גורמים בתחום ההתחדשות העירונית מתריעים מפני תופעה חדשה: פנייה שהוגשה לאחרונה לוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין בישראל, והגיעה לידי "ממון", מעלה טענות ולפיהן עורכי דין הפועלים במתחמי פינוי בינוי גובים מספקי שירות במתחם אחוזים משכרם, כתנאי להכנסת הספק לפרויקט.
בפנייה, שנשלחה על ידי עו"ד איתמר פנץ, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין, הוא כותב כי "תקופה שאנו מקבלים פניות משלל ספקי שירות, מכל מנעד הגורמים שפועלים בתחום ההתחדשות העירונית, בטרוניות בקשר עם מקרים שבהם עורכי דין גובים מספקי שירות בפרויקטים אחוזים משכרם". עוד הוא כותב כי "לדברי הפונים, המדובר בדרישה לגבייה במנעד רחב של 10%-15% משכרם של בעלי המקצוע השונים באותו הפרויקט הרלוונטי".
עוד כותב עו"ד פנץ כי "לאחרונה אף נחשפתי למקרים שבהם עורכי דין של דיירים מתנים את כניסתם של יזמים למכרז או לפרויקט בקביעת זהות עורך הדין שייצג את היזם בפרויקט. דומה שלעיתים 'מגדיל ועושה' בא כוח הדיירים כאשר עו"ד היזם נדרש על ידי בא כוח הדיירים לשלם משכר טרחתו נתח משמעותי לבא כוח הדיירים (המייצג את הצד שכנגד)".
"מדובר בהתנהלות לא ראויה, שמהווה הטיות של מכרזים ופגיעה בשמם הטוב של כלל עורכי הדין בתחום, וכן פגיעה בזכות הייצוג של יזמים", אומר פנץ. "זאת לא תופעה שולית. אנשים כל כך רגילים לחיות בתוך התופעה שהם אפילו לא מבינים שזו התנהלות לא אתית. זה קורה בכל מקום ובכל עיר. לכן חשוב שיהיה גילוי דעת של ועדת האתיקה, כדי שהתנהלות כזאת לא תיראה נורמטיבית".
אנשי מקצוע בענף, המעורבים בעשרות פרויקטים של התחדשות עירונית, אומרים כי תחום ההתחדשות העירונית הוא אחד התחומים שמספק פרנסה למארגנים, לעורכי דין, למפקחים, לשמאים, ליועצים שונים וליזמים. "מי שמתקשר ראשון עם בעלי הדירות הוא לרוב עורך הדין, ויש לו את היכולת להשפיע על בחירת היזם והיועצים האחרים. יש בהחלט מקרים בשוק שבהם מנצלים את חוסר ניסיונם של בעלי הדירות לביצוע עסקאות מאחורי גבם, ואז נעשות עסקאות של תן לי ואתן לך", הם אומרים.
בעלי הדירות תמימים
איך זה בא לידי ביטוי? לדברי הגורמים, "במקרים רבים בעלי דירות לא מבינים את התהליך ושמים את מבטחם בעורך דין מטעמם. ככל שעורך הדין פועל עצמאית ומקדם פרויקט ללא מעורבות של בעלי הדירות או של הנציגות, יש פתח רחב יותר להתקשרויות בעייתיות וחשש לניגוד עניינים. הוא יכול להשפיע על בחירת היזם ועל בחירת בעלי התפקידים כמו מפקח, שמאי, יועץ מס, יועץ חברתי או יועץ ביטוח ולסגור איתם עסקה מאחורי גבם של בעלי הדירות".
לדברי הגורמים, "לכאורה, העסקאות לא מבוצעות על חשבונם של בעלי הדירות, אבל הן יכולות לגרום לבחירת אנשי מקצוע פחות מנוסים שיפגעו בהתקדמות ובאיכות הפרויקט, ובמקרה של עסקאות מול יזמים הם גם יכולים לפגוע בתמורות שמוצעות לבעלי הדירות. המקרים האלו קיימים בשוק, וכדי להימנע מהם ככל האפשר חשוב שקודם כל תקום נציגות חזקה של בעלי הדירות, ושכל התהליכים לבחירת אנשי המקצוע יתבצעו באמצעות מכרזים מסודרים ועל סמך ניסיונם בתחום וקבלת חוות דעת מלקוחות. אחרי הבחירה של עו"ד מטעם הדיירים, חשוב להמשיך ולהיות מעורבים בבחירת אנשי המקצוע האחרים".
להתייעץ לפני חתימה
אחת הכתובות לבעלי הדירות שעומדים לפני הליך של התחדשות עירונית הן מינהלות ההתחדשות העירונית ברשויות המקומיות. קובי אוחיון, ראש המינהלת בעיריית באר-שבע, מסביר כי בשוק ההתחדשות העירונית פועלים הרבה גורמים שמנצלים את חוסר הידע של הדיירים. "כדי לסייע לבעלי הדירות, אנחנו עורכים כנסי הסברה לתושבים, ובהם אנחנו מסבירים על התהליך הנכון לקידום פרויקטים של פינוי בינוי ולבחירה של אנשי המקצוע".
לדבריו, "יצאנו בסדרת פרסומים בקריאה שלא לחתום על הסכמי פינוי בינוי עם בעלי מקצוע לפני שהם מתייעצים עם המינהלת בעירייה, ויוכלו לקבל מידע אמין לגבי התקדמות התכנון במתחם והגורמים המעורבים בקידומו. המטרה היא למנוע מצב של התחייבות התושבים מול גורמים שינצלו את תמימותם או חוסר הבנתם, ולהבטיח שהפרויקטים מקודמים בשקיפות ובהתאם לכללים. כאשר התהליך נעשה בצורה נכונה – הפרויקט מתקדם במהירות ובצורה טובה יותר".
עסקאות "תן וקח" יכולות לגרום לבחירת אנשי מקצוע פחות מנוסים שיפגעו בהתקדמות ובאיכות הפרויקט, ובמקרה של עסקאות מול יזמים – בתמורה שיקבלו בעלי הדירות
