מתקפת הטרור הרצחנית והמלחמה בעזה פגעו קשות בשוק הנדל"ן, שסובל ממחסור בידיים עובדות, מירידה בהתחלות בנייה של דירות חדשות ומצניחה בהיקפי העסקאות. אך בזמן שהשוק קפוא, בתחום ההתחדשות העירונית נרשמת בחודשים האחרונים דווקא התעוררות שלא נראתה בעבר, וגורמי מקצוע בענף מספרים כי יותר ויותר דיירים מעוניינים לקדם פרויקטים במהרה תוך הנחת ההתנגדויות מאחור. נראה כי מה שהמדינה לא הצליחה לעשות עושה המלחמה.
"המלחמה הזאת היא לא כמו שאר המלחמות, טיל אחד יכול לרסק בלוק שלם. היום גם הדיירים הוותיקים מבינים את זה, ופחות ופחות מתנגדים לקדם פינוי בינוי בבניינים הישנים, בגלל חשש מהלא מוכר ומאי־ודאות", מספרת ויויאן ביטון, בת 64, תושבת שלומי בגבול הצפון, שפונתה לאחרונה בעקבות המלחמה ומתגוררת באופן זמני במלון דן בירושלים יחד עם שאר תושבי היישוב. ביטון, נשואה פלוס שמונה ילדים וחמישה נכדים, היא כיום בפנסיה. היא נולדה בשלומי וגידלה שם את משפחתה, ויש לה דירה במתחם מגורים שמתוכנן בו פרויקט התחדשות עירונית במתכונת של בינוי פינוי — קודם בונים פרויקט חדש, ולאחר מכן מפנים אליו את הדיירים בבתים הישנים והורסים אותם.
"מהרגע הראשון ששמענו על הפרויקט ידעתי שאני בעד, אבל לא כל הדיירים הבינו את החשיבות שיש בהתחדשות עירונית", ממשיכה ביטון. "עכשיו בעקבות המלחמה הם כבר מבינים — אין ממ"דים בדירות, גם למקלטים הם לא יורדים. במשך זמן רב התנגדו כי פחדו שהפרויקט יתעכב, שלא יהיה להם איפה לגור, שהקבלן יפשוט רגל ויברח. אנחנו גרים בבניינים ישנים משנות ה־70. הקבלן שבנה אותם פשט את הרגל וחברת שיכון ופיתוח (חברה ציבורית לבניית דירות שנוסדה על ידי עמידר בשנות ה־60 — ה"צ) השלימה את הקמתם. היום אלה בתים במצב של קריסה".
מדובר בפרויקט שמקדמת חברת אזורים במתחם הרחובות יפה נוף ובן־גוריון, במסגרתו ייהרסו 136 יחידות דיור ישנות בתשעה בנייני שיכון בני 3־4 קומות, לטובת 700 דירות חדשות במגדלי מגורים בני 12־18 קומות, לצד שטחי מסחר ומבני ציבור. "בתחילת המלחמה ערכה החברה כנס דיירים, ומי שהגיע חתם מיד", מספרת ביטון. "בודדים עדיין לא חתמו, אבל אני, כרכזת הדיירים, מסבירה להם שבפרויקט הזה הם יקבלו בניין חדש עמיד בפני רעידות אדמה, יהיה ממ"ד בכל דירה, חניון, מרפסת. אני מאוד מחכה לשינוי הזה. הבאתי את הילדים שלי למקום כזה, אז לפחות שתהיה דירה שאפשר יהיה לחיות בה ולא לדאוג בכל פעם שיש טילים".
פחות חשוב המטראז'
גם לימור רוסיני מכרמיאל מבינה את הצורך הדחוף בקידום התחדשות עירונית במתחם המיושן שבו היא מתגוררת ב־40 השנים האחרונות. רוסיני, בת 57, העוסקת בתיווך מקרקעין, היא אם חד־הורית לשתי בנות בשנות ה־20 לחייהן וכל משפחתה מתגוררת בעיר הצפונית. מאז 2003 היא מחזיקה בדירה בבעלותה במתחם הרחובות מורד הגיא ומשעול דולב, בשכונת האיריסים בעיר, שבו מתוכנן פרויקט פינוי בינוי במסגרתו ייהרסו 192 יחידות דיור ישנות לטובת הקמה של מאות דירות חדשות.
