כ-65% מהישראלים גרים בדירה בבעלותם, מתוכם כ-40% הם בעלי משכנתה. נכון להיום, גובה המשכנתה הממוצעת הוא כמיליון שקל. עבור רובנו המשכנתה היא העסקה הפיננסית הגדולה והארוכה ביותר שנעשה בחיינו. חשוב מאוד להכיר בעצמכם את עולם המשכנתאות, מפני שתכנון נכון יכול לחסוך לכם כסף ולהשפיע על עתידכם הפיננסי. וכן, זה נכון גם אם החלטתם לפנות ליועץ משכנתאות. שרון בן יהודה, סגנית מנהל זרוע המשכנתאות במזרחי-טפחות, מסבירה את מונחי היסוד: מה ההבדל בין משכנתה להלוואה רגילה, מהי ריבית פריים ומתי כדאי לקחת הלוואת בלון.
מה ההבדל בין משכנתה להלוואה? משכנתה זו הלוואה לתקופה של עד 30 שנה, הניתנת עבור קניית נכס או לכל מטרה אחרת, כנגד שעבוד של דירה. בשונה מהלוואה רגילה, במשכנתה, חוץ מההחזר החודשי שאתם מחויבים בו, הדירה שרכשתם גם משמשת כבטוחה לבנק כנגד ההלוואה. ומכיוון שבמצב כזה אלמנט הסיכון בהלוואה קטן יותר, הבנק יכול להציע ריביות נמוכות משמעותית מאשר בהלוואות רגילות. את המשכנתה ניתן לפרוס לתקופת זמן ארוכה יותר מהלוואה רגילה (עד 30 שנים) ובמסלולים שונים ומותאמים אישית.
קרן, ריבית, אחוז מימון – מה זה אומר לי? קרן היא למעשה סכום הלוואת המשכנתה שתקבלו מהבנק. אם למשל לקחתם משכנתה בסכום של מיליון שקל – זהו למעשה סכום קרן ההלוואה. על יתרת הקרן, שעוד לא החזרתם לבנק, תשלמו כל חודש ריבית (עוד על ריביות – בסעיף הבא). קרן ההלוואה, שיעור הריבית על ההלוואה, תקופת ההלוואה ואופן הפירעון שלה משפיעים על גובה ההחזרים החודשיים שתידרשו להחזיר. אתם בטח שואלים איזה סכום הלוואה תוכלו לקבל מהבנק? גובה ההלוואה ברכישת דירה תלוי בגורמים שונים, בין היתר שווי הנכס שאותו אתם רוכשים ויכולת ההחזר שלכם. בנק ישראל קבע מספר מגבלות לסכום שניתן לקבל מהבנק:
• ברכישת דירה ראשונה ויחידה – יינתן מימון של עד 75% משווי הדירה. למשל, עבור דירה בשווי 1.5 מיליון שקל תוכלו לקבל סכום של עד 1.125 מיליון שקל. המשמעות היא שאם הבנק יאשר לכם את סכום המשכנתה המרבי, תידרשו להון עצמי של 25% משווי הנכס, כלומר – 375,000 שקל.
• בהחלפת דירה קיימת (אם עוד לא מכרתם אותה) – עד 70% משווי הדירה הנרכשת.
• ברכישת דירה נוספת להשקעה – עד 50% משווי הדירה להשקעה.
מה זה בכלל ריבית? בשנתיים האחרונות המילה "ריבית" מככבת בכותרות הראשיות ובמהדורות החדשות. בנק ישראל הוא הגורם האחראי על קביעת הריבית במשק, בהתאם למצב המקרו-כלכלי בישראל ובעולם. לאחר למעלה מעשור שהריבית במשק הייתה נמוכה מאוד, נאלץ בנק ישראל לצאת למהלך מהיר של העלאות ריבית, על מנת למתן את הזינוק באינפלציה ובעליות המחירים בכל תחומי החיים בארץ.
הריבית משקפת למעשה את "מחיר הכסף". כשאנחנו נוטלים הלוואה, אנחנו בעצם "קונים כסף". הריבית היא העלות שנשלם עבור החזקת הכסף. בישראל, הריבית הבסיסית במשק נקבעת כמה פעמים בשנה על ידי בנק ישראל, וכיום היא עומדת על 4.5%.
מתי ריבית בנק ישראל תשפיע ישירות על החזרי המשכנתה? זה תלוי בהרכב המסלולים שתבחרו. משכנתה בדרך כלל משלבת מספר מסלולים, שמותאמים אישית למי שנוטל את ההלוואה לצורך פיזור סיכונים. המסלולים השונים נבדלים זה מזה בסוג הריבית, סוג ההצמדה ואופן פירעון ההלוואה. סוגי הריבית השכיחים הם ריבית קבועה, ריבית משתנה במועדים ידועים מראש, וריבית פריים. שיעור הריבית המשתנה (כולל הפריים) מסך ההלוואה מוגבל לפי הוראות בנק ישראל ל-2/3 מההלוואה.
משכנתה בריבית קבועה, כשמה כן היא – הלוואה עם ריבית קבועה, שלא משתנה לכל אורך חיי המשכנתה. כלומר, שינוי בריבית בנק ישראל (עלייה או ירידה), לא ישפיע על ריבית המשכנתה שלכם.
