ענף הנדל"ן למגורים נקלע למשבר קשה בשנת 2023. המלחמה בעזה הובילה לקיפאון במכירות ולטלטלה בענף הבנייה בעקבות המחסור בעובדים. אבל היקף העסקאות בשנה החולפת היה נמוך עוד לפני 7 באוקטובר, על רקע העלאות הריבית שהקשו הן על נוטלי המשכנתאות למגורים והן על קבלנים קטנים ובינוניים שנקלעו לקשיי מימון; בד בבד התחלנו לראות בתחילת השנה שעברה ירידה במחירי הדירות, ששנה לפני כן נסקו לשיאים חסרי תקדים.
ואכן, מדד מחירי הדיור שפירסמה אתמול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הציג ירידה בשיעור של 0.2% בחודשים אוקטובר־נובמבר וירידה שנתית של 1.8% בהשוואה לתקופה המקבילה ב־2022. גם נתונים של הלמ"ס לגבי מספר הדירות החדשות שנמכרו בנובמבר אשתקד הצביעו על צניחה של כ־50% לעומת 2022 ושפל של 20 שנה לפחות. הנתונים שפורסמו אתמול עדיין אינם מסכמים את כל 2023, זה יקרה רק במדדים ובסקירות בחודשיים הקרובים.
ניתוח מיוחד שערך אתר מדלן עבור "ממון" בוחן את היקף העסקאות ואת מחירי הדירות ב־2023 על בסיס נתוני אמת של רשות המסים והערכות מחלקת המחקר של מדלן לגבי החודשיים האחרונים של השנה. מהניתוח עולה כי היקף העסקאות ב־2023 צנח בשיעור של כ־40% בכל רחבי הארץ ביחס ל־2022, עם נתון של כ־68 אלף עסקאות בלבד בשנה שחלפה, אל מול כ־100 אלף עסקאות ב־2022.
במדלן מסבירים כי נכון לחודש אוקטובר, בוצעו בשנת 2023 כ־60 אלף עסקאות, כך שהנתונים מייצגים ירידה של כ־45% בהיקף העסקאות, אולם הם אינם כוללים את החודשים נובמבר ודצמבר. בעקבות המלחמה, במדלן מעריכים שתירשם בחודשיים אלה רמה נמוכה של כ־4,000 עסקאות בחודש, כך שמספר העסקאות הכולל לשנת 2023 יעמוד על כ־68 אלף. כמו כן, עורכי הניתוח מבהירים שצריך לקחת בחשבון שבשנה עם מיעוט חריג של עסקאות מקרקעין, לכל עסקה יש משקל כבד יותר בממוצע הכללי, ולכן יש להתחשב בכך כשמסתכלים על ניתוח מחירי הדירות, ובפרט כאשר מתייחסים לממוצע המחירים בערים הגדולות. במדלן התייחסו לכל הערים בישראל שבהן בוצעו לפחות 100 עסקאות ומעלה. בלמ"ס בודקים 16 ערים בלבד.
הערים בירידה
מהניתוח עולה כי למרות מגמת ירידות המחירים ברחבי הארץ, כפי שמשתקפת מנתוני הלמ"ס, מחירי הדירות בערים רבות המשיכו בכל זאת לטפס ב־2023. במדלן בחנו את המחירים למ"ר של דירות חדשות, את המחירים למ"ר של דירות מיד שנייה ואת המחירים המשוקללים למ"ר (חדשות ומיד שנייה). לצורך הכתבה מוצגים המחירים של דירות 4 חדרים בשטח ממוצע של 100 מ"ר.
אם בוחנים את מחירי הדירות המשוקללים (חדשות ויד שנייה יחד), ניתן לראות כי רק שלוש ערים הציגו ירידות מחירים בשנה שחלפה: ירוחם עם ירידה של 8% – מ־870 אלף שקל לדירת 4 חדרים ב־2022 ל־800 אלף שקל ב־2023. אחריה ברשימה אור־יהודה עם ירידה שנתית של 6.64% במחירים – מסכום של 2.86 מיליון שקל ל־2.67 מיליון שקל ב־2023. נתיבות במקום השלישי עם ירידה של 3.13% במחירים – מ־1.28 מיליון שקל ל־1.24 מיליון שקל ב־2023.
