יש לכם את ההון העצמי לקניית דירה ראשונה, אולי כבר התחלתם בחיפושים אחר בית החלומות, ועכשיו הגיע הזמן לבקש משכנתה. אבל מאיפה מתחילים? איך יודעים איזה מסלול מתאים לנו? ומה צריך לדעת לקראת הפגישה הראשונה עם מומחה המשכנתאות? פרויקט "בקרוב יהיה לנו בית" של בנק מזרחי-טפחות, ynet ו"ידיעות אחרונות" נולד כדי לסייע לרוכשי דירה בכל השלבים המאתגרים, מבחירת מסלול המשכנתה ועד ניהול פיננסי נכון של תקציב השיפוץ והעיצוב.
אחרי שלמדנו בכתבה הקודמת את המונחים הבסיסיים, הפעם נצלול לעומק המשכנתה שלכם. ערן טל, מומחה במשכנתאות, מנהל מדור משווקים ארצי בבנק מזרחי-טפחות, מסביר מה צריך לדעת לפני שמגיעים לפגישה בבנק, איך בוחרים את התמהיל הנכון עבורכם, מהי "הלוואה לכל מטרה", למי היא מיועדת ולמה היא כדאית בימים אלו.
התחלתם בחיפושי דירה – מה כדאי שתדעו לפני שאתם מבררים לגבי משכנתה? אתם נמצאים לקראת העסקה הפיננסית הגדולה בחייכם, ולכן חשוב להתנהל בצורה נכונה ולקבל את כל המידע הרלוונטי שיסייע לכם לבנות את המשכנתה המתאימה לכם. את הבקשה אפשר להגיש באופן דיגיטלי או באמצעות שיחה עם בנקאי, שבמהלכה תישאלו שאלות שיסייעו בבניית ההצעה האופטימלית מבחינתכם – זו שתתאים באופן מיטבי לצרכים שלכם, ליכולות הפיננסיות ואפילו לאירועים עתידיים במשפחה.
בין השאר, תישאלו על גובה ההחזר החודשי שאתם סבורים שיתאים לכם לשלם, מקום העבודה, הוותק במקום העבודה, ההכנסה המשותפת, התחייבויות פיננסיות שיש לכם לטווח ארוך (כגון הלוואות) הסטטוס המשפחתי, ההיסטוריה הפיננסית שלכם ועוד.
חשוב להגיע מוכנים לשיחה עם הבנקאי ולשקף את כל המידע, כולל צפי לשינויים ולאירועים מיוחדים בחיים האישיים, בעבודה ובלימודים. למשל: אתם עובדים בחברה גדולה ובעוד כמה חודשים צפויים לקבל קידום? מתחילים ללמוד לתואר שני שיגדיל את המשכורת שלכם בעוד שנתיים? כדאי לציין את הפרטים הללו בפגישה, כדי שהבנקאי יבנה לכם משכנתה שתדע לתת מענה לכל השינויים העתידיים הללו.
בפרק הקודם למדנו מהי ריבית ומהם שלושת המסלולים העיקריים שלה – קבועה, משתנה על בסיס פריים, או משתנה כל מספר שנים בהתאם למנגנון אובייקטיבי. איך בונים את המשכנתה הכי כדאית מבחינתנו? על מנת ליצור איזון ולפזר סיכונים, נכון לשלב בין מספר מסלולים. התמהיל עצמו – אילו מסלולים ומה "משקלם" בהלוואה הכוללת – נבנה בהתאם למאפייניו הייחודיים של כל משק בית, צרכיו ויכולותיו הפיננסיות.
הוראות בנק ישראל קובעות, כי התמהיל חייב לכלול לפחות 33% הלוואה בריבית קבועה (עם או בלי הצמדה למדד), ומקסימום 66% בריבית משתנה. לאחר שנבחרים המסלולים שמהם תורכב המשכנתה, יש לקבוע את הסכום והתקופה בכל אחד מהם. שלושת הפרמטרים הללו: סוג הריבית (קבועה/משתנה, צמודה למדד או לא), הסכום ותקופת ההלוואה מייצרים מספר רב של הרכבים, שלכל אחד מהם יש יתרונות וחסרונות. הרכב שיותאם באופן פרטני למשק הבית על ידי בנקאי מומחה יאפשר למשפחה "לחיות עם המשכנתה" לאורך זמן, ולנהל את שגרת הבית בלי שההחזר החודשי יכביד באופן בלתי נסבל על מכלול ההוצאות. חשוב להדגיש שאין תמהיל אחד ספציפי שהוא "נכון" או "כדאי": לכל משק בית יש את הצרכים ואת יכולות ההחזר שלו, ולכן חשוב מאוד להתאים לו את המשכנתה בהתאם לצרכיו ולמאפייניו הייחודיים.
איך מחליטים על גובה ההחזר החודשי?
