אחרי כמעט 20 שנה, תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38 – פוקעת היום באופן סופי, ולא יינתנו עוד הארכות לקידום פרויקטים מכוחה. פרויקטים שנמצאים כבר בתהליכי אישור לא ייפגעו. ישנן מספר רשויות מקומיות שרצו בהארכת התוקף עד 2026 וכדי לקבל ארכה הגישו למוסדות התכנון את התוכנית שתחליף את תמ"א 38 ("התחדשות בניינית").
המועד הוארך מספר פעמים, בין היתר בעקבות מלחמת חרבות ברזל והבחירות לרשויות המקומיות, אך לפני חודשיים שלחו יו"ר המועצה הארצית ומטה התכנון הלאומי, נתן אלנתן, ומנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, הודעה לוועדות לתכנון ולבנייה ולמהנדסי הערים, לפיה לא יינתנו הארכות נוספות.
התזמון של פקיעת התוכנית בעייתי בצל מתקפות הטילים על ישראל, אולם התוכניות המחליפות אמורות לייצר רציפות תכנונית בכמעט כל הערים שבהן מקודמים פרויקטים מכוח תמ"א 38.
היתרון הגדול בתמ"א 38 היה שמדובר בתוכנית שאפשר להוציא ממנה היתר בנייה יחסית בקלות מבלי להגיש תוכניות מעבר לתוכנית הבניין. התוכניות העירוניות שיחליפו אותה כבר מורכבות יותר ותלויות בתכנון של מתחמי התחדשות עירונית ספציפיים בערים כך שאם הבניין שלכם לא בתוכנית בשלב זה - לא תוכלו לקדם התחדשות עירונית עד שבעיריה יקדמו תוכנית לאזור שלכם.
החליטו להמשיך
ברשויות מקומיות שכבר הגישו תוכנית התחדשות בניינית חליפית לתמ"א 38 - היא תמשיך לחול בהן עד מאי 2026 או עד לאישור התוכנית החדשה כדי לשמור, כאמור, על רציפות תכנונית. היתרון בתוכניות המחליפות הוא שבניגוד לתוכנית ארצית, הן קודמו על ידי העיריות עצמן והן מותאמות לאופי הבנייה וצורכי האוכלוסייה, לקיבולת של העיר ולתשתיות שלה. בדומה לתמ"א 38, הן מספקות הטבות ליזמים כגון פטור מהיטלי השבחה, ומאפשרות לדיירים לקדם התחדשות עירונית מבלי להכניס את היד לכיס; וכן מאפשרות הוצאת היתר בנייה ללא הצורך בהכנת תוכנית נקודתית מפורטת במוסדות התכנון (כמו בחלופת שקד), ובכך חוסכות זמן רב בקידום הפרויקטים.
בסך הכול קיימות כיום 30 רשויות מקומיות שקידמו תמ"א 38 בתחומיהן. מתוכן, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קידמה תוכניות מחליפות ב-18 רשויות שמצויות בסטטוסים שונים של תכנון, מהן 15 רשויות החליטו להאריך את תמ"א 38: רמלה, יבנה, נהריה, אשדוד, רעננה, קריית-ביאליק, חדרה, כפר-סבא, פתח-תקווה, באר-שבע, חיפה, רמת-גן, אשקלון, בית-שמש וראשון-לציון.
3 רשויות שקידמו יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תוכנית מחליפה, קיבלו החלטה שלא להאריך את תמ"א 38 בתחומן: לוד, בת-ים ובני-ברק. 9 רשויות מקומיות כבר קידמו באופן עצמאי תוכנית מחליפה ואישרו אותה (ולכן הן כבר לא מקדמות בתחומן תמ"א 38 אלא את התוכנית המחליפה שבתוקף). מדובר ביישובים חולון, הרצליה, רמת-השרון, קריית-מוצקין, הוד-השרון, יוקנעם-עלית, רחובות, קריית-גת וקריית-אונו. 3 רשויות נוספות מקדמות בימים אלה תוכנית מחליפה באופן עצמאי, ומאחר שהיא טרם אושרה, הן גם יאריכו בתחומן את תמ"א 38. מדובר ביישובים גבעתיים, טירת-כרמל וירושלים.
