בתקופה האחרונה חלה עלייה בפעילות של קבוצות רכישה בתחומי המגורים, המשרדים ואפילו בתחום המרכזים הלוגיסטיים. זאת חרף ההיסטוריה הבעייתית של קבוצות הרכישה בעשור האחרון, בעיקר סביב פרשות ענבל אור ואלדד פרי, ולמרות נפילתה של חברת הנדל"ן רום כנרת, שרק בספטמבר האחרון הגדירו אותה נאמניה "חברה יזמית בתחפושת מלאכותית של מארגנת קבוצות רכישה".
הסיבה המרכזית לגידול בפעילות היא רמת הריבית הגבוהה במשק, והרצון להוזיל את עלויות המימון באמצעות רכישת הקרקע בקבוצה. אולם לצד החיסכון בעלויות המימון בגין רכישת הקרקע, חברי הקבוצה נוטלים על עצמם סיכונים יזמיים, ובעקבות מלחמת חרבות ברזל - הם אף חשופים לעלייה במחירי תשומות הבנייה, למחסור בעובדים ולאיחורים במסירת פרויקטים.
"לציבור יש זיכרון קצר, ואחרי מספר שנים שבהן הפעילות של קבוצות הרכישה הצטמצמה בשל קריסות מהדהדות של מארגני קבוצות, אנחנו רואים עלייה בפעילותן, כאשר הזרז המרכזי לכך הוא עליית הריבית במשק", אומר שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת אס.קיי (S.K) שמאות מקרקעין.
במשרד המשפטים כבר החלו לפני פרוץ המלחמה לקדם את תזכיר החוק להסדרת קבוצות הרכישה, שהחל להיות מקודם ב־2017 ונתקע לאורך השנים האחרונות. ל"ממון" נודע כעת כי בימים אלה חלה התקדמות - ובמשרד עובדים על נוסח עדכני, שיוגש בקרוב לשר המשפטים.
גם במשרד הבינוי והשיכון מזהים עלייה בפעילות קבוצות הרכישה. עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד ורשם הקבלנים, אומר ל"ממון" כי "בהחלט פונים אלינו יותר - גם חברי קבוצות וגם יזמים שמבקשים לעבור לשיטת קבוצות הרכישה, ומבקשים לקבל את עמדתנו ולבחון האם הפרויקט שהוציאו לפועל באמת נעשה בשיטה זו".
עו"ד שי אליאב, שותף מנהל במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות' אומר, כי "התאגדות לצורך רכישת קרקע יכולה להוות כלי לצמצום עלויות בסביבת ריבית גבוהה. צריך לזכור כי לצד נפילות כואבות, ראינו גם הצלחות של קבוצות רכישה אשר סיימו את הפרויקט ללא חריגה בלוחות הזמנים, ללא חריגה כספית ובמחיר נמוך לעומת רכישה מקבלן".
עו"ד אליאב ממליץ להצטרף לקבוצת רכישה רק לאחר בחינה של מוניטין המארגן, הניסיון שלו, בחינת הפרויקטים שהשלים ובירור מול נציגי קבוצות קודמות אם עמד בזמנים ובאומדן העלויות שפירסם בתחילת שיווק הקבוצה. עם זאת, הוא מדגיש כי יש סיכונים בקבוצות רכישה שאסור להתעלם מהם.
לדרוש דוח שמאי
שמוליק כהן מוסיף כי "אמנם מספר המארגנים ירד, ובשוק פועלים כיום מארגני קבוצות מנוסים ויש קבוצות שמסתיימות בהצלחה, אבל יש גם הרבה קבוצות שעדיין פועלות בצורה שעלולה לסכן את חבריהן. מצטרפים לקבוצות חייבים לדרוש דוח שמאי מסודר, דוח המותאם לדרישות של גוף מממן לצורך קבלת מימון לקבוצה ולבדוק את ניסיון המארגן".
כהן מעריך שבסביבת הריבית הנוכחית, "נמשיך ונראה קבוצות רכישה - והן ילכו ויתרחבו גם לתחומי המשרדים, המרלו"גים וגם לתחום של פינוי בינוי. על הרוכשים לבחון היטב את הפרויקטים ואת הסיכונים הכרוכים בהם".
ד"ר חיים גולובנציץ, מנכ"ל חברת אתגר נדל"ן, ששימשה בעבר גם כמארגנת קבוצות רכישה וכיום פועלת כחברה יזמית בתחום הנדל"ן, מחזק את הדברים ומציין כי בשוק ניכרת עלייה בפעילות של קבוצות רכישה - לא רק בתחום המגורים.
לדברי גולובנציץ, "בקבוצות הרכישה, חברי הקבוצה נדרשים להון עצמי גבוה באופן משמעותי מההון העצמי הנדרש בעסקה יזמית, כי ההון שלהם משמש לרכישת הקרקע. סיכון נוסף בא לידי ביטוי בנושא הבטוחות: בפרויקט יזמי הרוכש מקבל ערבות חוק מכר, ובמקרה של קריסת היזם - כספו מובטח. בקבוצות רכישה, השקעת החברים אינה בטוחה, גם לא על הכסף שהושקע בפועל. לרוב הרוכש מקבל הערת אזהרה על שמו. אך במקרה של כשל פיננסי הוא תלוי ביתר חברי הקבוצה, וביכולתם להתאגד ולקדם יחד את המימון והבנייה. כך, כידוע, יכולות לעבור שנים עד שהרוכש יוכל לממש את ההשקעה, ולרוב הדבר יהיה כרוך גם בתשלומי־יתר. יוצא מכך, שבקבוצות הרכישה שמתארגנות כיום אין כמעט יתרון לרוכשים, מי שנהנה בעיקר הוא המארגן שאינו נושא בכל סיכון".
וגריידי מסכם: "המבחן האמיתי הוא האם חברי קבוצת הרכישה באמת שולטים בפרויקט. עולם הנדל"ן הוא עולם מורכב מאוד, וברגע שנכנסים לקבוצת רכישה חייבים לוודא שהיא נשלטת על ידי חברי הקבוצה והנציגות שהם בחרו, שתייצג את האינטרסים שלהם - לא המארגן, לא הקבלן המבצע, לא עורכי הדין - אלא חברי הקבוצה. זה הדגש הכי חשוב בכל קבוצת רכישה".
