתקדמת, בזמן שבעלי הדירות עדיין התגוררו במבנים הישנים בסמוך. כעת, החברה צפויה להתחיל את בנייתם של ששת המגדלים הנוספים.
לצורך כך הוחלט לפנות את 180 הדיירים במתחם המגורים הישן "במקשה אחת", מתוכם גם 30 דיירים המתגוררים בדירות של חברת הדיור הציבורי עמידר.
עו"ד קרן פרשקר ממשרד עוה"ד רז כהן פרשקר ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית וליווי דיירים ומלווה את הדיירים בפרויקט יחד עם עו"ד משה רז כהן, מסבירה ל"ממון" כי "מדובר באחד הפינויים הגדולים, במסגרתו מפונה מספר גדול של דיירים בבת אחת, על מנת שהם לא יגורו באתר בנייה. זה נטל שיזמים בדרך כלל לא לוקחים על עצמם, והמטרה הייתה להיטיב עם הדיירים".
הדיירים שמפונים מבתיהם מקבלים מהיזם תשלום עבור שכר דירה בנכס חלופי שעליהם לאתר. במקרה של מתחם אילת, התברר כי היצע הדירות להשכרה באזור היה קטן. חלק מהדיירים היו זקוקים לסיוע באיתור דירה באופן פרטני, כמו קשישים או עם מוגבלות, וגילו גם שמחירי השכירות בשכונה זינקו.
עו"ד פרשקר: "מציאת דיור חלופי בסביבה מוגבלת ובתקופה של עלייה דרסטית בדמי השכירות הוא אירוע מורכב שלהערכתי לא היה כמותו. אנחנו מצויים בתקופה שבה היצע הדיור להשכרה גם כך הולך ופוחת, על אחת כמה וכמה בעיר מרכזית כמו רמת־השרון, שגם מאופיינת ברובה בבנייה לא רוויה אלא בעיקר בבתים פרטיים. מה שקרה זה שדיירים התקשו למצוא דירה חלופית, וחלקם נאלצו לעזוב את העיר כדי לגור בדירה חלופית מתאימה בכפר־סבא ובראש־העין".
לדברי המתווך מעין נובה מסוכנות רימקס סטאר הרצליה, שפועל גם בשכונות מורשה, נווה מגן ורסקו ברמת־השרון, "לאחרונה עלו מחירי השכירות בשכונת מורשה מעבר לנורמה. לאחרונה היו פינויים משמעותיים של בניינים שנהרסים לטובת פרויקטים חדשים באזור מתחם אילת, בית גוברין ורחוב השחל. הדבר הביא ללחץ על שוק השכירות המקומי, שכן נוספו הרבה משפחות שביקשו לשכור דירות באזור. השוק הגיב לכך באופן טבעי, וניתן היה לראות שחלק גדול מהמשכירים העלו את שכר הדירה, בעיקר בסביבת השכונה, במאות ועד אלפי שקלים לחודש. כך למשל, שכר הדירה בדירת 4 חדרים ממוצעת בשכונת מורשה, שעמד לפני כן על סכום שנע בין 5,500-5,000 שקל בחודש, קפץ לסכום של 7,000-6,500 שקל בחודש בקירוב".
קרוב לבית
התופעה של עלייה במחירי השכירות בעקבות פינוי דיירים לטובת פרויקט פינוי בינוי חולשת על פני מרבית השכונות שבהן מקודמת התחדשות עירונית. השמאי אוהד דנוס מסביר כי "כאשר נהרס בניין לצורך בנייתו מחדש, עניין הלוקח כשלוש שנים, זה אך טבעי שהדיירים שעזבו את אותו הבניין יחפשו דירה בסביבה הקרובה".
לדברי דנוס, "התופעה הזו גורמת לגידול בביקוש, הקטנת היצעים כתוצאה מהריסת המבנים הישנים ועלייה תלולה במחירי השכירות. כשמדובר בפרויקט התחדשות עירונית הכולל עשרות עד מאות דירות ישנות, אנו מקבלים את התופעה הזו על סטרואידים. בעלי הדירות המתפנים מקבלים מימון לשכר דירה מהיזם – מה שמאפשר להם לעיתים להיות 'נדיבים' ולשלם יותר עבור דירה חלופית".
טל קידר, מנכ"ל קידר מבנים, מספק דוגמה נוספת לעליות מחירי השכירות במגה־פרויקט שהוא בונה ברחוב הגאולה ברעננה. "פינינו 138 דיירים במתחם שהיו צריכים למצוא דירה חלופית עד 90 יום, לא היו מספיק דירות באזור - היו רק 10 דירות באתרי החיפושים - וכל טלפון בעל הנכס הקפיץ את המחיר ב־1,000 שקל, ב־2,000 שקל. בעלי הדירות להשכרה פשוט ניצלו את המצב. אני מעריך שמדובר בעלייה של כ־30%-20%. אני מזהה מגמה דומה גם בשני פרויקטים שלנו בכפר־סבא".
בגבעתיים, למשל, המצב שונה. רונן כהן, זכיין רימקס דרך הנדל"ן בעיר, נותן דוגמה אחרת של עלייה מינורית במחירי השכירות במתחם ההסתדרות. "רואים עלייה בשיעור של כ־7%, ויש לא מעט דיירים שאין להם בעיה לעבור לרמת־גן או הסביבה כי הילדים כבר יצאו מהבית. בכל מקרה, אין הרבה היצע באזור, ואני אומר למחפשי הדירות – אל תחכו לדקה ה־90, יקודמו פה עוד הרבה פרויקטים, ובהמשך בכלל לא יהיה היצע".
איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אזורים: "העלייה בשכירות מושפעת מעלייה כללית בשנים האחרונות ועלייה שנובעת מפרויקטים שהבשילו ויצאו לביצוע בבת אחת. צריך להבין שמה שקורה עכשיו זו תקופת ביניים - פרויקטים של התחדשות עירונית שהחוזים עליהם נחתמו לפני 5 ו־10 שנים החלו להבשיל כעת".
