ופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, מביטה קדימה ל־2024 בדאגה. הגרפים שבידיה מראים על שילוב יוצא דופן בין שורה של נתונים שליליים."המלחמה הגיעה אחרי שנה של עליות ריבית, אינפלציה, יוקר מחיה אסטרונומי וחוסר ודאות בשווקים", היא אומרת. "ניתן לומר שיש פה סערה שלמה, הוריקן של ממש, שהנפגעים העיקריים ממנה יהיו משפחות ממעמד הביניים. יותר מדי אנשים כבר נמצאים על קצה גבול יכולת החזר המשכנתה, וכל הסימנים מעידים ש־2024 לא תביא עימה בשורות טובות עבורם. אני פוגשת יותר ויותר משקי בית, ששני בני הזוג עובדים, ועדיין לא מצליחים לעמוד בהחזרים, בהלוואות, במשכנתה. עליית הריבית יצרה אפקט שחורג הרבה מעבר למשכנתאות בלבד, ולצערי, המדינה לא תופסת את עוצמת המשבר".
בואי נרד לעומק הנתונים.
"2023 זו שנה שכולנו נרצה לשכוח. המחצית הראשונה של השנה הייתה המשך של העליות האגרסיביות בריבית, והמחצית השנייה הפכה למסע הישרדות ומלחמה על הבית של ציבור נוטלי המשכנתאות. כבר ערב המלחמה ראינו כי משקי בית רבים בישראל מתקשים כלכלית, חלקם על סף קריסה. זה מתבטא בכמות הולכת וגדלה של משכנתאות שנמצאות בפיגור של מעל 90 יום. השיא נרשם בחודש אוקטובר השנה, עם גידול של כ־35% לעומת אוקטובר 2022 במשכנתאות בפיגור. המצוקה הגדולה ביותר באה לידי ביטוי דווקא במשכנתאות שבין 600 אלף שקלים ל־1.2 מיליון — מה שמעיד שזהו מעמד הביניים שקורס, ופחות האוכלוסיות החלשות, כפי שאולי היה ניתן לצפות. במערכת הבנקאית לא מייחסים לנתון הזה את המשקל הראוי בטענה כי עדיין מדובר באחוז קטן מסך ההלוואות לדיור, אבל אני לא מודאגת מהמספרים של הבנקים, אני מודאגת מהאנשים. תבינו, משפחה שנקלעת לסחרור כלכלי זה אירוע לא פשוט, לעיתים זה כדור שלג שפשוט מרסק אנשים, מערכות יחסים, עסקים שאנשים חלמו עליהם שנים".
הסיבה המרכזית לכך היא כמובן העלייה התלולה בריבית: בפברואר 2022 הריבית במשק הייתה כמעט אפסית ועמדה על 0.1% — באוקטובר האחרון היא כבר זינקה לנתון שיא של 4.75%. התוצאה: ההחזר הממוצע שעמד על 4,120 שקל ב־2021, קפץ בחדות ל־5,885 שקל כיום. עלייה של 1,760 שקל (!) תוך זמן קצר יחסית בחיי המשכנתה. או במילים פשוטות: כאלפיים שקל בממוצע שחסרים למשפחות רבות בישראל כדי לגמור את החודש. אם נוסיף לכך את השלכות המלחמה — פגיעה בעצמאים רבים, שכירים שיצאו לחל"ת, בעלי משפחות שמגויסים כבר למעלה מחודשיים — ניתן להבין היטב את הדאגה לגבי העתיד שממתין לנו ב־2024.