עוד עולה מהבדיקה כי בראש־העין חלה ירידה זניחה של 0.47% במחירים לסכום של 2.438 מיליון שקל. בעיר החרדית אלעד לא חל שינוי, והמחיר המשוקלל לדירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר עומד על סכום של 2.46 מיליון שקל. בשאר הערים חלו עליות מחירים, נתייחס לכך בהמשך.
אם בוחנים את מחירי הדירות מיד שנייה ואת מחירי הדירות החדשות בנפרד, ניתן לראות ירידות מחירים בערים רבות יותר בקרב הדירות החדשות ופחות בקרב הדירות מיד שנייה, מה שמעיד על קשיי הקבלנים למכור דירות. העיר ירוחם שוב מובילה בירידות מחירים. אם בודקים רק את מחירי הדירות מיד שנייה, מדובר בירידה בשיעור של 13.79% - מסכום של 850 אלף שקל ל־750 אלף שקל. יש לציין שבבדיקה של דירות חדשות בלבד, בירוחם דווקא חלה עלייה של 7% במחירים.
עוד ברשימת הערים שבהן ירדו מחירי הדירות מיד שנייה בשנת 2023: ראש־העין, עם ירידה של 3.25% - מסכום של 2.46 מיליון שקל ל־2.38 מיליון שקל; נצרת עם ירידה של 1.83% מסכום של 1.09 מיליון שקל ב־2022 לסכום של 1.07 מיליון שקל ב־2023; וקריית־אונו עם ירידה של 1.31% מסכום של 3.05 מיליון שקל ל־3.01 מיליון שקל. בערים אלה נצפו עליות מחירים בדירות החדשות.
אם בוחנים את מחירי הדירות החדשות בלבד, מהניתוח עולה כי העיר המובילה בירידות היא אור־יהודה, שם דירת 4 חדרים בשטח ממוצע של 100 מ"ר נמכרה בשנה שחלפה תמורת מחיר ממוצע של 2.68 מיליון שקל, לעומת 2.93 מיליון שקל בשנה הקודמת – ירידה של כ־8.5%. אחריה ברשימה אשדוד, שבשנת 2023 הציגה ירידת מחירים בשיעור של כ־6.5% - מסכום ממוצע של 2.02 מיליון שקל ל־1.89 מיליון שקל.
בהמשך הרשימה ניצבת עכו עם ירידה של 6.3% - מסכום ממוצע של 1.43 מיליון שקל לדירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר בשנת 2022, ל־1.34 מיליון שקל ב־2023. במעלה־אדומים נרשמה ירידה של כ־5.5% במחירים — 1.89 מיליון שקל ב־2023, לעומת כ־2 מיליון שקל בשנת 2022. במגדל־העמק נרשמה ירידה של כ־5%, מ־1.34 מיליון שקל ל־1.27. יש לציין שבקרב הדירות הישנות, מגדל־העמק דווקא מובילה בעליות מחירים עם קרוב ל־17%.
הערים המובילות בעליות
מרבית הערים בישראל הציגו עליות מחירים ב־2023. גם כאן נבצע חלוקה של מחירים משוקללים (חדשות ויד שנייה), מחירי יד שנייה בלבד ומחירי דירות חדשות בלבד. העיר המובילה בעליות מחירי הדירות המשוקללים היא בית־שאן, עם זינוק של 38% מסכום של 720 אלף שקל ב־2022 ל־994 אלף שקל ב־2023. בית־שאן גם מובילה בעליות מחירי הדירות החדשות בשיעור של 21% - מסכום של 1.1 מיליון שקל ל־1.33 מיליון שקל. בקרב הדירות מיד שנייה, היא נמצאת במקום השלישי ברשימה עם עלייה של 19.72% במחירים לסכום של 850 אלף שקל. עפולה ניצבת במקום השני ברשימת הערים המובילות בהתייקרות הדירות החדשות עם עלייה של 20% (מ־1.04 מיליון שקל ב־2022 ל־1.25 מיליון שקל ב־2023). מחירי הדירות הישנות בלבד טיפסו ב־13.3%.
