בחודשים האחרונים המגמה הכללית בשוק השכירות בישראל התאפיינה בהתייצבות של ירידות המחירים, ורק לאחרונה חזרה לעליות מסוימות בחלק ניכר מהערים בארץ. בחודש אפריל חלה עלייה במחירי השכירות בעיקר בקרב דירות בנות 3-5 חדרים, ואילו דירות בנות 1-2 חדרים המשיכו להציג ירידות מינוריות במחירי שכר הדירה. כך עולה מניתוח נתונים עדכניים של חברת הפינטק Wecheck (וויצ'ק), המספקת לבעלי דירות ודיירים מגוון פתרונות פיננסיים מבוססי טכנולוגיה, שהגיעו לידי "ממון".
הנתונים של וויצ'ק מורכבים מממוצע מחירי השכירות של דירות בנות 1-5 חדרים בערים המרכזיות בארץ, שנבדקים מדי חודש. המחירים מבוססים על נתוני אמת ומכילים את המחירים הסופיים של חוזי השכירות שנסגרים בדירות. על פי הנתונים, בחודש אפריל 2024 נרשמה ירידה בגובה שכר הדירה הארצי בשיעור של 0.4% לעומת אפריל 2023. מדובר בירידה מתונה בהשוואה לחודש מארס השנה, אז ירד שכר הדירה הממוצע הכלל-ארצי בשיעור של 0.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
"מחירי השכירות ברחבי הארץ עדיין נמוכים יותר בהשוואה לשנה שעברה, עם פער של 2.3% בממוצע בשכר הדירה, מה שמראה שעדיין לא התאוששנו משנת 2023", מסביר רמי רונן, מנכ"ל וויצ'ק. לדבריו, "גם היצע הדירות נמוך בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ככל הנראה עקב הריבית הגבוהה שהפכה את שוק השכירות לפחות אטרקטיבי, בעיקר עבור בעלי דירות שמשלמים משכנתה ונאלצים לעמוד בנטל הריבית, מה שעשוי להוביל אותם לצאת מהשוק ולמכור נכסים נוספים בבעלותם".
אשדוד מובילה
עליות חודשיות בגובה שכר הדירה בחודש אפריל לעומת חודש מארס נרשמו בערים אשדוד (3.6%), אשקלון (2.3%), ראשון-לציון (1.3%), באר-שבע וחיפה (1.2%) וירושלים וחולון (0.2%). בפתח-תקווה לא נרשם שינוי ואילו ירידה בשכר הדירה נרשמה בערים נתניה (2.6%-), תל-אביב (0.7%-) והרצליה (0.4%-).
בהשוואה שנתית ניתן לראות כי עליות בשכר הדירה נרשמו בערים ירושלים (5.8%), חיפה (1.9%) ופתח-תקווה (0.9%); וירידות נצפו בשאר הערים שנבדקו: תל-אביב (4.3%-), אשקלון (2.6%-), נתניה (2.5%-), הרצליה (1.3%-), חולון (1.1%-), אשדוד (0.8%-) ובאר-שבע (0.1%-).
רונן מוסיף כי "חודש אפריל התאפיין בירידות מחירים מינוריות ברמה הארצית בהשוואה לחודש שעבר, אך מגמה זו ככל הנראה לא תמשיך בחודשי הקיץ שמבשרים את תחילת התקופה העמוסה ביותר בשוק. בניתוח מעמיק אנחנו רואים שברוב התחומים יש כבר עליות במחירי השכירות, ובאפריל מה שהוביל למדד כללי של ירידה מינורית אלה הדירות הקטנות (1-2 חדרים), כאשר בדירות של 3-5 חדרים יש עלייה של מעל 0.5%. כמו כן, אנחנו רואים המשך מגמה של ירידה בהיצע הדירות, הן מול החודש הקודם והן מול השנה שעברה. עובדה זאת לא מבשרת טובות לשוכרים, ותוביל לעליות בגובה שכר הדירה".
לדבריו, "כרגע עדיין נראה שהמחירים בשוק אטרקטיביים, ומי שיכול לסגור עסקת שכירות בימים אלו, נראה שירוויח מול המחירים שנראה בטווח של 3-6 חודשים מהיום. חשוב לציין שאנחנו נמצאים בתקופה המתאפיינת בחוסר יציבות משמעותי, וגורמים רבים משפעים על שוק ההשכרה. לכן מגמת השוק יכולה להשתנות בכפוף לשינויים במצב הביטחוני/מדיני/כלכלי".
תלוי במיקום
שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מציין כי "שוק השכירות לא מתאושש בקצב שבו שוק מחירי הדירות מצוי בו. בעוד בשוק הקנייה והמכירה אנו עדים להתעוררות ולעליות מחירים במרבית חלקי הארץ, הרי שוק השכירות מפגין התאוששות קלה וסלקטיבית יותר, הן מבחינת מיקומים והן מבחינת סוג הנכסים. ככלל, מעגלי הביקוש המשניים, היכן שדמי השכירות נמוכים יחסית, הם אלה שבהם מתחילה ההתעוררות, ובעיקר בדירות הכוללות מעל 3 חדרים. זו תופעה טבעית והיא מייצגת את משקי הבית הבוגרים יותר שחייבים פתרונות דיור כאן ועכשיו, כשהמלחמה עומדת ברקע".
דנוס מסביר כי "זה כמובן אינו המקרה כשאנו עוסקים בדירות הקטנות בנות עד 2 חדרים, המאוכלסות בדרך כלל על ידי צעירים, סטודנטים וכדומה. עולמם של הצעירים והסטודנטים רחוק מלהיות מסודר או ודאי, כשחלקם עדיין במילואים, אחרים בחוסר ביטחון תעסוקתי, ונוספים פשוט חזרו לבתי הוריהם".
לדבריו, "ירידות המחירים בדירות הקטנות הן עובדה, גם באזורי הביקוש העיקריים, דוגמת תל-אביב וסביבותיה. מחירי השכירות בתל-אביב, שהיו גבוהים ממילא ערב המלחמה, נחתו באופן דרמטי יחסית וזה משקף את המצוקה הגדולה שהדור הצעיר נתון בה, כמו גם מחירים שאיבדו קשר עם המציאות".
ערן ענבים, מנכ"ל חברת אזורים Living העוסקת בבניית פרויקטים לדיור להשכרה ארוכת טווח, מתייחס גם הוא לנתונים. "לעלייה בביקושים לשכירות למגורים יש מספר סיבות. הראשונה היא עונתיות, אנו מתקרבים לקיץ, שהיא העונה שבה מתנהלת עיקר תנועת השוכרים, בעיקר בדירות 4-5 חדרים המיועדות למשפחות עם ילדים. השנה העונתיות משמעותית עוד יותר בשל דחייה מסוימת בעסקאות שכירות, שנבעה מהמלחמה".
ענבים מוסיף כי "הסיבה המשמעותית יותר לעליות בביקושים למגורים בשכירות היא העובדה שבישראל היצע הדירות להשכרה קטן משנה לשנה, לנוכח ירידה רצופה בהיקף של בעלות דירות על ידי משקיעים מחד, וגידול צנוע מאוד בהיקף פרויקטים חדשים של דיור להשכרה; ומנגד, הריבית למשכנתאות גבוהה היסטורית ומסיטה שיעור נוסף ממשקי הבית לביקוש הגובר לשכירות".
