שוק הנדל"ן הישראלי חווה במהלך השנתיים האחרונות האטה, קשיים ומהמורות לא מעטות. זה התחיל עם הריבית הגבוהה ונמשך עם המצב הכלכלי המאתגר כתוצאה מהימשכות המלחמה. השילוב הזה הוביל לעלייה משמעותית בהחזרי משכנתה בקרב רוכשי דירות. תוסיפו לכך את איסור כניסת פועלים פלסטינים לאתרי הבנייה וכפועל יוצא מכך לעיכובים בהשלמתם של פרויקטים רבים, ותקבלו מצב שבו רוכשי דירות שוקלים בשנית את כדאיות העסקה שעליה חתמו ואף את ביטולה. ואולם, מצב הדברים איננו פשוט כלל ועלול לגרור תביעה מצד הקבלן או היזם כנגד הרוכשים.
בעזרת עו"ד עמית פרידמן ג'ובאני ממשרד עוה"ד מויאל מלאכי ושות', המתמחה בנדל"ן, בדקנו כיצד אותם רוכשים רלוונטיים רשאים "לצאת" מעסקה לרכישת דירה במינימום נזק ומהם הסיכונים שיש במהלך כזה.
ˆ הפרויקט מתעכב בעקבות מחסור בפועלי בניין. האם אני זכאי להטבות בתשלום?
עו"ד פרידמן ג'ובאני: "חוק המכר (דירות) על תוספותיו ותקנותיו הוא החוק העיקרי והמרכזי, שמאגד את זכויות הרוכש שקנה דירה מהיזם; ואת התחייבויותיו של היזם, בין היתר, בקשר לבניית הדירה, מועד מסירתה, רישום הזכויות וכיו"ב. על פי הוראות החוק, רשאי יזם לאחר במועד מסירת הדירה לרוכש לתקופה בת 30 יום, וזאת ללא חבות במתן פיצוי כספי. מעבר לכך, קובע החוק כי ככל שהאיחור במסירה נבע כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה, או בשל נסיבות סיכול החוזה, כלומר נסיבות שבהן היזם לא ידע או ראה ולא היה עליו לצפות את התקיימותן, אין היזם חייב בתשלום פיצויים בגין איחור אשר נבע בשל הנסיבות הנ"ל.
"כל איחור שאינו חוסה תחת שני חריגים אלו, מחויב בפיצוי על ידי היזם בגובה של דמי שכירות חודשיים של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה הנרכשת, וזאת החל ממועד המסירה החודשי ועד לחודש הרביעי לאיחור. החל מהחודש החמישי ועד לחודש העשירי לאיחור, מחויב היזם בתשלום דמי שכירות, המוגדלים בשיעור של 25%; והחל מהחודש ה-11 לאיחור ואילך, מחויב היזם לתשלום דמי שכירות, המוגדלים בשיעור של 50%".
לדברי עו"ד פרידמן ג'ובאני, "נכון למועד זה, הממונה על חוק המכר טרם פירסם את עמדתו בעניין, ולכן לא נקבע כי מלחמת חרבות ברזל היא אירוע המהווה כוח עליון, כלומר סיכול לחוזה המונע מהיזם לעמוד בהתחייבויותיו. משכך, על היזם, לכאורה, לפצות בגין האיחור הנובע כתוצאה מהמלחמה. חשוב לציין שבשל העובדה שהנושא 'טרי' וטרם התקבלו לגביו פסקי דין מובילים, וכן לאור ניסיון העבר של היזמים לתלות בנגיף הקורונה אמתלה לאיחור בהשלמת הפרויקטים, ניסיון אשר נדחה על סף, נראה שהפעם יידרשו היזמים להוכיח באופן אקטיבי ומפורט כי האיחור נבע כתוצאה ישירה מהמלחמה".
ˆ רכשתי דירה בפרויקט ביישוב שפונה, האם המדינה תפצה אותי?
"הפיצויים שמעניקה המדינה למפונים עקב המלחמה היא לבעלי עסקים, או לחלופין, לבעלי נכסים שהנכס שלהם נפגע כתוצאה מהמלחמה".
ˆ האם אוכל לבטל את הרכישה ו"להחזיר" את הדירה ליזם?
"בפרויקטים רבים שבהם הרכישה מבוצעת בכפוף להתקיימותם של תנאים מתלים, לרוב עומדת לרוכש אפשרות להודיע על ביטול הרכישה, ככל שלא התקיימו התנאים וזאת ללא תשלום פיצוי כספי ליזם. כאשר הרכישה אינה מותנית בהתקיימות תנאים בקשר לפרויקט, לרוב קובע הסכם המכר כי בגין הפרה יסודית של הרוכש (אי-עמידה במועדי התשלום למשל), יידרש הרוכש לשלם פיצוי של כ-10% מערך העסקה. לשם השוואה, בתוכניות הממשלתיות (מחיר למשתכן/מחיר מטרה) הפיצוי הוא של 2% בלבד. עם זאת, לנוכח המצב, לא מעט יזמים קשובים לקשיים הכלכליים שבהם מצויים חלק מהרוכשים ומאפשרים את ביטול ההסכם ללא תשלום פיצוי כספי, או לחלופין בתשלום פיצוי מופחת".
