כיצד תשפיע החלטת הריבית על מחירי הדירות?
למרות הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לפיהם בסוף שנת 2023 מחירי הדירות חזרו לעלות, אנליסטים ממשיכים להעריך שלא צפויה התייקרות מהותית בשוק הדיור ב–2024. "השוק נמצא במצב שבו הוא למעשה התנתק מהיכולת לספק דירה במחיר סביר", אומר ל"ממון" אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי בבית ההשקעות מיטב. בסקירה שפירסם כתב זבז'ינסקי כי "שוק הדיור לא יחזור כל כך מהר ל'חגיגות' של תקופת הריבית האפסית".
האם המשקיעים יחזרו?
זבז'ינסקי: "אם הריבית תרד לאפס, המשקיעים שוב יתנפלו על הדירות ואז הספירלה הזאת שוב תטוס מעלה. אבל בריבית נורמלית של 3.5%-3% הביקושים לדירות אמורים להיות נמוכים: המשקיעים לא יקנו בכמויות, והרוכשים לא יוכלו להרשות לעצמם להגיע למשרדי המכירות. זאת בדומה לתקופה בשנות ה־2000, אז מחירי הדירות פשוט לא עלו".
המחירים עוד ירדו?
זבז'ינסקי: "במצב ריבית כזה, לא נחזור לעליות מחירים של 1.5%-1% בחודש. אם המשק יצמח ולא תהיה מפולת, מחירי הדירות אולי לא ירדו, אבל גם לא יעלו. אבל אם אחרי המלחמה המשק ידשדש וייכנס למיתון, אז מחירי הדירות ימשיכו לרדת. גם אם שיעור האבטלה יעלה זה יתרום לכך, כי אנשים ללא עבודה לא יוכלו להתחייב למשכנתאות והביקוש ירד". לדבריו "בשנים האחרונות, רוכשי הדירות מתחו את עצמם פיננסית יותר מדי. החזר על משכנתה חדשה גדל בחמש השנים האחרונות ב־2,000 שקל בממוצע (עלייה של 55%), בעוד השכר הממוצע עלה בכ־25% בלבד. לפיכך, היחס בין ההחזר על משכנתה לשכר הממוצע עלה מכ־32% לכ־42%". לדבריו, למרות שהגודל הממוצע של ההלוואה וההחזר החודשי עלו בחדות, הרוכשים עדיין צריכים להביא הון עצמי הרבה יותר גבוה מאשר בעבר. הפער בין המחיר הממוצע של נכס נרכש, לבין גובה המשכנתה הממוצעת עלה בכחצי מיליון שקל.
מה לגבי שוק השכירות?
זבז'ינסקי: "המחסור בדירות לא בא לידי ביטוי בשוק השכירות. בעשור האחרון, שכר דירה עלה בקצב איטי יותר מאשר השכר הממוצע במשק. היחס בין שכר דירה ממוצע לשכר הממוצע במשק ירד בשנים האחרונות והוא נמוך היום מאשר ב־2011" לדבריו אלטרנטיבת השכירות הפכה לאטרקטיבית יותר: "שכר דירה ממוצע נמוך היום ביותר מ־1,000 שקל מההחזר הממוצע על משכנתה חדשה".
