רבים מכירים את תופעת "הדייר הסרבן" שמלווה את תחום ההתחדשות העירונית: דיירים בבניין מבקשים לקדם תמ"א 38 או פינוי בינוי, אך אחד הדיירים מסרב לחתום על ההסכם ותוקע את התקדמות הפרויקט. כדי להתמודד עם מצב כזה, ניתן להגיש תביעה נגדו. אך מה עושים אם בניין שלם אינו מעוניין להתקדם עם פרויקט כזה?
עו"ד דן הלפרט, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית ובעלי משרד עורכי דין המתמחה בייצוג בעלי דירות במיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי, נתקל לאחרונה בתופעה כזו בכמה פרויקטים שהוא מלווה בערים שונות. "פרויקט פינוי בינוי מבוצע במתחם של מספר בניינים. את המתחם מגדירים העירייה וגורמי התכנון. על פי חוק, כאשר מקדמים פרויקט פינוי בינוי, חייבים להחתים 60% מבעלי הדירות בכל בניין שמחזיקים ב-50% מהרכוש המשותף ('רוב בנייני') וגם שני שלישים מבעלי הדירות בכל המתחם ('רוב מתחמי')", הוא אומר ל"ממון".
לדבריו, "אנחנו מייצגים פרויקטים של פינוי בינוי ועובדים מאוד קשה כדי להחתים את הרוב הדרוש שקבוע בחוק כדי שהפרויקט יוכל להתקדם לשלב התכנוני של אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) והוצאת היתר בנייה. אך אם אחד הבניינים במתחם מסרב להצטרף לפרויקט מסיבות דומות לסיבות הסרבנות של הדייר הסרבן, רשויות התכנון לא יאשרו את המתחם, וממילא גם מבחינת החוק לא ניתן יהיה להגיע לרוב הדרוש".
עו"ד הלפרט מסביר שכיום אין הסדר חוקי המטפל בתופעה - ההסדר הקיים בחוק מטפל בדייר הסרבן אך לא במה שהוא מכנה "הבניין הסרבן" (מינוח זה אינו מעוגן בחוק). לאחרונה נחשף לתופעה כזו בפרויקט ברמת-גן, שבו הוא מייצג חלק מבעלי הדירות. מדובר במתחם פינוי בינוי הכולל 4 בניינים ברחובות הזיתים וקריניצי, כאשר כלל הדיירים באחד הבניינים לא היו מעוניינים להתקדם עם התוכנית, ובכך למעשה עיכבו את הפרויקט.
"בחרנו נציגות בניינית ונציגות עליונה לכלל המתחם, פעלנו לבחירת בעלי מקצוע, ערכנו יחד מכרז יזמים ובסיומו נבחרו החברות דן נדל"ן וחברת אדרום, הכנו את מסמכי העסקה, קיימנו כנס הסברה כנדרש והתחלנו במלאכת החתימות", הוא מתאר. לדבריו, בעקבות סירוב הבניין הרביעי לחתום על ההסכם, לא ניתן היה להתקדם משום שלא הושג הרוב הבנייני הדרוש על פי החוק.
"בעקבות זאת, פנינו למינהלת ההתחדשות העירונית ולאדריכל ומהנדסת העיר בבקשה לסייע לשכנע את הבניין להצטרף לפרויקט, ללא הצלחה. אולם בסופו של דבר החליטה העירייה לראשונה לאפשר לדיירים להתקדם עם הפרויקט, ובמסמך שפירסמה פירטה כי ניתן לעשות זאת ללא הבניין הרביעי", הוא מוסיף.
תכנון עירוני
לינור גולומב קרזנר, מנהלת המינהלת להתחדשות עירונית רמת-גן, מסבירה את המקרה מנקודת המבט של מחלקת התכנון וההנדסה בעירייה: "רמת-גן זו עיר עם צפיפות גבוהה, שהייתה מובילה במשך שנים בתחום תמ"א 38 - התחדשות ברמת הבניין הבודד. כיום המדיניות העירונית מתכננת תכנון מתחמי ככל הניתן כדי לאפשר מיצוי מיטבי של התכנון העירוני".
לדבריה, "המקרה הנדון הוא לא מקרה תקדימי, קיימים מקרים נוספים מקבילים לו. פירסמנו המלצה תכנונית לאחר בדיקה ממושכת ומעמיקה שכללה מיצוי כל הניסיונות לגייס את כלל הדיירים מכל הבניינים, תוך הסתכלות רחבה - חברתית, משפטית וכלכלית. שיקפנו לדיירי הבניין שבחרו לא להצטרף למתחם שהרכבת להתחדשות עירונית יוצאת לדרך, ואחר כך יהיה להם קשה להצטרף שכן הם יצטרכו לחדש את הבניין באופן פרטני ואף להכניס את היד לכיס משום שלא בטוח שתהיה היתכנות כלכלית לפרויקט בודד". גולומב קרזנר מדגישה כי המונח שחלק מהגורמים בענף החלו להשתמש בו "בניין סרבן" אינו מונח משפטי שמעוגן סטטוטורית ובמינהלת לא משתמשים בו.
למרות ההתקדמות המשמעותית, המתחם נתקל במהמורה נוספת. אלעד פורמן, מנכ"ל אדרום נדל"ן - אחת החברות שזכתה במכרז הדיירים - מספר כי "כרגע יש במתחם רק 22 דירות ולכן הפרויקט אינו זכאי להטבות מיסוי מכוח תוכנית התחדשות עירונית, כן שלפי חוק פינוי בינוי יש צורך ב-24 דירות קיימות לפחות כדי לקדם מתחם פינוי בינוי. לכן אנחנו בודקים אפשרות לקדם התחדשות בניינית ברמת הבניין או להמשיך בקידום מתחמי ולצרף לפרויקט שני בניינים סמוכים".
עו"ד הלפרט מסכם: "רוב בעלי הדירות בשאר הבניינים במתחם הם אנשים מבוגרים, המתגוררים בבניינים ישנים ללא ממ"ד שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה והם חשופים לסיכונים ממשיים בתקופה זו ובכלל. מצב שבו בניין אחד מסכל ביצוע פרויקט פינוי בינוי, גורם נזק בלתי הפיך וסיכון ממשי עבור בעלי דירות בבניינים הסמוכים. חשוב שלא ייווצר מצב שבו בניינים המשוועים לבצע התחדשות עירונית יוחזקו כ'בני ערובה' בידי הבניין הבעייתי. אני קורא למחוקק להסדיר בחוק את הטיפול בתופעה זו, הן במישור הקנייני והן במישור התכנוני, כך שניתן יהיה לכפות את הפרויקט על הבניין, או לחייבו בתשלום פיצוי כספי גבוה במיוחד; ואף להורות כי בניין שיעמוד על סרבנותו, לא יוכל לעולם לקדם התחדשות בניינית באופן עצמאי".
עו" דן הלפרט: "חשוב שלא ייווצר מצב שבו בניינים המשוועים לבצע התחדשות עירונית יוחזקו כ'בני ערובה' בידי הבניין הבעייתי. אני קורא למחוקק להסדיר בחוק את הטיפול בתופעה זו"