מה קורה בתל-אביב?
אתמול הודיעה עיריית תל-אביב-יפו כי לא תקדם תוכנית מחליפה לתמ"א 38 לאחר דיון במועצת העיר בנושא. במסמך שחתום על ידי מהנדס העיר, אדריכל אהוד כרמלי, הוא הסביר את ההחלטה: "תמ"א 38 הוכיחה לאורך 19 שנות תחולתה כי היא לא מימשה את מטרתה במקומות הנדרשים לכך ביותר, שכן הלכה למעשה בליבתה עוסקת התמ"א בהגדלת היקף יחידות הדיור באזורי הביקוש. מתוכנית לחיזוק מבנים הפכה התמ"א לתוכנית התחדשות עירונית, ולדרך להוספת יחידות דיור וזכויות בנייה ללא הליך תכנוני סדור".
משמעות ההחלטה היא שלא ניתן יהיה להגיש יותר בקשות להיתר בנייה לצורך ביצוע התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד מכוח התמ"א בתל-אביב (להבדיל ממתחמי פינוי בינוי רחבים) אלא כתב"ע (תוכנית בניין עיר) בלבד במסגרת תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, הידוע כ"חלופת שקד", ובמסגרת תוכנית הרובעים (לרובעים 3 ו-4) שנמצאת בתוקף.
בשבוע האחרון הפעילו תושבים מדרום ומזרח העיר לחץ על מוסדות התכנון לאפשר את הארכת התמ"א בעיר, ובמטה התכנון הלאומי החלו במגעים עם העירייה לאפשר זאת.
בתל-אביב מקדמים בימים אלה תוכנית מחליפה לתמ"א 38 ומדגישים כי גם ברובעים אחרים בעיר ניתן יהיה לקדם תוכניות התחדשות עירונית, הן במסגרת פינוי בינוי במרחבים גדולים והן במסגרת חלופת שקד המאפשרת תכנון מאפס של התחדשות של מתחם או בניין יחיד כך שיש צורך לעבור את כל מסלול התכנון עבורם, דבר שמקשה על בניינים יחידים לעשות זאת ויפחית משמעותית את מספר הפרויקטים.
בנוסף, וללא קשר לתוכנית התחדשות עירונית, הסבירו בעיריה כי ניתן יהיה להגיש בקשות לאישור מהיר להתקנת ממ"דים.
"עידן חדש"
בשיחה עם "ממון" אמר אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית, כי "פקיעתה של תמ"א 38 והחלפתה בתוכניות עירוניות מסמנת עידן חדש בתחום ההתחדשות הבניינית. לא עוד תוכנית ארצית גורפת, שאינה מותאמת לצרכים ולמאפיינים הנבדלים של כל עיר, כי אם תוכניות תפורות למידותיהן של הערים השונות, עם התייחסות מדויקת לתשתיות, למרחב הציבורי, לכלכליות, לאופי בנייה ועוד. התוכניות החדשות יאפשרו חידוש איכותי של המבנים בערי ישראל, תוך התייחסות למרחב שסביבם גם בשנים הבאות".
במברגר הסביר: "העוצמה של תמ"א 38 הייתה בכך שניתן להוציא היתר בנייה מבלי לקדם תב"ע, ולכן יצאנו במהלך של קידום תוכניות עירוניות מחליפות אבל גם חלופת שקד זה לא כלי רע. גם היא מאפשרת לקדם התחדשות ברמת הבניין בודד, אבל צריך לקדם במסגרתה תב"ע, וברור שזה לא שווה ערך מבחינת לוחות הזמנים ופשטות התהליך אל מול תוכנית עירונית שמאפשרת להוציא היתר בנייה כמו תמ"א 38.
שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, הוסיף: "ניתן לברך על מעבר שנעשה מתוך שיקול דעת ובאופן מדוד, מתוכנית תמ"א 38 לתוכניות עירוניות שישרתו את הציבור באופן איכותי יותר".