נתון נוסף שמלמד על מצוקת נוטלי המשכנתאות מתייחס לאחוז המשכנתאות בסיכון. יעקב מתייחסת למשכנתאות שבהן ההחזר החודשי הוא יותר מ־30% מסך ההכנסות החודשי של המשפחה. למשל, בני זוג שמרוויחים ביחד 15,000 שקל — אם המשכנתה שלהם גבוהה מ־4,500 שקל היא תיחשב למשכנתה בסיכון בכל הנוגע להחזר ביחס להכנסה. "בשנת 2021 37% מהמשכנתאות עמדו בסיכון בקטגוריה הזו, ב־2022 מגמת העלייה בסיכון נמשכה ככל שהריבית זינקה וסיימנו את השנה עם כ־45% מהעסקאות בסיכון. ב־2023 נשברו כל השיאים והגענו כבר ל־55% מהעסקאות. על פי הנתונים הללו, אנחנו רואים שבמהלך שנתיים ההחזר החודשי למשכנתא זינק בכ־40% מכ־4,100 שקל לכ־5,800 בעוד שהשכר הריאלי במשק כמעט לא עלה בכלל. ניתן לומר באופן מובהק שהעלייה הדרמטית בהחזרי המשכנתה שחקה משמעותית את ההכנסה הפנויה של משקי הבית והעמידה רבים מהם בבעיה קשה לגמור את החודש בלי להיקלע למינוס ולחובות".
נתון מדאיג נוסף המעיד על הקושי של הציבור מתייחס לכך שלראשונה המשיכות מקופות ההשתלמות גבוהות מההפקדות. מגמת המשיכות מהקופות הלכה וגדלה בשנים האחרונות והגיעה לשיא שלילי באוקטובר עם 19.5 מיליארד שקל מקרנות ההשתלמות וכ־16 מיליארד מקופות הגמל והפיצויים. המשמעות המסוכנת: הלקוחות צורכים בהווה את כספי העתיד. או אם לנסח זאת בצורה ברורה יותר: אלפי משפחות ישראליות ממשכנות את העתיד שלהן רק כדי לשרוד את החודשים הקרובים. "זה נתון שמעמיד משקי בית רבים בסכנה לטווח הארוך. זה לא משהו שראינו בישראל בעשור האחרון, והוא מצביע על מצוקה קשה מאוד של משפחות שעושות הכל כדי להישאר עם הראש מעל המים".
בנקודה הזו חייבים לציין את הבנקים שהתגייסו לעזרת המשפחות שנקלעו לקשיים כשהציעו לציבור הקפאת משכנתאות. יעקב מסבירה כי הצעד הזה "ימתן את קצב העליות בפיגורים וייתן אוויר לנשימה למשפחות רבות שנמצאות על סף קריסה ומתנהלות על קצה גבול היכולת". עם זאת היא מדגישה שמדובר בפלסטר זמני בלבד. הבעיה לא תיעלם מעצמה, וגם להקפאה יש ברוב המקרים מחיר: עלייה בגובה ההחזר החודשי מיד עם סיום ההקפאה.
המלך נפל
יעקב, 48, נשואה פלוס ארבעה. היא מתגוררת ביישוב מבועים בנגב הצפוני, כ־12 ק"מ מרצועת עזה. למרות זאת לא התפנתה במהלך המלחמה מביתה. יעקב בוגרת תואר ראשון בכלכלה וניהול עם התמחות במימון — יועצת משכנתאות עצמאית מזה כעשור. יעקב היא האישה הראשונה שעומדת בראש ההתאחדות. "נשים נמצאות היום בהרבה עמדות מפתח במשק ואני אישית רואה את המגמה הזו הולכת ומתחזקת. אנחנו זוכות לראות במלחמה את הלוחמות שלנו בשטח שוברות עוד ועוד תקרות זכוכית. בהתאחדות שלנו יש ייצוג נשי גדול ומשמעותי וגם אני קיבלתי תמיכה חזקה מאוד בתור אישה להוביל. אני גאה על ההזדמנות הזו, ובעיקר על הזכות להעביר מסר לנשים צעירות — זה אפשרי, תאמינו בעצמכן ואל תתנו לאיש להסיט אתכן מהמסלול".
