עיר לעשירים בלבד: ניתוח נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו בשבוע שעבר מגלה כי בניגוד למה שניתן לצפות, העיר תל־אביב-יפו, שמאופיינת בביקושים קשיחים של צעירים למגורים בשכירות, מובילה דווקא בהתחלות בנייה של דירות 5 חדרים שהמחיר הממוצע שלהם נע סביב 6.7 מיליון שקל.
אבל אם מסתכלים מחוץ לתל־אביב נראה כי בשנת 2023 נמשכה המגמה של בניית דירות קטנות בנות 3־4 חדרים, כאשר כל דירה רביעית שהחלה בנייתה כללה 3 חדרים או פחות. כך עולה מבדיקה שביצע עבור "ממון" ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל־אביב והמרכז. בבדיקה נמצא כי הקטגוריה המובילה בהתחלות הבנייה ממשיכה להיות של דירות 4 חדרים עם כ־33% (לעומת כ־31% בשנת 2022) מסך התחלות הבנייה. במקום השני בדירוג דירות 5 חדרים (כ־26.4%); במקום השלישי דירות בנות עד 3 חדרים כ־26% מסך התחלות הבנייה, לעומת כ־23% בשנה החולפת. דירות 6 חדרים ויותר נותרו מאחור עם כ־14% מסך כלל התחלות הבנייה.
העיר ירושלים הובילה בהתחלות בנייה של 4 חדרים עם 2,184 יחידות דיור, אחריה תל־אביב עם 1,753 דירות שהחלו להיבנות. אחריהן בפער משמעותי נמצאת אשדוד עם 996 דירות, ורביעית עוד נציגה מהדרום, נתיבות עם 855 דירות. העיר שסוגרת את החמישייה הראשונה היא חיפה עם 809 התחלות בנייה.
בניתוח התחלות הבנייה של דירות 3 חדרים, ירושלים שמרה על המקום הראשון עם 1,664 דירות. במקום השני שוב תל־אביב עם 1,516 דירות ובמקום השלישי, בדומה לקטגוריית דירות 4 חדרים, נמצאת אשדוד עם 797 דירות שהחלה בנייתן. אחריה העיר בת־ים עם 616 דירות בנות 3 חדרים שהחלה בנייתן ובמקום החמישי העיר בית־שמש עם 478 דירות.
בפילוח הנתונים למיקרו־דירות הכוללות 1־2 חדרים, ירושלים שוב ניצבת בראש הקטגוריה עם 1,017 דירות שהחלה בנייתן, אחריה תל־אביב עם 822 דירות, רחובות במקום השלישי עם 733 דירות מיקרו, ראשן־לציון עם 404 דירות ומודיעין סוגרת את הרשימה עם 150 התחלות בנייה של דירות 1־2 חדרים.
מתפשרים על דירות קטנות בגלל המחיר
אבי זיתוני, מ"מ יו"ר הארגון, מציין שכבר ב־2021, עת מחירי הדיור התחילו לעלות, העריכו כי בשל המחירים הגבוהים יחול גידול משמעותי בכמות התחלות הבנייה של דירות קטנות. "בתקופה שבה הריבית גבוהה, המשכנתאות התייקרו ורבים אינם יכולים לרכוש דירת 4 חדרים, הם מתפשרים על דירות קטנות שנמצאות בהישג יד, במיוחד לנוכח הירידה בהתחלות הבנייה, שככל הנראה תוביל לכך שמחירי הדירות ימשיכו לטפס", הוא אומר.
לדבריו, "לצד הירידה בתפוקה באתרי הבנייה, שעומדת בממוצע על כ־60% בגלל המחסור בפועלי בניין, אני מעריך שעליות המחירים יתרחבו למעגלים מרוחקים יותר מאזורי הביקוש. המדינה חייבת להוביל לפתרון מיידי בידיים עובדות, בהפחתת בירוקרטיה ובהגדלת שיווקי הקרקעות ליזמים, תוך מתן הקלות או פריסת תשלומים נוחה יותר כדי לעודד כמה שיותר יזמים להשתתף במכרזים. אם השיווקים יעצרו או מכרזים ימשיכו להיסגר ללא מציעים, נראה כיצד ההיצע יירד באופן דרסטי והפערים בין ההיצע לביקוש יהפכו לבלתי ניתנים לגישור".
"ההובלה של ירושלים במרבית הקטגוריות אינה מפתיעה - העיר עוברת הליכי פיתוח משמעותיים מאוד, הן בהקמת שכונות חדשות והן בקידום עשרות מיזמי התחדשות עירונית עם אלפי יחידות דיור", מסבירה את הממצאים עינב כהן, סמנכ"לית שיווק בחברת אפי קפיטל נדל"ן, הבונה כ־700 יחידות דיור בשכונת גבעת בראשית בבירה. לדבריה, "אם המגמה הנוכחית תמשיך, נראה כיצד ההגירה השלילית מהעיר נעצרת והיא תיהפך ליעד אטרקטיבי למגוון רחב של קהלים, כדוגמת תושבים חוזרים, תושבי חוץ, זוגות צעירים ועוד".