אחריה ברשימה ניצבת העיר ביתר־עילית עם עלייה של 15.76% במחירי כלל הדירות (חדשות ויד שנייה) מ־2.03 מיליון שקל ל־2.35 מיליון שקל. בקרב דירות ישנות חלה עלייה ממוצעת של 12% במחירים ברחבי העיר, והדירות החדשות התייקרו ב־17.8%. במקום החמישי ברשימת הערים המובילות בעליות מחירים של כלל הדירות (חדשות ויד שנייה) ניצבת דימונה, עם קפיצה של 15.56% במחירים, מ־900 אלף שקל לדירת 4 חדרים ב־2022 לסכום של 1.04 מיליון שקל ב־2023. דימונה מובילה את עליות המחירים של דירות מיד שנייה עם זינוק של 20.25% - מ־790 אלף שקל ל־950 אלף שקל. הדירות החדשות בעיר הדרומית התייקרו ב־6.19% למחיר ממוצע של 1.3 מיליון שקל.
בקרב הדירות הישנות, ערים נוספות שהובילו בעליות המחירים הן היישוב החרדי רכסים שהציג עלייה של 20%; פרדס חנה־כרכור עם עלייה של קרוב ל־16%; צפת עם כ־15%; אור־עקיבא וטבריה עם עלייה של כ־14%; וקריית־ים עם עלייה של כ־13%. בקרב הדירות החדשות, ערים נוספות שמובילות את עליות המחירים הן יבנה, עם עלייה של 19.5% (מ־1.85 מיליון שקל ל־2.21 מיליון שקל לדירת 4 חדרים); כרמיאל עם עלייה של כ־19% (מ־1.29 מיליון שקל ל־1.54 מיליון שקל); והיישוב גבעת זאב עם עלייה של כ־18% (מ־1.96 מיליון שקל ב־2022 ל־2.31 מיליון שקל ב־2023).
הערים הגדולות
במדלן התייחסו לשינויי המחירים בערים הגדולות: ירושלים, תל־אביב־יפו, באר־שבע, חיפה וראשון־לציון. הנתונים מראים עליות בכל הפרמטרים. למשל, בתל־אביב טיפסו מחירי הדירות בשיעור של כ־7% - מסכום ממוצע של 5.09 מיליון שקל לדירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר ב־2022 לסכום של 5.44 מיליון שקל ב־2023. בקרב הדירות הישנות מדובר בעלייה של כ־5% ואילו בקרב הדירות החדשות מדובר בעלייה של כ־8.5% למחיר של 5.82 מיליון שקל לדירת 4 חדרים.
בבאר־שבע נרשמה עלייה של כ־5.3% במחיר הממוצע של כלל הדירות. בחלוקה לדירות חדשות וישנות מדובר בעלייה של קרוב ל־5% בקרב הדירות החדשות למחיר של 1.48 מיליון שקל לדירת 4 חדרים; ובעלייה של כ־4% בקרב הדירות הישנות. בחיפה חלה עלייה של 9.2% במחירי הדירות הכלליים, כאשר עיקר העלייה נרשמה במחירי הדירות ישנות בשיעור של כ־8%. במחירי הדירות החדשות חלה עלייה של קצת פחות מ־1% בלבד ל־2.16 מיליון שקל.
בראשון־לציון טיפסו המחירים הכלליים של דירות 4 חדרים ב־5.4%: הדירות הישנות התייקרו ב־6.56% ואילו הדירות החדשות התייקרו ב־1.16% בלבד למחיר של 2.61 מיליון שקל; בירושלים טיפסו המחירים הכלליים ב־5.5%: הדירות הישנות התייקרו ב־8.54% והחדשות רק ב־1.7% (מ־2.95 מיליון שקל ל־3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים).
"היזמים התגמשו"
לדברי טל קופל, מנכ"ל מדלן, "נתוני רשות המסים, כפי שעובדו על ידינו, מראים שטרנד המחירים הארצי עדיין בעלייה. למרות שהיו חלקים מהשנה שבהם ראינו ירידה מחודש לחודש, בסיכום שנתי ממוצע המחירים במרבית הערים בארץ עדיין גבוה יותר ב־2023 מאשר ב־2022. ירידות של ממש ניתן לראות רק בערים ספורות – בעיקר בירוחם, אור־יהודה ונתיבות – ובעיקר בדירות חדשות".
לדבריו, "היזמים נאלצו להראות יותר גמישות במחירים על מנת להמשיך בפעילות, בעוד שאנשים פרטיים, ובהם גם משקיעים, העדיפו להישאר עם הדירות שברשותם, לא להתפשר על המחיר ולחכות להתייצבות השוק – בתחילת השנה בגלל הריבית, ובסופה בגלל המלחמה. התוצאה היא ירידה של כמעט 40% בהיקף העסקאות בשנת 2023, מה שהביא לכך שכל עסקה שבוצעה במהלך השנה הייתה בעלת משקל גבוה יחסית בממוצע הכללי. מאחר שבוצעו יותר עסקאות במחירים גבוהים יחסית על ידי קונים שהעלאות הריבית כנראה מפריעות להם פחות – הממוצע עלה".
השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסביר כי "אי־הוודאות בעקבות המלחמה והריבית שנותרה גבוהה ממשיכות להכתיב כמויות נמוכות של עסקאות, מאחר שמי שעושה אותן כיום הוא רק מי שחייב, עם תוספת קלה של מחפשי המציאות". דנוס מוסיף כי "באשר למחירים, המצב מורכב יותר. עיקר העליות בשנה החולפת היו בפריפריה, היכן שהמחירים נותרו ברמה נמוכה יחסית. הירידות כבר ליוו הן ערים פריפריאליות והן ערים באזורי הביקוש, והן תולדה של ביקושים משתנים ביישובים שונים. בערים הגדולות, למשל, ראינו עליות מחירים בדירות חדשות במחזורי מכירות נמוכים יחסית. מה שאחראי לעליות כאן ומה שמשפיע בצורה הדרמטית ביותר הם הריבית וההתייקרות בהוצאות המימון של הקבלנים, שאינה מאפשרת אלא להעלות מחירים. העיר תל־אביב בראש העליות הללו, מאחר שמעבר להיותה העיר המבוקשת ביותר, המחירים שהושגו בה מבטאים הן יכולת גדולה יותר של רוכשי הדירות והן השפעה גדולה יותר של הריבית משום גודלן של העסקאות".
אירית הופר, בעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים, מחזקת את הדברים. "2023 הייתה שנה מאתגרת במכירת דירות חדשות ובמכירה בכלל. התנאים הללו הובילו יזמים למבצעים שהיינו רגילים אליהם בעבר רק במכירה מוקדמת. מבצעים אלו ליוו אותנו במהלך כל השנה, דבר שתרם לירידת מחירים, בעיקר באזורים שבהם הייתה תחרות בין מתחמים, היכן שהיו מלאי דירות גדולים".
לדבריה, "את עיקר עליות המחירים אנחנו רואים בערים שבהן המחיר האבסולוטי עדיין בהישג יד, ובמקביל ישנו מחסור בהתחלות בנייה, מה שיצר סיר לחץ על המחירים. כך למשל, ביבנה חלו עליות מחירים בקרב הדירות החדשות, וכיום כמעט שאין בה בנייה חדשה. אם נבחן את אור־יהודה, שיושבת על מפגש עם שתי ערים נוספות — יהוד וקריית־אונו — הנתונים מצביעים על ירידת מחירים ניכרת. חשוב להבין שכל האזור הזה חווה האצה משמעותית בהתפתחות וישנן הרבה התחלות בנייה, מה שיצר סביבת תחרות בריאה ותרם לאיזון מחירים. אור־יהודה ספגה את ההשפעה הגדולה ביותר, שכן החלופות הן בערים הממותגות גבוה יותר".
ירון בובליל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת מגידו מקבוצת רני צים, מתייחס לעפולה, שהציגה עליות מחירים בדירות החדשות. "עפולה מגלה חוסן ועדיין מייצרת ביקושים גבוהים בדירות חדשות, ולכן אנחנו מזהים מגמת עלייה במחירים. רק בשבועיים האחרונים מכרנו 12 דירות בפרויקט Park urban בשכונת לב העמק על הפארק החדש בשכונה. מדובר בעיר איכותית למשפחות צעירות, שגם מציעה יוקר מחיה נמוך יחסית, ועל אף עליית המחירים הם נותרו די אטרקטיביים. ב־2023 היא נהנתה מהגירה חיובית, ראינו משפחות שמעתיקות את מגוריהן לעיר שנחשבת יחסית בטוח יותר בעקבות המלחמה".
ומה צפוי לנו בשנה החדשה? "בהנחה שהמלחמה תשנה פניה ותהפוך ל'כרונית' ללא הסלמה נוספת, תחל התאוששות מסוימת בשוק", מעריך דנוס. "ככל שההישג המדיני והצבאי של ישראל יהיה גדול יותר, כך תגבר עוצמת ההשפעה על שוק הדיור שם, ונתחיל לראות עליות מחירים משמעותיות".