נופר נכנסה לתפקידה בתקופה סוערת בשוק המשכנתאות. "ב־2023 בוצעו 70 אלף עסקאות משכנתה, ירידה של 42% מ־2022 בעקבות העלייה בריביות. אם ניקח לצורך השוואה את 2019, שזו השנה שמיצצגת שוק נורמלי לפני משבר הקורונה — מספר העסקאות עמד על 96 אלף. אנחנו מסיימים את השנה עם משכנתה ממוצעת שעומדת על כמיליון שקלים".
איך הריבית משפיעה על הרכב המשכנתה?
"השינו הדרמטי ביותר הוא ברכיב הפריים, שהיה 'המלך של המשכנתאות' ותפס נפח של 39% מהרכב המשכנתה בשנת 2022. ב־2023 הוא צנח ל־13% מסך התמהיל. את המקום שלו תפס המסלול של ריבית לא צמודה שמשתנה כל 5 שנים, שזינק מ־4% מסך התמהיל ל30%! זה מוכיח את הרצון של הלווים לקבל יציבות בהחזר המשכנתה לצד החשש מעמלות פירעון מוקדם".
מה השינוי העיקרי שאתם חשים מהלקוחות? אנשים שתיכננו לרכוש דירה לפני המלחמה עצרו עסקאות?
"אנשים שנרתעו מעליית הריבית והמתינו על הגדר מגלים עכשיו חששות גבוהים יותר בשל חוסר הוודאות במשק. זה נוגע כמובן גם לחששות לגבי המצב התעסוקתי בגלל המלחמה. אם כי אנו חשים ניצני התעוררות בגלל הציפייה לירידת ריבית קרובה, וגם בגלל האפשרות לנהל מו"מ עיקש מול המוכרים במצב השוק ולהוריד מחירים".
היום שאחרי
אורן שלו, 36, סגן יו"ר ההתאחדות יועצי המשכנתאות, מכיר מקרוב את ההשלכות הכלכליות של המלחמה. "בתור בעל עסק עצמאי הייתי במילואים 70 יום ורק אחרי 50 יום התחילו להגיע התשלומים מהמדינה עבור המילואים ועבור הירידה בהכנסות העסק. בכל הזמן הזה נאלצתי לממן בעצמי, כמו רוב בעלי העסקים, את עלויות העובדים שלי ואת העלויות השוטפות בזמן שאני במילואים ולא יכול לנהל את העסק בגלל שהמדינה קראה לי לדגל. כמו בעליית הריביות מי שמשלם את המחיר זה האזרח הפשוט, בעלי העסקים הקטנים וכו'.
מה היית מצפה מהמדינה?
"אני לא מתלונן כמובן על עצם השירות במילואים ועל הצורך להילחם בעקבות 7 באוקטובר, מערכת היחסים שלי עם המדינה קודמת לצרכים הפרטיים שלי. עם זאת, הציפייה שלי היא שהמדינה תדאג לאזרחיה בתקופות משבר מבחינה כלכלית. זו חובתה המוסרית, וגם כי אחרת יתפתח פה משבר כלכלי עמוק שיעלה בסופו של דבר לקופת האוצר הרבה יותר. תוכנית הפיצויים של המדינה מאוד מצומצמת וממש לא מספיקה. צריך להבין שנוטלי המשכנתאות משלמים 3,000-1,000 שקלים יותר בכל חודש מאז עליית ריבית הפריים. באותו הזמן גם המחירים של כל המוצרים עלו, כך שריאלית כל משפחה נאלצת לחיות מ־4,000-2,000 שקל פחות ממה שהיא הייתה רגילה. עכשיו הרבה משפחות מקפיאות את המשכנתאות, אבל ביום שאחרי המלחמה זה יגדיל את ההחזר החודשי בעוד כמה מאות שקלים ולעיתים אפילו יותר".
אילו צעדים הייתם ממליצים לבנק ישראל לנקוט?