בניתוח התחלות הבנייה של דירות 5 חדרים נמצא כי ישנה ירידה בקטגוריה ביחס לשנה החולפת עם כ־26.5% לעומת כ־30%. הפעם העיר המובילה היא תל־אביב עם 895 דירות שהחלה בנייתן, ובכך היא תופסת את מקומה של בת־ים, שהובילה בהתחלות בנייה של דירות גדולות ב־2022. ירושלים במקום השני עם 825 דירות, נתניה שלישית עם 741 דירות, אחריה אשדוד עם 721 דירות ובת־ים סוגרת את הרשימה עם 608 דירות בנות 5 חדרים שהחלה בנייתן בשנה שחלפה.
לדברי צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון בקבוצת סופרין, המקימה את פרויקט EAST& במזרח בתל־אביב, "תל־אביב היא העיר המבוקשת ביותר, וצעירים רבים שרוצים לגור בה מחפשים דירות בעיקר בגבולותיה, משום שבחלקים רבים ממנה, בעיקר בצפון ובמערב, מחירי הדירות הם מעבר ליכולתם הכלכלית. לכן הביקושים נעו בשנים האחרונות, בפרט עבור דירות גדולות, לעבר החלקים הדרומיים והמזרחיים של העיר, שעוברים כיום פיתוח אינטנסיבי, הכולל בנייה משמעותית למגורים, לצד פיתוח אורבני הכולל שדרוג תשתיות כגון שבילי אופניים ומסילות רכבת ופיתוח מתחמי תעסוקה חדשים".
חלום על בית עם גינה
בתוך כך, ניתוח התחלות הבנייה לסיכום השנה שחלפה על ידי הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית (CTBUH-ISRAEL) מעלה כי הקטגוריה של בתים צמודי קרקע ודירות בבניינים נמוכים הכוללים עד 2 קומות בלבד מובילה את התחלות הבנייה לגובה, עם כ־17.3% מסך התחלות הבנייה של דירות חדשות (10,020 יחידות דיור). הקטגוריה של דירות במגדלים מעל 21 קומות נמצאת במקום השני עם כ־17% (9,830 דירות); ובמקום השלישי הקטגוריה של דירות בבניינים בני 7 קומות עם כ־8.5% מסך התחלות הבנייה (4,902 דירות).
בדיקת התחלות הבנייה של בתי קרקע מגלה כי מרבית התחלות הבנייה הללו בוצעו ביישובים ישראליים ביהודה ושומרון שכוללים עד 10,000 תושבים (468 בתים צמודי קרקע שהחלה בנייתם). במקום השני נמצאת ירושלים עם 334 התחלות בנייה של צמודי קרקע, אחריה שפרעם עם 196 דירות, תל מונד עם 188 דירות ואופקים עם 170 דירות. גם בקטגוריה של דירות בבניינים בני 3 ו־4 קומות, היישובים הישראלים ביו"ש מובילים.
לגבי מגדלים, כמות התחלות הבנייה של דירות במגדלים מעל 21 קומות עמדה על 9,830 דירות. אשדוד הובילה את הקטגוריה עם התחלות בנייה של 1,266 דירות במגדלים מעל 21 קומות. במקום השני, ובפער קטן, נמצאת בת־ים עם 1,230 דירות, במקום השלישי נתניה עם 1,057 דירות שבנייתן החלה, במקום הרביעי לוד עם 860 דירות, ובמקום החמישי ירושלים עם 746 שהחלה בנייתן במגדלים הכוללים יותר מ־21 קומות.
לדברי יו"ר הפורום, אדריכל גיל שנהב, "בשנים האחרונות תפיסת התכנון בישראל עברה שינוי משמעותי. רשויות התכנון החלו לקדם תוכניות שכוללות אינטנסיביות עירונית חיובית. לרוב, התוכניות כוללות את השילוב המתאים בין מגדלים, בנייה מרקמית וצמודי קרקע. התחלות הבנייה במגדלים מעל 21 קומות היא השנייה בהיקפה לא בכדי, למגדל יש מספר תפקידים במרחב העירוני: קומת הקרקע במגדל משמשת מרחב ציבורי, הכולל לרוב שטחי מסחר ותחבורה ציבורית".
היזם אחמד עמלה, מנכ"ל חברת ניצני מבשרת הבונה שני פרויקטים עם מאות יחידות דיור בשכונת נופי בן שמן ובשכונת הרובע הבינלאומי בלוד, שעל פי הנתונים היא העיר הרביעית מבחינת היקפי הבנייה של מגדלים מעל 21 קומות, מציין כי "לוד חווה בשנים האחרונות תנופת בנייה משמעותית עם תוספת של כ־17 אלף דירות חדשות במרכז הארץ בעירוב שימושים, שכוללים גורדי שחקים לצד בנייה מרקמית ומרכזי מסחר בקומת הקרקע, אגמים מלאכותיים, מרחבים ירוקים, מתחמי משרדים ועוד.
בקטגוריית הדירות במגדלים בני 16־20 קומות נמצאת במפתיע ירושלים עם 976 דירות בפער משמעותי. במקום השני נמצאת רחובות עם 495 דירות, שלישית בת־ים עם 424 דירות, במקום הרביעי נמצאת נתניה עם 335 דירות ואת החמישייה הראשונה סוגרת תל־אביב עם 293 דירות במגדלים בני 16־20 קומות.
לירון כהן, מנהל שיווק בחברת אמפא ישראל, הבונה ברחובות, מסכם: "אנו עדים להתעניינות גוברת של רוכשי דירות בקומות הגבוהות, למרות שככל שעולים קומה, כך מחיר הדירה גבוה יותר. הפערים בין הקומות עשויים להגיע ל־200 אלף שקל ואף יותר".
