יזמי פינוי בינוי רבים נתקלים בדיירים שמסרבים לקבל את תנאי הפרויקט ובכך מעכבים אותו במשך שנים רבות. שיעור ניכר מהסרבנים הם דיירים מבוגרים, שלא מעוניינים לעזוב את מקום מגוריהם, ובשל פגמים בחוק אינם זכאים לקבל חלופות ראויות. לאחרונה חלה רעידת אדמה בתחום, כאשר בית המשפט פסק לטובת שני קשישים שסירבו לאפשר בניית פרויקט מפאת גילם, בריאותם ושיפוץ שערכו בדירתם. בעקבות זאת חוששים בענף, כי התקדים עלול לאפשר לדיירים לעכב פרויקטים רבים בישראל.
בעזרת עו"ד תומר צדוק, שותף ומנהל מחלקת התחדשות עירונית במשרד וקסלר, ברגמן ושות', ועו"ד שוקי לוי, שותף וראש תחום התחדשות עירונית במשרד ליפא מאיר ושות', ניסינו לעשות סדר.
מתי סירוב של בעל דירה לפרויקט פינוי בינוי ייחשב מוצדק?
סירוב יכול להיחשב כסביר, בין היתר, בנסיבות הבאות: אם שמאי פינוי ובינוי קבע שהעסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית למסרב; אם היזם לא הציע לו מגורים בדירה זמנית על ידי מימון שכר דירה או ערבויות; אם קיימות נסיבות אישיות מיוחדות לאותו דייר, שמצדיקות את הסירוב; אם הוא או בן משפחתו אנשים עם מוגבלות והדירה החדשה לא כללה התאמות כמו בקיימת (או שלא הוצע שווי כספי); ואם בעל הדירה הסרבן הוא קשיש או חולה הנוטה למות, שלא הוצעו לו החלופות שבחוק.
כיצד ניתן להימנע מעיכוב בפרויקט עקב סירוב של דיירים?
על ידי נקיטת פעולות מיד לאחר שהתמלאו שני התנאים הנדרשים בחוק כדי שיהיה אפשרי להגיש תביעה נגדם — חתימת הרוב הדרוש על ההסכם מקרב בעלי הדירות, המהווים שני שלישים מהדירות בכל המתחם ו-60% בכל בית משותף, ואישור התוכנית החדשה. לאחר מכן רצוי לשלוח במהירות מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים לבעלים שטרם חתמו, ולפרט את ההשלכות האפשריות להגשת התביעה, בהן האפשרות שיחויבו בתשלום נזק לדיירים שכן חתמו.
לאחר תקופה לא ארוכה שתוקצב לחתימת הסרבנים, יש להגיש תביעה לבית המשפט, ובמסגרתה לדרוש מהם את תשלום הנזק, לרבות הוצאות.
אלו פעולות מנע ניתן לבצע כדי להפחית את האפשרות לסרבנות?
חשוב ורצוי בהסכם שעליו חותמים כל הדיירים לרשום שהתמורות לכל הבעלים הן שוות, בפרט לכל מי שהם בעלי נתוני דירה דומים, ושהיזם לא יציע לדיירים מסוימים תמורה עודפת. ייקבע גם, שפעולה כזו מצד היזם תיחשב להפרה יסודית של ההסכם.
עוד רצוי לקבוע, שהוסכם בין הבעלים לבין היזם, שכל הטבה או תמורה נוספת שתוצע לבעל דירה מסוים מהיזם תינתן גם ליתר בעלי הדירות.
האם יש הסדרים מיוחדים עבור דיירים קשישים?
החוק קובע כי על היזם להציע לדיירים קשישים, שבעת חתימת ההסכם מלאו להם 70 והתגוררו בדירה שנתיים לפחות, תמורות חלופיות, בנוסף לאפשרות לקבל את הדירה החדשה בפרויקט כמו כל דייר רגיל. אם לא, סירובם ייחשב כסביר כך שלא ניתן יהיה לאכוף עליהם את ביצוע הפרויקט.
מה הן ה"תמורות החלופיות"?
יש כמה, והדייר הקשיש זכאי לבחור אחת מהן: 1. מעבר לבית הורים, בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי המהוון של דירת התמורה שהקשיש אמור לקבל. 2. דירה חלופית, ששוויה דומה לדירה שהוא אמור לקבל. 3. סכום לרכישת דירה חלופית. 4. קבלת שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה. 5. קבלת דירת קטנה יותר בפרויקט, ואת ההפרש במזומן.
