מתפרסם בשיתוף בנק מזרחי-טפחות
עבור מי שכבר לקחו משכנתה בעבר, רכישה של דירה גדולה יותר נראית על פניו תהליך פחות מלחיץ מהפעם הראשונה. אבל חשוב לדעת שאתם נכנסים לתהליך שונה, שיש בו לא מעט דילמות.
פרויקט "בקרוב יהיה לנו בית" של "ידיעות אחרונות", ynet ובנק מזרחי-טפחות נולד כדי לסייע לרוכשי דירה בכל השלבים המאתגרים – מבחירת מסלול המשכנתה ועד ניהול פיננסי נכון של תקציב השיפוץ והעיצוב. במסגרת הפרויקט המיוחד שלנו ליווינו הפעם את שירי ויניב בן יוסף, שרכשו לאחרונה דירה באשקלון וניצבו מול שורה של דילמות: האם קודם מוכרים את הדירה הקיימת ורק אז קונים חדשה? מה אחוז המימון שיוכלו לקבל? והאם כדאי לקחת משכנתה חדשה או לגרור את הקיימת?
"התהליך שעוברים משפרי הדיור מעט שונה מזה של רוכשי דירה ראשונה", מסביר ערן טל, מומחה במשכנתאות ומנהל מדור משווקים ארצי בבנק מזרחי-טפחות, שנפגש עם הזוג בן יוסף, "כאן אנחנו פוגשים אנשים מנוסים, שכבר יודעים איך להתנהל מבחינת ההחזרים החודשיים. חלקם מוכנים לקחת סיכונים שלא היו לוקחים ברכישת הדירה הראשונה. עם זאת, חשוב לא להיות שאננים מדי ולזכור שהרכבת משכנתה יכולה להיות מורכבת גם עבור משפרי דיור".
קונים או מוכרים – מה עושים קודם? שירי בן יוסף (34), מנהלת מסחרית בחברת בנייה וסופרת, ויניב (36), מפקח במשכ"ל, הם זוג נשוי פלוס שלושה ילדים. את הדירה הראשונה שלהם באשדוד הם קנו אחרי שהתחתנו, לפני כ-12 שנים. עם הצטרפות הילד השלישי למשפחה, החליטו שהגיע הזמן לעבור לדירה גדולה ומרווחת יותר, שבה יהיה חדר לכל ילד.
אז מה עושים קודם: מוכרים את הדירה הקיימת ורק אז קונים דירה חדשה, או ההפך: קודם קונים דירה חדשה ורק אז מוכרים את הקיימת. להחלטה מתי למכור ומתי לקנות את הדירה החדשה יש משמעויות מימוניות שיכולות להשפיע על מסלול המשכנתה ותנאיו. למשל, במקרה של משכנתה לדירה שנייה, שיעור המימון בכל הבנקים עומד כיום על 70% ממחיר הדירה, לעומת 75% כשמדובר בדירה יחידה.
אבל כמו כל דבר בתהליך קניית דירה, התשובה אינה חד-משמעית. היא תלויה במצב האישי של משק הבית ובגורמים חיצוניים כמו היצע וביקוש. שירי ויניב מספרים שהחליטו לקנות דירת פנטהאוז מקבלן באשקלון, ורק לאחר מכן למכור את הדירה שלהם באשדוד, למרות שזה נחשב לצעד מסוכן. "הייתה לנו הזדמנות לעסקה בתנאים מצוינים מהקבלן, ולא רצינו לוותר עליה", הם מסבירים.
הזוג רכש את הדירה "על הנייר" עם צפי לכניסה לדירה בעוד שנתיים. כאן נכנסת עבודת המומחים, שסייעו לזוג לנווט בהצלחה ובצורה נבונה את התהליך המימוני של לקיחת המשכנתה. הזוג בן יוסף תיכנן היטב את תזמון הוצאת הדירה הנוכחית למכירה בשוק היד השנייה, כך שהמכירה תתבצע כמה שיותר צמוד למעבר לדירה החדשה.
כיוון שלבני הזוג לא היה את ההון העצמי הנדרש לתשלום המקדמה לקבלן, וכדי להימנע מכפל תשלומי משכנתה, הם לקחו הלוואת גישור (מסוג "בלון" – חלקי או מלא). "הלוואת הגישור היא סוג של מימון ביניים עד שתושלם עסקת המכירה של הדירה הנוכחית", מסביר ערן טל, "אחד היתרונות בהלוואת גישור הוא האפשרות לתשלומים חודשיים נמוכים בתקופת הביניים, עד למכירת הדירה. בתקופה זו ניתן לבחור שלא לשלם כלל תשלומים חודשיים או לשלם תשלומי ריבית בלבד ולהקל על ההתנהלות הפיננסית של המשפחה עד הכניסה לדירה החדשה. יתרון חשוב נוסף הוא האפשרות להחזיר את הלוואת הגישור לפני סוף תקופת ההלוואה, ללא תשלום המרכיבים העיקריים של עמלת פירעון מוקדם (פערי ריבית והודעה מוקדמת)".
