השכונות של יפו ושל דרום תל-אביב הסמוכה עוברות בשנים האחרונות תנופת פיתוח משמעותית. הרכבת הקלה (הרק"ל) בגוש דן, שכוללת את הקו האדום שכבר פועל ואת הקווים העתידיים, מהווה זרז לכך, ושכונות שנחשבו "חלשות" הופכות למוקד משיכה לאלו שמבקשים לגור בלב אזור הביקוש במרכז הארץ – אבל במחירים נמוכים ביחס למרכז ת"א.
מחקר שערך שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, על בסיס נתוני רשות המסים ולוח מדלן, בדק את ההתפתחות של 4 שכונות מרכזיות שנמצאות על תוואי הרק"ל: יפו א' (דקר), צפון יפו/שוק הפשפשים, נגה ופלורנטין.
יפו א' (דקר): בשכונה אושרה תוכנית שתכלול רובע מגורים חדש מעורב שימושים עם כ-1,500 דירות. השכונה ממוקמת בסמיכות למכללה האקדמית תל-אביב-יפו, ולידה 2 תחנות של הקו האדום ותחנה עתידית של קו המטרו 2M. לדברי דנוס, "היתרון של יפו א', בנוסף למיקומה המרכזי, הוא שמדובר בשכונה חדשה עם תשתיות חדשות. ככל שיזרמו לכאן יותר רוכשים, כך כנראה המחירים יטפסו. להערכתי, מדובר בפוטנציאל השבחה בשיעור של 15%". אורי פליישמן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת לוינשטין, השותפה עם החברות צמח המרמן ודוניץ אלעד בהקמת פרויקט יפו תל-אביב בשטח שבחלקו שכן בעבר אצטדיון מכבי יפו, אומר כי "אנו בונים 631 דירות ב-14 בניינים. במתחם יוקמו מגדלים בני 20 קומות לצד בנייני בוטיק בני 8 קומות, ותמהיל הדירות המגוון מיועד למשפחות צעירות ובוגרות, רווקים, סטודנטים ומשקיעים".
צפון יפו/שוק הפשפשים: האזור מלא בחנויות למכירת עתיקות, אופנה, ברים, מסעדות ובתי קפה. חלק מהרחובות סגורים לתנועת רכבים כדי לאפשר תנועה חופשית להולכי רגל. דנוס: "השכונה מתאימה לצעירים ולרווקים ולמי שגידול המשפחה מאחוריו משום שמדובר באזור סואן. התנועה רבה ביום ובלילה, בעיקר בסופי השבוע. פוטנציאל ההשבחה בשכונה מגיע לשיעור של עד 10%".
נגה: ממוקמת בצפון יפו, על קו התפר עם תל-אביב. דנוס: "מדובר בשכונה ותיקה ואופיינית במגוון השימושים האקלקטי המצוי בה לאופי של דרום תל-אביב בואכה יפו. עם זאת, חלה התפתחות במחירים, שעוברים את המקובל בשכונות הצפוניות של תל-אביב. פוטנציאל ההשבחה בשנים הקרובות הוא בשיעור של עד 10%".
פלורנטין: בשכונה המפורסמת מתגוררת אוכלוסייה צעירה שנהנית מחיי לילה תוססים. דנוס: "המיתוג של פלורנטין ירד עקב כניסת אוכלוסיות מהגרים. מי שרוכש כיום דירות בשכונה זוכה לאותם ערכים שיקבל בשכונות הדרומיות לה, אך ישלם מחיר המגלם כבר את המוניטין שהיא צברה. בשורה התחתונה, פוטנציאל השבחה בשנים הקרובות עומד על אחוזים בודדים, אם בכלל".