הלוואת המשכנתה מתפרסת לאורך שנים רבות, ולכן חשוב לקבוע גובה החזר חודשי שיאפשר לכם לנהל תקציב משפחתי מאוזן היום ובעתיד, גם במקרים שיחולו שינויים חיצוניים אשר ישפיעו על גובה ההחזר החודשי (כגון שינוי בריבית המשתנה), או בעקבות שינוי במצבכם הפיננסי (כגון שינוי מקום עבודה או הוצאה בלתי צפויה). חשוב לדעת שהיחס המרבי בין ההחזר החודשי להכנסה המשפחתית הוא 40%, אך רצוי שהוא יהיה נמוך יותר על מנת לאפשר לכם להתמודד עם הוצאות בלתי צפויות.
גם סוג הדירה הנרכשת יכול להשפיע על תנאי המשכנתה. לאחר הגשת הבקשה למשכנתה הבנק בוחן לא רק את יכולת ההחזר שלכם, אלא גם את מהות העסקה ואת סוג הנכס שאתם מבקשים לקנות. תהליך נטילת המשכנתה כולל הערכה של שמאי, שבודק את ערך הנכס ואת מצבו בהיבטים שונים. כך, למשל, ישנם נכסים שמתגלות בהם בעיות משפטיות, שעבודים וחריגות בנייה, שעלולים לעכב ולעיתים אף למנוע את אישור המשכנתה על ידי הבנק.
ומה לגבי משכנתה לרכישת קרקע לבנייה? התהליך יהיה כמעט זהה לנטילת משכנתה "רגילה". גם במקרה הזה ימונה שמאי שיבדוק את שווי הקרקע וכן את מצבה המשפטי.
קניתם דירה יד שנייה ואתם רוצים לשפץ אותה. האם יש הלוואה ייעודית לשיפוצים?
אפשר בהחלט לקבל הלוואה ייעודית למטרת שיפוצים. לצורך קבלת הלוואה זו תתבקשו להציג אישורים לגבי עלויות השיפוץ ואסמכתאות לביצוע השיפוץ.
מה לגבי רכישת מוצרים או מימון הוצאות הקשורות לרכישת הנכס? האם יש משכנתה מתאימה גם לזה? התשובה חיובית, והיא נקראת "משכנתה לכל מטרה". ההלוואה הזו ניתנת כסכום חד-פעמי לחשבונכם, וניתנת למי שיש לו נכס בבעלותו, שניתן לשעבד. בנוסף קיים מוצר ייחודי המאפשר לקבל את ההלוואה כמסגרת אשראי בשיטת "לא ניצלת - לא שילמת". המשמעות: אתם משלמים רק על מה שהשתמשתם. את שתי ההלוואות ניתן לקבל לתקופה ארוכה של עד 30 שנה.
מה גובה ההלוואה לכל מטרה שתוכלו לקבל? בנק ישראל קבע שתוכלו לקבל עד 50% משווי הנכס. השנה, בעקבות ההשלכות הכלכליות של מלחמת חרבות ברזל, בנק ישראל מקל על הציבור ומאפשר עד סוף שנת 2024 לקבל משכנתה לכל מטרה עם שיעור מימון של עד 70% מהנכס המשועבד, ובתנאי שסכום ההלוואה לכל מטרה שמהווה מעל 50% משיעור המימון לא יעלה על 200 אלף שקלים.
מה לגבי לווים בגיל השלישי?
ללקוחות בגיל השלישי ישנם צרכים ייחודים הנובעים מהרצון לשמור על רמת החיים שהורגלו אליה גם לאחר היציאה לפנסיה. לקוחות אלו יכולים להיעזר במוצר פיננסי חדש יחסית שנקרא "משכנתה פנסיונית". זוהי למעשה תוכנית מימון שמיועדת לבני +60, בעלי דירה, שיכולים לקבל הלוואה לכל מטרה כנגד שעבוד של נכס קיים, ועדיין לשמור על הבית. במשכנתה ייחודית זו קיימים מסלולי החזר גמישים וארוכים, ויש בה גם אפשרות לקבל את סכום ההלוואה כ"קצבה חודשית".
"משכנתה פנסיונית" יכולה גם להיות פתרון מצוין להורים הרוצים לעזור לילדים לרכוש דירה אבל אין להם את הכסף הנדרש לכך. באמצעות המשכנתה המיוחדת הזו הם יכולים להעביר לילדים סכום כסף נכבד שיסייע להם להשלים את ההון העצמי החסר לרכישת הדירה.
בפרק הבא נסביר מהו אישור עקרוני, למה צריך ערבים, מה ההבדל בין גרירת משכנתה למחזור, האם חייבים להתחיל בתשלומי המשכנתה מהחודש הראשון, ומדוע אנו נדרשים לעשות ביטוח חיים ומבנה.
האמור בכתבה אינו הצעה למתן ההלוואה. מתן אשראי כפוף לשיקול דעת הבנק. אי-עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