עם זאת, חשוב לקחת בחשבון שבהלוואת "בלון" קרן ההלוואה אינה נפרעת לאורך התקופה (ב"בלון" מלא גם הריבית שאינה משולמת נצברת וצוברת ריבית דריבית), כך שסך כל סכומי הריבית שישולמו על חשבון ההלוואה יהיו גבוהים יותר מאשר בהלוואה שבה נפרעים תשלומים שוטפים על חשבון הקרן והריבית.
משכנתה חדשה או גרירה? עם החתימה על הסכם המכר של הדירה הקיימת שלהם, בני הזוג החלו בתהליך של בקשה למשכנתה על הדירה החדשה. כאן הם ניצבו בפני דילמה נוספת: האם כדאי לקחת משכנתה חדשה או לבצע גרירת משכנתה. גרירת משכנתה היא החלפת השעבוד המבטיח את ההלוואה מנכס אחד לנכס אחר, עם אותם תנאים בדיוק: המסלולים שנבחרו, הריביות, יתרת התקופה וכדומה.
גם כאן, התשובה אינה חד-משמעית ותלויה בשינויים בשוק המשכנתאות ובמצב הפיננסי של המשפחה. אחת הטעויות הנפוצות של נוטלי משכנתה, אומר טל, היא התמקדות בגובה הריבית ולא בתמהיל המשכנתה, שקובע את ההחזרים החודשיים. "גם אם לקחתם משכנתה לפני עשור בריביות נמוכות יותר מהיום, יכול להיות שהתנאים שלה לא מתאימים לכם יותר, והמומחה ימליץ לכם על משכנתה חדשה. למשל, אם ההכנסה שלכם גדלה משמעותית, במקרים רבים עדיף לבחור במסלול חדש של משכנתה, שיבטיח סילוק חוב מהיר יותר", הוא מסביר.
במקרה של הזוג בן יוסף, אחרי בחינת מסלול המשכנתה הנוכחי שלהם, טל המליץ להם לבצע גרירה. "שירי ויניב נטלו משכנתה לפני 12 שנים בריביות נמוכות, בסביבות ה-2%, שהיו נהוגות אז במשק. הם פרסו אז את המשכנתה ל-30 שנים, ולפני כשלוש שנים הם סילקו את החוב במסלול ריבית הפריים, שעליו אין עמלת פירעון. סילוק חלק מהחוב שינה את תמהיל המשכנתה, כך שפריסת החוב הצטמצמה משמעותית וגובה ההחזר הותאם למצב המשפחתי הנוכחי שלהם", מספר ערן טל.
לדבריו, זהו מצב אידיאלי לגרירת משכנתה כיוון שחלק מהחוב סולק והם נותרו עם תנאי משכנתה טובים. במקביל לגרירה, הם קיבלו הצעה למסלול משכנתה חדש שיגלם את התוספת שלה הם זקוקים להשלמת רכישת הדירה. "התוספת הזו כוללת מימון הוצאות נוספות כמו שדרוגים בדירה החדשה, רהיטים וכדומה", הוא אומר.
מומחה המשכנתאות פרס בפני הזוג את תמהיל המשכנתה שהורכב עבורם, ושכולל שלושה מסלולים שונים: מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד, "שישמור על היציבות של ההחזר החודשי"; מסלול עם ריבית שמשתנה כל שנתיים, "שיאפשר מדי שנתיים נקודת יציאה לבחינה מחודשת של ההלוואה"; ומסלול ריבית פריים במתווה של "משכנתה בטוחה", "מוצר חדש וייחודי לבנק, שמשמר את יתרונות מסלול הפריים ומטפל בחסרונות של חוסר הוודאות בהחזר החודשי", הוא הסביר, "מה שמשתנה במסלול הזה הוא לא ההחזר החודשי אלא תקופת ההחזר. כלומר, אם הריבית תעלה, תקופת ההחזר תתארך, ואם הריבית תרד – תקופת ההחזר תתקצר ותחסוך בתשלומים".
"בניית תמהיל המשכנתה לא מסתכמת רק בחישוב הריביות", מסכם טל. "זוהי מלאכת מחשבת שבוחנת את כל הצרכים הנוכחיים והעתידיים של המשפחה. תמהיל לא נכון עלול לגרום לעומס כלכלי, ולכן אנחנו ממליצים גם למשפרי דיור להתייעץ עם מומחי משכנתאות".
האמור אינו מהווה הצעה למתן ההלוואה. מתן אשראי כפוף לשיקול דעת הבנק. אי-עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. במשכנתה בטוחה – סכום ההחזר החודשי עשוי להשתנות מחודש לחודש בהתאם לתנאי המסלול, כמפורט באתר הבנק. שינוי התקופה משפיע על סכום הריבית הכולל שישולם.
מתפרסם בשיתוף בנק מזרחי-טפחות
