באיזו עיר התשואה הגבוהה ביותר מהשכרת דירה ואיזה סוג נכס מניב את התשואה הנמוכה ביותר? על השאלות הללו משיבה בדיקה מיוחדת שנערכה עבור "ממון", אשר בחנה את התשואה הממוצעת מהשכרת דירה בישראל ברבעון הרביעי של 2023.
על פי הבדיקה, שנערכה על ידי שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת אס־קיי (S.K) שמאות מקרקעין, ברבעון האחרון של השנה שחלפה עמדה התשואה הממוצעת מהשכרת דירה בארץ על 2.6%, זאת לעומת שיעור של 2.5% ברבעון המקביל אשתקד.
נציין כי בכתבה זו אין הכוונה להציג המלצות להשקעה בדירה אלא לשרטט את הממצאים כפי שהשתקפו מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לרבעון הרביעי של 2023, שביצעה חברת אס־קיי. לפי נתוני הלמ"ס האחרונים, המחיר הממוצע של דירה ברבעון האחרון של 2023 עמד על כ־2.153 מיליון שקל – עלייה של כ־3.7% בהשוואה לתקופה המקבילה ב־2022. שכר הדירה הממוצע עמד בתקופה זו על סכום חודשי של 4,586 שקל – עלייה כ־6.5% בהשוואה לרבעון הרביעי בשנה שקדמה לה.
כאשר בוחנים את התשואה על דירות קטנות בנות 1־2 חדרים, רואים כי התשואה הממוצעת עמדה ברבעון הרביעי על 2.9%, ירידה קלה לעומת 3% בתקופה המקבילה. בקרב דירות בנות 2.5־3 חדרים התשואה עמדה על 3% - ללא שינוי בהשוואה לרבעון הרביעי ב־2022. ואילו בקרב דירות 3.5־4 חדרים התשואה טיפסה ועמדה על 2.8% לעומת 2.7% אשתקד.
מהבדיקה עולה כי בעיר באר־שבע התשואות הממוצעות משכירות הן הגבוהות ביותר, ועומדות על 3%. בקרב הדירות הקטנות בנות 1־2 חדרים התשואה יכולה להגיע ל־4.6% ובקרב דירות 2.5־3 חדרים התשואה מגיעה ל־3.7%. ממצאי הבדיקה מעלים כי את התשואות הגבוהות ביותר ניתן למצוא בדירות הקטנות יותר. בפתח־תקווה התשואה על דירות בנות 1־2 חדרים מגיעה ל־3.2%, בחולון היא מגיעה ל־3.1% וברחובות ל־4%.
אחרי באר־שבע ניצבות הערים חולון (2.7%); אשדוד ואשקלון (2.5%); ראשון־לציון וחיפה (2.4%); חדרה וכפר־סבא (2.3%); פתח־תקווה, רחובות ורמת־גן (2.2%); בית־שמש, בני־ברק, בת־ים, הרצליה ותל־אביב (2.1%); ירושלים (2%); ונתניה (1.9%).
כהן מסביר את הממצאים: "באופן מסורתי, ערי הפריפריה מובילות את התשואות על שכירות בזכות השילוב של מחירי דירות נמוכים יותר מאשר המחירים בערי המרכז. בבאר־שבע נוספה למשוואה העובדה שמדובר בעיר סטודנטיאלית עם ביקושים לשכירות מצד סטודנטים".
מארק זאבי, מייסד חברת השיווק הדיגיטלי במבי (BMBY): "המשקיעים בשוק הדירות החדשות מחפשים כיום בעיקר את התשואה מעליית הערך של הדירות, ופחות את התשואה משכירות. מנתוני מערכת Dreams אנחנו רואים שמאז פרוץ המלחמה יש התעניינות הולכת וגוברת בפרויקטים הנמצאים בשלבי המכירה הראשונים. כלומר, משקיעים רוכשים דירות שהם יקבלו רק בעוד 4 או 5 שנים. הרבה משקיעים מוצאים עניין דווקא באזור הדרום, ואנו רואים עסקאות שנחתמות על ידי משקיעים בערים כמו שדרות, אופקים ונתיבות".
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן: "השילוב של הלוואות קבלן ומכירת דירות ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה, הפך את השוק של דירות על הנייר לכר פורה לפעילות משקיעים, והם מחפשים הזדמנויות בדירות החדשות. ניתן לראות זאת בנתוני הלמ"ס לגבי חודש דצמבר, לפיהם עסקאות יד ראשונה היוו כמחצית מכלל העסקאות, ואילו ירידה משמעותית חלה בהיקף העסקאות של דירות יד שנייה".