"אני גרה בבניין ישן בן שמונה קומות ואין לי אפשרות לבנות ממ"ד בדירה באופן פרטי, כפי שיכולים בעלי דירות בבניינים נמוכים או בצמודי קרקע", אומרת רוסיני. נזכיר כי בעקבות המלחמה אישר לאחרונה מינהל התכנון הליך מזורז להקמת מרחבים מוגנים במבנים נמוכים בני עד שתי קומות. לדבריה, "יש מקלט בבניין, הבעיה היא האוכלוסייה המבוגרת שמתגוררת בקומות העליונות. כשיש אזעקה לוקח המון זמן לרדת למקלט כי השימוש במעלית אסור בעת חירום, ולכן גם דיירים שהתנגדו בעבר לקדם פינוי בינוי או תמ"א 38 בשכונה, מבינים היום היטב את הצורך. הם גם זוכרים את הטילים שירו עלינו במלחמת לבנון השנייה".
בניגוד לפרויקטים של התחדשות עירונית במרכז הארץ, רוסיני מציינת כי "הדיירים כאן לא מדברים על התמורות שמגיעות מהיזם (למשל תוספת גדולה יותר לדירה, מרפסת גדולה יותר וכו' — ה"צ), זה לא נמצא בשיח. אין לנו ברירה, אנחנו חייבים להתגונן, אנחנו לא מצפים ליותר. ברור שחניה ומרפסת בדירה החדשה זה המינימום, אבל אין ספק שכאן ממ"ד זאת התמורה הטובה ביותר שיכולה להיות".
ובכל זאת, הדיירים הוותיקים חוששים, כי "תושבים רבים פונו מגבול הצפון והגיעו לכרמיאל, והמקומיים פוחדים שכשיהרסו את הבניינים לא יהיה להם איפה לגור. הבעיה הולידה עוד בעיה", אומרת רוסיני.
"המלחמה בהחלט מאיצה הליכי פינוי בינוי", אומר ניר שמול, מנכ"ל "החברה לפיתוח והתחדשות עירונית", חברה פרטית המתמחה בליווי בעלי דירות בקידום הליכי פינוי בינוי, בין היתר בפרויקט שבו גרה רוסיני בכרמיאל. לדבריו, "כל משפחה שגרה כיום בדירה ללא ממ"ד, ובעת אזעקה נאלצת לעמוד בחדר מדרגות רעוע או לרוץ למקלט, הייתה רוצה לחיות בדירה חדשה עם ממ"ד פרטי שיספק לה הגנה מטילים. אמנם מתחילת המלחמה הממשלה הובילה מספר רפורמות שאמורות להקל על הבירוקרטיה להוספת ממ"ד לדירות קיימות, אך בעל דירה שירצה לעשות זאת ייאלץ לשלם סכום שנע בין 150 ל־200 אלף שקל. בהתחדשות עירונית הדייר מקבל דירה חדשה עם ממ"ד ללא הוצאה כספית, ומכאן האינטרס המוגבר של בעלי דירות לזרז הליכים גם במחיר של התפשרות על נושאים שנראו להם קודם קריטיים, כמו תוספת של עוד מ"ר או שניים לדירה החדשה".
שמול אומר שאמנם הליך התחדשות עירונית הוא ממושך יותר מהוספת ממ"ד, אבל "רוב האוכלוסייה שחיה בשיכונים ישנים תתקשה לממן מכיסה תוספת ממ"ד. גם ליזמים יש היום אינטרס לקדם התחדשות עירונית. בעוד שעליית הריבית במשק ייקרה את המימון לרכישת קרקע חדשה, למרות ההורדה אתמול, השלבים הראשוניים של קידום מיזמי התחדשות כמעט ואינם צורכים הון, למעט עריכת כנסי דיירים ותכנון — עלויות בטלות בשישים ביחס לרכישת קרקע. אנחנו מקדמים כ־30 פרויקטים של התחדשות עירונית במקביל, ומתחילת המלחמה קיבלנו פניות חדשות משישה מתחמים שונים ברחבי הארץ. גם פרויקטים שנפלו בעבר בגלל חסמים שונים חזרו לעבודה משותפת. עם זאת, ראוי לציין שלמרות הרצון מצד בעלי הדירות ומצד היזמים, קצב הבנייה בפועל של הפרויקטים איטי מאוד, וכאן המדינה צריכה להיכנס לתמונה ולהתייחס להתחדשות עירונית כמו אל פיקוח נפש. עליה לפעול להסרת חסמים שיאפשרו לקדם התחדשות עירונית בצורה מהירה ויעילה יותר, תוך מתן ערך גם לבעלי הדירות וגם ליזמים".
