בשנת 2023 החלה בנייתם של שטחי תעסוקה, מסחר, משרדים ותעשייה בהיקף מוערך של כ־4 מיליון מ"ר, זאת למרות ששוק הנדל"ן המניב מצוי כיום בקיפאון. אחת השאלות המרכזיות שנשאלות בימים אלה בעקבות נתוני התחלות הבנייה הללו היא מי יאכלס את אותם שטחים נרחבים המיועדים למשרדים ומסחר.
ניתוח שערכה עבור "ממון" קבוצת נת"מ (NEWMARK NATAM), המספקת שירותי נדל"ן למגזר העסקי, בחן את נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לגבי התחלות הבנייה של שטחים בייעודים מסחריים בשנה שחלפה, וכן בדק מה צפי האכלוס של השטחים העתידים להתווסף לרשויות השונות. בקבוצה בדקו אילו מקומות תלויים יותר בהתאוששות ההייטק הישראלי ואילו פחות.
מהניתוח עולה כי בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023 נרשמו יותר התחלות בנייה לתעסוקה, מסחר, תעשייה ומבני ציבור מאשר בכל שנת 2020 ורק חצי מיליון מ"ר פחות מ־2022. כלומר בסוף השנה הנוכחית צפויות התחלות הבנייה לעבור את מספר התחלות הבנייה של 2022 בכמה מאות אלפי מ"ר. אחד הסגמנטים המרכזיים בענף, שהגדיל את התחלות הבנייה, הוא עלייה בפרויקטים לתעשייה – ששיעורם קפץ מ־27% מכלל התחלות הבנייה (ללא מבני ציבור) ב־2020 ל־36% בסוף 2022, כאשר ב־2023 השיעור עומד כבר על כ־35%.
מהניתוח עולה כי העיר ראשון־לציון מובילה בכמות התחלות הבנייה של תעסוקה, מסחר ותעשייה ב־4 השנים האחרונות, עם 746 אלף מ"ר. אחריה ניצבות הערים קריית־גת (683 אלף מ"ר), ירושלים (530 אלף מ"ר), תל־אביב-יפו (424 אלף מ"ר) ופתח־תקווה (298 אלף מ"ר).
עוד עולה מהבדיקה כי 3 ערים שבהן נוספו בשנים האחרונות הכי הרבה שטחי תעסוקה ותעשייה לנפש הן קריית־אונו עם 5.3 מ"ר לנפש, נס־ציונה עם 4.8 מ"ר לנפש ורמת־השרון עם 4.5 מ"ר לנפש.
עוד עולה מהממצאים כי הערים שבהן נוספו הכי מעט שטחי תעסוקה לנפש הן ירושלים עם 0.5 מ"ר לנפש, חיפה עם 0.7 מ"ר ואשדוד עם 0.8 מ"ר. גם בת"א לא נוספו שטחים מניבים רבים, ביחס להיותה בעלת הביקושים הגבוהים ביותר לשטחי תעסוקה, עם פחות ממ"ר לנפש. אולם בתל־אביב בכל מקרה ההיתכנות לאכלוס גבוהה מאוד.
לדברי אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בקבוצת נת"מ, "בעוד שמהנתונים ניתן לראות מגמה של עלייה בהתחלות הבנייה לתעסוקה, תעשייה ומסחר ב־4 השנים האחרונות, הרי שהשפעת עליית הריבית והאינפלציה על עסקאות של קנייה או השכרת משרד גרמה להאטה בעסקאות בשוק המשרדים בתקופה האחרונה, בעיקר בענף ההייטק, המהווה את הקטר של שוק המשרדים בישראל".
בן צבי קליין, שערך את הבדיקה, מסביר כי ישנן ערים שבהן קל יהיה יחסית להשכיר את שטחי המשרדים וישנן ערים שבהן זה יהיה מאתגר, והן בעיקר תלויות בהתאוששות של ענף ההייטק הישראלי.
לדבריו אזורים שקל יותר קל להשכיר בהם שטחים: אזור רמת גן ותל אביב שנמצאים על הרכבת והרכבת הקלה. גם הרצליה בגלל יתרונות כמו תמהיל הסוחרים שמגיעים לשם, קהילת הייטק מאוד חזקה והקרבה לרכבת הכבדה. האזורים שיותר מורכב להשכיר בהם: פתח תקווה וראשון לציון בעיקר בגלל שנכנסה כמות גדולה מאוד של שטחים בו זמנית ועוד ממשיכים לבנות שם שטחים נוספים. לכך אפשר להוסיף את העיכוב בפעילות הרכבת הקלה (רק אז יהיה יתרון למקומות האלה).
שימוש מעורב
הוא מעריך כי מרבית השטחים שיתאכלסו ביתר קלות הם שטחים שבנייתם החלה בסמוך לתוואי הקווים הירוק והסגול של הרכבת הקלה והקווים העתידיים של המטרו; כמו גם שטחי תעשייה בשימושים מעורבים.
צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון ובעל שליטה בקבוצת סופרין, מסביר כיצד נוספו הכי הרבה שטחי תעסוקה לנפש בקריית־אונו בשנים האחרונות: "אנחנו רואים שבאזור בקעת אונו, ובקריית־אונו בפרט, קיימת סיטואציה ייחודית: מצד אחד הגירה חיובית של תושבים מחתך אוכלוסייה סוציו־אקונומי חזק, ומנגד מדובר במקומות שבהם כמות שטחי תעסוקה לנפש הייתה מהנמוכות בארץ. הפער הזה עודד את העירייה לפתח שטחי תעסוקה רבים כדי לענות על המחסור הקיים. אזור התעסוקה המרכזי שלה מצוי בצומת סביון והוא נחשב כיום לאזור אטרקטיבי עבור חברות הייטק ושירותים שונים מבחינת הלוקיישן, שכן מדובר במיקום במרכז הארץ, סמוך למערכת כבישים מרכזית".
חוה מיכאלי, מנכ"לית YUKA PARK העוסקת בייזום, בנייה ושיווק של מתחמי תעשייה, מוסיפה כי "את מרכזי התעשייה הישנים מחליפים אזורי תעסוקה בשימושים מעורבים, תעשייה נקייה יותר ואפילו מגורים. בעקבות זאת נוצר צורך עז בשטחי תעשייה משמעותיים, מעורבי שימושים, הבנויים באופן ורסטילי ויודעים להוות בית למגוון רחב של עסקים במתחם אחד".
