לאחרונה פסק בית משפט השלום בתל-אביב כי זוג עולים שרכשו דירה בפרויקט המגורים בשכונת פלורנטין בתל-אביב יפוצו על ידי היזם בסכום של כ-360 אלף שקל בגין שורה ארוכה של ליקויי בנייה שהתגלו בדירה. מקרה זה, שבו דירת מגורים חדשה נמסרת לרוכש עם ליקויים, רחוק מלהיות מקרה פרטי, אלא דוגמה אחת מיני רבות שבהן התגלה כי בנכס שנרכש יש פגמים, תקלות או כשלים הקיימים במבנה בשלמותו, במראהו, בהנאת המשתמשים ובביטחונם, בעוד חלקם אף גוררים ירידת ערך, לעיתים בגובה מאות אלפי שקלים.
בין היתר, מדובר על איטום לקוי שמוביל לרטיבות, שקיעה של מרצפות הבית, חיפוי פנים מתקלף או כשל במערכות צנרת, הסקה ומרזבים. חוק המכר מתייחס מפורשות לאחריות הקבלן לתיקון הנזקים, אולם המציאות מלמדת כי לא פעם רוכשי הדירות נאלצים להתמודד עם מסכת תירוצים, תיקונים חוזרים ונשנים שלא פותרים את הבעיה או התמהמהות מצד הקבלן בטיפול בליקויים, שמובילה את הצדדים לבית המשפט.
יניב סנדובסקי מנכ"ל חברת הדס ביקורת מבנים, המתמחה בביקורות איכות בנייה, איתור ליקויים ואי-התאמות למפרטים ולתקנות: "בראש ובראשונה, ליקויי הבנייה הנפוצים ביותר הם הופעת סימני רטיבות על גבי קירות המבנה או הדירה. כמו כן, באין-ספור דירות מתגלים פגמים בריצוף הדירה, דוגמת מרצפות מתנדנדות ורצפות שקועות, ויש כמובן גם ליקויי אינסטלציה".
לדברי סנדובסקי, חוק המכר מאפשר לקבלן לתקן ליקויים בדירה לאחר מסירתה לרוכש, בלא שהוא יידרש לשלם פיצוי בגין עוגמת הנפש שכרוכה בכך. בה בעת, הקבלן מחויב לשלם פיצויים במקרה של איחור במסירה. כך נוצר מצב שבו הוא מעדיף למסור דירה לקויה ולתקן את הפגמים לאחר מכן, מאשר לשאת בעלויות שכרוכות באיחור במסירתה.
מכת הרטיבות
כאמור, הרטיבות היא אחת המכות הקשות ביותר בענף הבנייה. לדברי סנדובסקי, בניגוד לרוב הליקויים, זו בעיה שלעיתים קשה לזהות את מקורה. "הסיבה המרכזית שגורמת לרטיבות בקירות חיצוניים היא חיפוי לא מקצועי, בעיקר בקירות מערביים ודרומיים, המהווים את עקב האכילס לחדירת מי גשמים".
עו"ד דני גור, מומחה בתחום ליקויי הבנייה, מסביר מהו פרק הזמן המרבי שבמסגרתו הקבלן מחויב לספק אחריות בגין ליקוי שהתגלה בדירה. "חוק המכר (דירות), שקובע את גבולות אחריותו של קבלן שמכר דירה חדשה בכל הקשור לחובתו לתקן ליקויי בנייה שהתגלו בה לאחר מסירתה לרוכש, מגדיר שתי תקופות שבמסגרתן זכאי בעל הנכס להגנות שונות".
לדבריו, "תקופה אחת היא תקופת הבדק, שמתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה, והיא נמשכת בין שנה לשבע שנים על פי מהות הליקוי. במהלכה חובה על הקבלן לתקן את הליקוי – אלא אם הצליח להוכיח כי הליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. כך למשל, המחוקק קבע כי בכל הנוגע לליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק, תקופת הבדק תעמוד על שנתיים. בכל הנוגע לכשל באיטום המבנה, התקופה נמשכת ארבע שנים, במהלכה הקבלן מחויב לתקן רטיבות שנובעת מכשל, לרבות נזילות שמתגלות בצינורות המים. התקופה הנוספת היא תקופת האחריות, שמתחילה בתום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים.
עו"ד גור: "החוק מחייב לתת לקבלן הזדמנות לבצע את התיקונים, תוך פרק זמן סביר. אין בחוק התייחסות לפרק הזמן שמוגדר כסביר, וזה משתנה ממקרה למקרה. כך למשל, אין זה סביר כי מעקה בטיחות במפרסת שאינו עומד בתקן, יוחלף רק כעבור מספר חודשים, ועל הקבלן לבצע את המשימה תוך פרק זמן קצר".
לדבריו, "גם המתנה של חודשים ארוכים בטרם תתוקן בעיית רטיבות – מהווה חריגה מפרק הזמן הסביר. במקרה כזה, יש לשלוח לו התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים ולאפשר לו לתקן את הליקוי תוך כשבועיים".
ירידת ערך
לדברי סנדובסקי, "כאשר מתגלים ליקויים שאי-אפשר לתקן אותם, או שעלות התיקון שלהם יקרה מדי ולא סבירה, בעל הנכס זכאי לקבל פיצוי שישקף לא את עלות התיקונים, אלא את ירידת הערך שנגרמה לנכס. ירידת הערך בגין ליקוי בנייה מחושבת כהפרש בין שווי דירה כפי שתוארה בחוזה המכר ובמצגות, לבין שווי הדירה בפועל, בהתייחס למאפייניה. מדובר לרוב על ליקויים שנובעים מאי-עמידה בחוקי התכנון והבנייה, דוגמת ממ"ד שאינו תקני, גובה תקרה וכן ליקויים בטיחותיים חמורים, כמו מדרגות לא בטיחותיות, תקרות נמוכות או פרוזדור צר מהמותר. גובה ירידת הערך נקבע על ידי שמאי ומשתנה מליקוי לליקוי.