סעיף נגד טילים
עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותפת במשרד עורכי הדין רז־כהן, פרשקר ושות', המתמחה בייצוג וליווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מחזקת את הדברים. "קיים כיום חשש אמיתי מצד בעלי דירות ישנות לביטחונם האישי, ובחלק מהמקרים החשש הזה עולה, או לפחות משתווה, לרצון שלהם למקסם את התמורות שהם יכולים לקבל מהיזם, ולכן נוטים לקדם תהליכי פינוי בינוי בצורה יותר אסרטיבית", היא אומרת. "למשל, במתחם שבו אנחנו מייצגים בעלי דירות ברמת־השרון לצורך קידום תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), מספר לא מבוטל של דיירים התנגדו לקידום הפרויקט, אך בעקבות המלחמה הגיעו לחתום מהחשש העמוק של המחסור במרחב מוגן".
עו"ד פרשקר מוסיפה: "אנחנו נתקלים לאחרונה בדרישה מצד בעלי דירות להוסיף סעיפים חדשים להסכם מול היזם. לרוב חולפת תקופה של שנים אחדות עד לפינוי הדיירים מהבניין הישן לצורך הריסתו ובנייתו מחדש. הדיירים רוצים להרגיש בטוחים ומוגנים בדירה הישנה טרם פינויה, וכך למשל מבקשים סעיף שלפיו היזם ידאג לתיקון נזקים שעלולים להיווצר בדירות הישנות, בזמן ההמתנה, כתוצאה מפגיעת טילים, הדף או רסיסים עקב יירוט".
גם עו"ד דקלה ברקוביץ' ממשרד עורכי הדין קרן כהן בלחרסקי ושות' מספרת על תחושת דחיפות חדשה בקרב דיירים של פרויקטים להתחדשות עירונית: "בחלק מהפרויקטים אנחנו רואים ממש רצון עז לחתום על הסכמים ולזרז פרויקטים כמה שיותר מהר. יש בעלי זכויות שישבו על הגדר או אפילו לא שיתפו פעולה — וכעת הם פונים באופן אקטיבי ומבקשים מיוזמתם לחתום על הסכמים. באחד המתחמים הוותיקים בפרויקט ברחוב קריניצי ברמת־גן נחתמו הסכמים בתקופת המלחמה והגיעו לרוב הדרוש לקידום הפרויקט. כך גם במתחם במרכז אשקלון, הסמוך לאצטדיון הכדורגל העירוני. עסקה נוספת נחתמה ברחוב בן־גוריון ברמת־גן, ובניינים בייצוג המשרד בחדרה העלו קצב בימים האחרונים ובחרו יזם לפרויקט. במקביל לקידום פרויקטים קיימים אנחנו גם רואים בעלי דירות שעוד לא החלו לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, שפונים ומבקשים להתחיל תהליך".
כפי שעולה מדברי ברקוביץ', לא מדובר רק באזורים גיאוגרפיים "מועדים" לנפילת טילים. "מצב הלחימה וירי הטילים חידדו אצל אנשים את העובדה שאין אזור גיאוגרפי בארץ שבאמת מוגן מפני האיום הזה", היא אומרת. "כמו כן, מאז תחילת הלחימה אנחנו רואים שנקודה שמאוד מטרידה בעלי זכויות היא האיתנות הפיננסית של יזמים, שיוכלו לעמוד בהתחייבויות שלהם, לעיתים אפילו יותר מעוד מ"ר בתמורה".
גם שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת SK שמאות, המתמחה בשמאות בפרויקטים של פינוי בינוי, מספר: "מאז 7 באוקטובר זיהינו התפקחות של בעלי הדירות הישנות בבניינים עם פוטנציאל להתחדשות עירונית. בשבועיים הראשונים היה שקט, אבל מאז חלה עלייה משמעותית בקידום פרויקטים כי אנשים מבינים שיש לפרויקט כזה יכולת לספק ביטחון אישי, ולא רק רווח כלכלי. זה בא לידי ביטוי ביותר פניות למשרד ובזירוז מתחמים שעד כה התקדמו לאיטם בערים כמו באר־שבע, אשקלון ואור־עקיבא. בנתיבות אנחנו מלווים בעלי דירות שעוד לפני המלחמה החלו לקדם שם פרויקט, שבמסגרתו ייהרסו 480 דירות לטובת מאות דירות חדשות. עכשיו הם יוזמים פגישות נוספות של נציגות הדיירים ומנסים לקדם את הפרויקט מהר יותר. ואנחנו רואים שיותר קל להשיג תמימות דעים בין הדיירים. אם בעבר התמורה וכמה מ"ר יקבל כל דייר היו השיקולים העיקריים, היום המשקל הסגולי שניתן לממ"ד הוא השיקול המוביל, שמאפשר להסיר התנגדויות שהיו בעבר".
