אנשים רבים שמעוניינים לרכוש דירה, או לחלופין למכור את ביתם, מוצאים את עצמם בחוסר ודאות בנוגע לאופן ההליך ומה בדיוק צריך לעשות. אחת האפשרויות שעומדות בפניהם היא חתימה על מסמך זיכרון דברים, שמספק לצדדים הבנה הדדית לקראת השלמת העסקה. אולם גם כאשר מנסחים מסמך כזה, מתגלעות לעיתים מחלוקות שמסכנות את הרכישה.
כך, למשל, בפסק דין שפורסם לאחרונה אישר בית המשפט מכירה של דירה, שהתקיימה אחרי שבעלי הנכס כבר סיכמו על זיכרון דברים עם רוכש פוטנציאלי, אך לאחר שלא עמד בתנאים בו – מכרו אותה לאדם אחר. בדקנו את הסוגיות בנושא בעזרת עו"ד שי הוברמן, ראש מחלקת נדל"ן, יערה אלון ממשרד עוה"ד פירון ועו"ד אוראל בר דיין, שותף במחלקת הנדל"ן ממשרד עוה"ד וקסלר ברגמן.
מה זה זיכרון דברים?
זה מסמך ראשוני, שבו הצדדים לעסקה המתהווה מתעדים את פרטי העסקה כפי שסוכמו ביניהם. מעמדו המשפטי של זיכרון הדברים אינו חד-משמעי, כך שבמקרים מסוימים הוא יכול להיחשב כחלק מהמו"מ בין הצדדים, ובמקרים אחרים להוות חוזה מחייב כשלעצמו.
תפיסה שגויה
למונח זיכרון דברים אין הגדרה או התייחסות בחוק החוזים. מדובר בנורמה רווחת בציבור שנוצרה על ידי מנהג. לתפיסתו של האדם הסביר, זיכרון דברים הוא מסמך ביניים חסר תוקף משפטי, שאינו מחייב את הצדדים לעסקה עד לחתימה על הסכם פורמלי מפורט. אלא שמדובר בתפיסה בעייתית, ובמקרים רבים אף שגויה. מבחינה משפטית, זיכרון דברים במקרקעין יכול להתברר כחוזה משפטי מחייב ולכבול את הצדדים לעסקה, למשל בטרם ביצעו או השלימו את הבדיקות הנדרשות להם ביחס לנכס או לעסקה בכללותה.
מהם התנאים שיש לכלול בזיכרון הדברים?
ככלל, דרך המלך לביצוע עסקה במקרקעין היא ניהול מו"מ בין הצדדים על נוסחו של חוזה המפרט את כלל הסכמותיהם, שבמהלכו מבצעים הצדדים את כלל הבדיקות ההכרחיות בקשר עם הנכס. עם זאת, במצבים רבים מתוך חשש "לפספס" את העסקה, ממהרים הצדדים לחתום על זיכרון דברים. במקרים אלה, הצדדים לעסקה עלולים לצאת מכלל הנחה שכל עוד מדובר במסמך שכותרתו היא זיכרון דברים, ולא הסכם מכר, למשל, מדובר בסוג של טיוטה – שתחייב אותם רק אם יבחרו בכך. אך לא כך הדבר. חשוב להבין כי במקרה שבו סוכמו הפרטים המהותיים במסגרת העסקה בזיכרון הדברים, אך לא נחתם לאחריו חוזה פורמלי, הפרטים שנקבעו בזיכרון הדברים עשויים להיות אלה שיחייבו את הצדדים, גם אם מבחינה סובייקטיבית הצדדים לא התכוונו ליצור קשר חוזי מחייב.
מה עוד צריך לדעת?
ראשית, מוטב להתנות את תוקפו של זיכרון הדברים בחתימה על חוזה פורמלי תוך זמן סביר או עד לתאריך המוסכם על שני הצדדים. בנוסף, זיכרון דברים הוא מסמך בכתב, שעשוי להיחשב כהוכחה לקיומה של העסקה ולקבל מעמד של הסכם מחייב, ובו ניתן לעשות שימוש מול הרשויות השונות. לנקודה זו משמעות גדולה, שכן ייתכן, למשל, שהקונה יוכל להשתמש במסמך זה לרישום הערת אזהרה על הנכס לטובתו. יש לקחת גם בחשבון שמועד החתימה על זיכרון הדברים הוא מועד העסקה הקובע לטובת הדיווח למיסוי מקרקעין.
האם זיכרון דברים נחשב מסמך משפטי מחייב?
במרוצת השנים שאלה זו הגיעה פעמים רבות לפתחם של בתי המשפט שנתנו דעתם עליה. פסיקת בתי המשפט קובעת כי זיכרון דברים שבו מפורטים פרטי הצדדים, הנכס ומועדי תשלום ומסירה, מהווה קרוב לוודאי חוזה בעל תוקף משפטי מחייב.
האם חייבים לנסח מסמך זיכרון דברים בעת רכישת דירה?
לא רק שלא חייבים, רצוי שלא. הסכם לרכישת דירה מורכב ומחייב טיפול בהיבטים עסקיים ומיסויים רבים שרק חוזה מפורט, לאחר ביצוע בדיקת נאותות, יכול לטפל בהם באופן יסודי שימנע או יקטין למינימום את הסיכון למחלוקות. חסכו מעצמכם מגוון צרות והימנעו מחתימת זיכרון דברים לרכישת דירה.
הפרת הסכם
מה עושים כאשר אחד הצדדים מפר את זיכרון הדברים?
הצד הנפגע רשאי לנסות לתבוע את אכיפתו בבית המשפט. אם בית המשפט יקבע כי אכן נכרת בין הצדדים חוזה מחייב, לצד הנפגע יעמדו הסעדים הקבועים בחוק החוזים, וזאת משום שמדובר בחוזה בעל תוקף משפטי מחייב.
אני מוכר דירה, האם ניתן לחתום על זיכרון דברים עם כמה רוכשים במקביל?
ניהול מו"מ במקביל מחייב להודיע על כך מראש לכל מי שעימו מנהלים מו"מ, שאם לא כן מסתכנים בתביעה על ניהול מו"מ שלא בתום לב.
פסיקת בתי המשפט קובעת כי זיכרון דברים שבו מפורטים פרטי הצדדים, הנכס ומועדי תשלום ומסירה, מהווה קרוב לוודאי חוזה בעל תוקף משפטי מחייב
