Tחרי מסע חיפושים ארוך, מצאתם את הבית שתמיד חלמתם עליו. הייתם כבר בבנק ואושרה לכם משכנתה. אבל רגע, זה לא הסוף. יש עוד כמה דברים שכדאי לדעת לפני שאתם מקבלים את המשכנתה. פרויקט "בקרוב יהיה לנו בית" של בנק מזרחי-טפחות, ynet ו"ידיעות אחרונות" נולד כדי לסייע לרוכשי דירה בכל השלבים המאתגרים, מבחירת מסלול המשכנתה ועד ניהול פיננסי נכון של תקציב השיפוץ והעיצוב.
אחרי שלמדנו בכתבות הקודמות את המונחים הבסיסיים וצללנו לתוך מרכיבי המשכנתה, הפעם נתמקד בכל מה שאתם צריכים לדעת רגע לפני קבלתה. יאיר ניר קלע, מנהל מחלקת נדל"ן במטה המשכנתאות בבנק מזרחי-טפחות, מסביר מה זה אישור עקרוני, מתי מתחילים להחזיר את המשכנתה, מהו מיחזור משכנתה ולמה אנחנו מחויבים בביטוח מבנה וחיים.
למה אנחנו צריכים אישור עקרוני למשכנתה? האישור העקרוני הוא מסמך רשמי שמעיד כי על סמך הנתונים הפיננסיים והצרכים שלכם, כפי שהוצגו על ידיכם, הבנק מאשר לכם לקבל משכנתה בסכום ובתנאים מסוימים. חשיבותו של האישור העקרוני היא בכך שהוא ייתן לכם ולבעל הנכס שאותו אתם מעוניינים לרכוש "תחושת נוחות" באשר ליכולת שלכם לממן את העסקה. כדי להפוך את האישור העקרוני לסופי יהיה עליכם להמציא מסמכים ואסמכתאות בהתאם לדרישת הבנק. האישור העקרוני תקף ל-45 יום וניתן לחדש אותו במידת הצורך.
מה זה בעצם מיחזור משכנתה? למי זה כדאי? מתי? מיחזור הוא למעשה החלפה של המשכנתה הקיימת במשכנתה חדשה, בהתאם לתנאי השוק העדכניים לאותו מועד. ישנם שני מצבים עיקריים שבהם כדאי לשקול את מיחזור המשכנתה, ולבצע בהתאם קיצור או הארכה של תקופת ההלוואה:
1. כאשר הריבית במשק ירדה לעומת התקופה שבה לקחתם את המשכנתה המקורית, או שמצבכם הכלכלי השתפר באופן שיאפשר לכם להגדיל את ההחזר החודשי. במקרה זה תוכלו לקצר את תקופת המשכנתה המקורית ובכך יפחת סך ההחזר הכולל שלכם לבנק, בגין ההלוואה.
2. כאשר ההחזרים החודשיים מכבידים עליכם בעקבות שינוי במצב הכלכלי או כאשר הריבית במשק עלתה. במצב זה תרצו להאריך את תקופת המשכנתה ולהקטין את גובה התשלומים החודשיים שלכם.
לפני שממחזרים, חשוב מאוד לבחון את האלטרנטיבות הקיימות עם מומחה המשכנתאות בבנק על מנת לקבל את ההחלטה הנכונה.
יש לנו את ההון העצמי לרכישה, אבל הבנק אומר שיכולת ההחזר שלנו לא מספיקה. מה זה אומר ומה עושים? כפי שהסברנו בכתבה הקודמת, בנק ישראל מגביל את שיעור המשכנתה שניתן לקבל ביחס לשווי הנכס הנרכש. ברכישת דירה ראשונה ויחידה יינתן מימון של עד 75% משווי הדירה; בהחלפת דירה קיימת (אם עוד לא מכרתם אותה) – עד 70% משווי הדירה הנרכשת; ברכישת דירה נוספת להשקעה – עד 50% משווי הדירה להשקעה. את השאר תצטרכו לממן באמצעות הון עצמי.
עם זאת, קיימים מקרים שבהם אנשים הצליחו לצבור די כסף למימון רכיב ההון העצמי, אולם הכנסתם החודשית אינה גבוהה מספיק לתשלומי המשכנתה השוטפים. מה עושים במצב זה? איך אפשר לרכוש את הדירה ולעמוד בהחזרים החודשיים? במקרים כאלה הבנק יכול להציע לכם לצרף ערב תומך. מדובר בקרוב משפחה מדרגה ראשונה שערב למשכנתה, ומשתתף בתשלומי ההחזרים השוטפים.