"ראשית, צריך למצוא פתרון לעליית גובה ההחזר החודשי לאחר שמסתיימת הקפאות המשכנתה. צריך לאפשר ללקוחות לפרוס את החוב שנוצר לפחות ל־13 שנים כדי שההחזר לא יגדל מהותית. שנית, אנו דורשים מבנק ישראל לאפשר שעבוד של נכס קיים עד 70% מערכו. כיום, קיימת מגבלה של עד 50%, מה שדוחף את הציבור ללקיחת הלוואות קצרות טווח בריבית גבוהה (ממש עם סגירת הגיליון הודיע בנק ישראל על תוספת תקרה של 200 אלף שקל מעל ל־50% מערך הנכס — א"ל)".
שלו ממשיך: "הגשנו תוכנית מסודרת לפתרון בעיית ההון העצמי שזוגות צעירים צריכים להביא על מנת לרכוש דירה. יש לא מעט אזרחים עם הכנסות טובות והון עצמי נמוך. זה בולט מאוד בתקופה שבה ההון העצמי הנדרש לרכישת נכס הוא 25% — אין הרבה נכסים למגורים ששווים פחות מ־2 מיליון שקלים. מה שאומר שמשפחה ממוצעת צריכה להביא הון עצמי של חצי מיליון שקל כדי לגור בדירה משלה. וזה במקרה הטוב. הפתרון שלנו עושה בין היתר שימוש בהלוואת הזכאות של המדינה לצורך מימון חלק מההון העצמי. וכמובן, חייבים לבנות יותר, זה הפתרון הכי בסיסי כדי להילחם במחירי הדיור".
בכל מה שקשור לסיכון של הבנקים מהפיגורים בהחזרי המשכנתה, שלו מסביר כי המצב כרגע רחוק מקו הסכנה: "הבנקים עדיין לא נפגעים כי הסיכוי לפיגורים עדיין נמוך יחסית בהשוואה לסך כל המשכנתאות, וגם אם לקוח נמצא בפיגור הוא משלם ריביות גבוהות מאוד שמחפות על העובדה שהוא לא משלם כל חודש את המשכנתה כסדרה. הבנקים ייפגעו אם זו תהיה תופעה שכיחה יותר, אנחנו מקווים שהשוק לא נמצא שם ומקווים שהפיקוח על הבנקים לא ייזכר כשיהיה מאוחר מדי לתמוך באזרחים".
מה ההמלצה שלכם למשפחות שמתקשות?
שלו: "הדבר החשוב ביותר שמשקי בית צריכים להבין היום הוא שאסור לדחות פתרון בעיות. שבו עם איש מקצוע. זאת אחת התובנות החשובות שהמלחמה הביאה. גם אם זה אומר לצמצם הוצאות או לפתוח קופת חיסכון – כל הפתרונות כשרים כל עוד הם חלק מתוכנית אסטרטגית, ולא פעולה אימפולסיבית".
מה התחזית שלכם ליום שאחרי המלחמה?
יעקב: "ההיסטוריה לימדה אותנו שאחרי מלחמות יש או פריחה או מיתון. על רקע השנים האחרונות, משבר הקורונה, עליית הריבית והשלכות המלחמה, סביר להניח שהפעם הפוטנציאל למיתון גדול יותר. אם הממשלה והרגולטורים לא יתעוררו — זה בדיוק מה שיקרה. הצורך בתכנון תקציבי מוטה צמיחה ובהבנה כי הציבור והשווקים מצפים למנהיגות אמיצה שאומרת אמת ומציבה יעדים כלכליים ברורים, דווקא בעת מלחמה, הוא קריטי. גם אם המציאות כואבת אני מאמינה שחייבים לשקף זאת לציבור ולא למכור אשליות. המלחמה תיגמר, אין ספק — אבל השאלה 'איזו כלכלה תהיה כאן ביום שאחרי', חייבת לקבל תשובה כבר עכשיו".
