מחירי הדירות הגבוהים הפכו את הדירות הקטנות לסחורה חמה, אבל נראה כי לא כל הרשויות המקומיות נערכות לכך בהתאם. החיפוש אחר דירות קטנות התרחב בשנים האחרונות בעקבות מספר מגמות: ראשית, בניגוד לעבר אנשים לא מחפשים דירות שהן מעבר למה שהם צריכים כיום. למשל, זוג צעיר שקנה מראש דירת 4 חדרים, תוך נטילת משכנתה גדולה, רוכש כיום דירה שמתאימה לצרכיו הנוכחיים על רקע מחירי הדירות הגבוהים.
מגמה נוספת היא התפשרות על הגודל – אבל לא על המיקום. רוכשים רבים מעדיפים להישאר בסביבת המגורים שלהם ואם מדובר באזורי הביקוש היקרים גם כך, הם מוכנים לקנות דירה קטנה יותר. לכך ניתן להוסיף את הגידול בצורך בדירות קטנות על ידי יחידים, משפחות חד-הוריות, גרושים, קשישים, משקיעים ומצמצמי דיור.
למרות הביקוש הטבעי לנכסים קטנים, דירות בנות 3 חדרים ומטה מהוות רק כרבע מסך התחלות הבנייה בישראל. אמנם מינהל התכנון הכניס הוראה חדשה החל מינואר 2023, ולפיה בפרויקטים חדשים חייבים לבנות בין 25%‑40% דירות קטנות בנות עד 3 חדרים, אך שיעור התחלות הבנייה של דירות קטנות עלה רק ב-2% בין השנים 2021‑2023 לעומת 3 השנים הקודמות (2019‑2021).
בדיקה שערך דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן, מעלה כי ב-3 השנים האחרונות נבנו יותר מ-3,000 דירות קטנות בנות 3 חדרים או פחות בראשון-לציון, אבל רק 156 יחידות דיור כאלה החלו להיבנות ביבנה. בתל-אביב ובראשון-לציון יותר מ-40% מהתחלות הבנייה הן של דירות קטנות, אך מצד שני בערים כמו חדרה, יבנה, נס-ציונה ואפילו חולון החלה בנייתן של פחות מ-500 דירות קטנות.
הבדיקה מראה מחסור גדול של דירות קטנות ביישובים מרכזיים. כך, למשל, בערים כמו באר-שבע, נתניה, הרצליה וחיפה שיעור התחלות הבנייה של דירות קטנות נמוך מאוד. מנגד, בערים דוגמת רמת-גן וירושלים נבנתה כמות כפולה מהממוצע הארצי, שעמד על 52,757 דירות קטנות שהחלה בנייתן – כ-25% מהדירות חדשות.