משכנתה בריבית משתנה היא מסלול שבו הריבית צפויה להשתנות לאורך תקופת ההלוואה. קיימים שני סוגים עיקריים של ריבית משתנה:
• ריבית משתנה שתתעדכן במועדים קבועים וידועים מראש לאורך חיי ההלוואה (למשל כל שנתיים, שנתיים וחצי, חמש, שבע ועשר שנים), לפי מנגנון קביעת ריבית שיוגדר מראש. בסיס מנגנון קביעת הריבית הוא אובייקטיבי חיצוני (לרוב: תשואות אג"ח הנקבעות בבורסה לניירות ערך). שינוי בריבית בנק ישראל (עלייה או ירידה), לא ישפיע על מסלול ריבית משתנה זה.
• ריבית פריים (המסומנת באות P) גם היא סוג של ריבית משתנה, אבל במועדים שאינם ידועים מראש, אלא בהלימה מלאה להחלטת הריבית של בנק ישראל. ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל ומתוספת של שיעור קבוע שעומד כיום על 1.5%. נכון להיום, ריבית הפריים עומדת על 6%. במשכנתה המבוצעת במסלול הפריים, ההחזר החודשי מושפע ישירות מהחלטות הריבית של בנק ישראל.
למה יש מסלולי משכנתה שונים, ואיך נדע מה המסלול הנכון עבורנו?
כל נוטל משכנתה הוא אדם עם צרכים ויכולות כלכליות שונות. כשאתם מגיעים לבנק ומבקשים משכנתה, הבנק בונה לכם הלוואה בהרכב מסלולים ובתנאים שמתאימים לכם. ההתאמה נעשית על ידי שילוב של גורמים, בין היתר הפרופיל הפיננסי שלכם, יכולת החזר ההלוואה וגם אופי הנכס שאתם מבקשים לקנות (עוד על הקשר בין תנאי המשכנתה לנכס – בפרק הבא).
מה יקרה אם במהלך תקופת ההלוואה תהיה לי את האפשרות להחזיר את המשכנתה במלואה או שארצה לשנות את תנאיה? האפשרות הזו נקראת "פירעון מוקדם". לאורך חיי המשכנתה תוכלו לפרוע חלק ממנה או את כולה. הפירעון המוקדם כולל בדרך כלל עמלה שנקבעה על ידי בנק ישראל. המרכיב העיקרי בעמלת הפירעון המוקדם (עמלת פערי ריבית) לא חל על חלק מהמסלולים ו/ או לא חל במועדים מסוימים. לכן, בתכנון הראשוני של המשכנתה חשוב לקחת בחשבון את האפשרות העתידית של פירעון מוקדם שיכול לאפשר לכם גם הזדמנות לבחון מחדש את תנאי ההלוואה, ולהתאים אותה לצרכים האישיים שלכם באמצעות מִחזור ההלוואה למשל.
בהלוואה בריבית משתנה כל תקופת עדכון מוגדרת מראש – פירעון מוקדם בנקודות עדכון הריבית לא יחייב במרכיב העיקרי של עמלת הפירעון המוקדם. בהלוואה על בסיס ריבית הפריים - ניתן לפרוע פירעון מוקדם בכל עת, ללא תשלום המרכיב העיקרי של עמלת הפירעון המוקדם.
יש לי הזדמנות לרכישת דירה, אבל רק עוד שנה וחצי תיפתח לי תוכנית חיסכון ויהיה לי את ההון העצמי הנדרש. מה עושים? בדיוק בשביל מצבים כאלה קיים מוצר פיננסי שנקרא "הלוואת בלון" (או בולט). זוהי הלוואה שמתאימה גם למי שיש לו כספים סגורים בתוכנית חיסכון/ בקופת גמל למשל, וגם למי שנמצא בשלב שבין רכישת דירה חדשה למכירת דירה קיימת. הבלון הוא למעשה הלוואה קצרת מועד, שמגשרת על תקופה זמנית שבה נדרש לכם מימון ביניים.
ישנם שני סוגים של הלוואת בלון: בלון חלקי שבו תידרשו לשלם רק את סכום הריבית לאורך כל תקופת ההלוואה, ובתשלום האחרון ישולם כל סכום הקרן וגם הריבית החודשית עבור החודש האחרון של ההלוואה (כי גם בחודש האחרון משלמים ריבית); בלון מלא, שם אין תשלום כלל לאורך תקופת ההלוואה, הריבית נצברת לכל אורך התקופה, ובתשלום האחרון של ההלוואה משולם כל סכום הקרן וסכום הריבית (כולל "ריבית דריבית" שנצברה במהלך התקופה).
אתם לקראת רכישת דירה שנייה? כדאי שתכירו את המונח "גרירת משכנתה": קחו לדוגמה זוג שהתחתן לפני 12 שנים וקנה דירת 4 חדרים עם תנאי משכנתה טובים. כיום, אחרי התרחבות המשפחה, הזוג מעוניין למכור את הדירה הקיימת ולקנות דירה גדולה יותר. האם הם יוכלו להשאיר את המשכנתה מלפני 12 שנים גם עבור הדירה החדשה? התשובה היא בהחלט כן! איך עושים את זה? באמצעות "גרירת משכנתה", שמשמעותה החלפת השעבוד המבטיח את ההלוואה מהנכס הנמכר לנכס הנרכש. ההמלצה שיקבל זוג כזה היא לבחון היטב את כל האלטרנטיבות הקיימות לפני שהם מבצעים "גרירה".
בפרק הבא נצלול לעומק המשכנתה: מה משמעות גובה ההחזר החודשי, כיצד אופי הנכס משפיע על המשכנתה, ומה חשוב לדעת לפני שמגיעים לפגישה הראשונה עם הבנק.
• האמור בכתבה אינו מהווה הצעה למתן ההלוואה. מתן אשראי כפוף לשיקול דעת הבנק. אי-עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