חשוב לציין, כי בנק ישראל קבע קריטריונים ביחס להכנסה של הלווים אל מול ההחזר בגין המשכנתה. לכן, אפשרות שכדאי לשקול היא "לחשב מסלול מחדש" בעזרת המומחה מהבנק, שיעזור לכם להבין מה היכולות האמיתיות שלכם – וכנגזרת מכך, מה מחיר הדירה המקסימלי שאתם יכולים לעמוד בו.
האם אנחנו חייבים להתחיל להחזיר את המשכנתה מהחודש הראשון? התשובה היא לא. במקרים שונים יכול להיווצר קושי זמני בתשלומי המשכנתה בתחילת תקופת ההלוואה. מקרה שכיח שבו זה יכול לקרות הוא כשלקחתם משכנתה אך עדיין לא נכנסתם לדירה (לדוגמה, כאשר קונים "דירה על הנייר" מקבלן). זה גם יכול לקרות, למשל, אם לקחתם משכנתה ואתם מתגוררים עדיין בשכירות כי אתם משפצים את הדירה שרכשתם, כך שאתם אמורים לשלם שכירות והחזרי משכנתה במקביל.
כך או כך, אם נדרשת לכם הקלה בהחזרים בתחילת תקופת ההלוואה, תוכלו לבקש לדחות את התשלומים החודשיים של המשכנתה, או את חלקם. דחייה זו נקראת גרייס.
קיימים שני סוגי גרייס: גרייס חלקי או מלא. בגרייס החלקי תשלמו לאורך התקופה הרלוונטית רק את תשלומי הריבית, ללא תשלומים על חשבון קרן ההלוואה. חשוב לזכור שסך כל הריבית שתשלמו על ההלוואה יהיה גבוה יותר, שכן הריבית נגבית על יתרת הקרן בכל זמן נתון, ובמצב של גרייס חלקי יתרת הקרן נשארת כפי שהיא ולא פוחתת. כשמדובר בגרייס מלא לא תשלמו כלל באותה תקופה – לא ריבית ולא קרן. המשמעות היא שההלוואה תצבור את הריבית שלא שולמה וכן "ריבית דריבית" בתקופת הגרייס, ואותם תידרשו להחזיר על פני יתרת תקופת ההלוואה. בשני המקרים, אם ההלוואה צמודה, על כל תשלום ישולמו גם הפרשי הצמדה. ככל שתקופת הדחייה תהיה ארוכה יותר, עלולים להצטבר סכומי החזר גבוהים יותר, ולכן מומלץ לדחות תשלומים רק אם אתם חייבים.
מדוע בזמן לקיחת משכנתה חייבים לרכוש גם ביטוח חיים וביטוח מבנה? משכנתה ניתנת לרוב בסכומים גבוהים ולתקופה ארוכה. הרבה דברים יכולים להשתבש בתקופה הזו, כמו נזק לבית או חלילה פטירה. סוגי הביטוח השונים מגינים עליכם בכל המקרים האלה.
קיימים שני סוגים של ביטוחים: ביטוח חיים (ביטוח ריסק) נועד להבטיח שאם אחד הלווים נפטר חלילה, חברת הביטוח תשלם לבנק את יתרת המשכנתה כדי שהנטל לא ייפול על הלווה השני; סוג שני הוא ביטוח המבנה לנכס, שמבטח את המבנה מפני נזקים שעלולים להיגרם לו ולגרום לירידה בערכו. שימו לב: הבנק מחייב אתכם לעשות ביטוח רק על שווי המבנה, ללא תכולת הנכס וללא שווי הקרקע. את הסכום שאותו יש לבטח קובע בדרך כלל שמאי, שמעריך את הנכס כחלק מתהליך לקיחת המשכנתה.
ולכן, כחלק מתהליך לקיחת המשכנתה ו"התכנון הפיננסי" של הוצאות המשפחה בעתיד יש לקחת בחשבון גם את העלויות השוטפות של ביטוחי החיים והנכס שיש לשלם (מעבר לתשלום השוטף עבור המשכנתה עצמה).
קיבלתם משכנתה? נכנסתם לבית החדש? מזל טוב! חשוב להיות עם היד על הדופק ולעקוב לפחות פעם בשנה אחר דוח יתרות המשכנתה. הדוח מפרט את כל נתוני ההלוואה, כמה שילמתם, כמה אתם עדיין חייבים, מה התשלום החודשי וכמה זמן עוד נותר לסגירת המשכנתה. מעקב אחרי מצב המשכנתה נעשה כדי להבטיח התנהלות פיננסית נכונה של משק הבית. דוח היתרות נשלח אליכם על ידי הבנק מדי שנה, אך אפשר גם להוציא אותו בקלות באזור האישי שלכם באתר הבנק או בפנייה לבנק.
האמור בכתבה אינו מהווה הצעה למתן ההלוואה. מתן אשראי כפוף לשיקול דעת הבנק. אי-עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
