הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן, שרכשו דירות במסגרת התוכנית הממשלתית, עשו ברוב במקרים עסקה מצוינת. מעבר לזינוק החד בשווי הדירה, הם גם יכולים להעמיד את דירתם להשכרה – ולרשום שיעור תשואה גבוה יותר, ואפילו כפול, מרוכשי דירות דומות באותן השכונות בשוק החופשי. כך עולה מניתוח שנערך עבור "ממון" על ידי אתר מדלן, אשר בדק באילו שכונות ניתן למצוא את שיעור התשואה הגבוה ביותר בקרב דירות שנרכשו במסגרת פרויקט הדיור המוזל.
אחת הדוגמאות הבולטות היא שכונת גליל ים בהרצליה, שם בוצעה ההגרלה האחרונה ב-2019. רוכשי דירות מחיר למשתכן בשכונה זו, שקנו לפני 5 שנים דירת 4 חדרים במחיר ממוצע של כ-1.82 מיליון שקל לעומת מחיר שוק ממוצע של כ-2.94 מיליון שקל, זכו לתשואה על הנייר של כ-150%, אם ימכרו את הדירה. מהניתוח של מדלן עולה כי בעלי דירות שבחרו להשכיר את הנכס נהנים מתשואה של כ-6.3%, קרוב לכפול משיעור התשואה שמקבלים משכירים שרכשו בשוק החופשי (כ-3.9%). דמי השכירות המבוקשים כיום הם 9,500 שקל לחודש.
לדברי ניר פיינה, בעלי פיינה נכסים נדל"ן בשכונת גליל ים, הדירות הראשונות בשכונה במסגרת מחיר למשתכן התקבלו ב-2020, לאחר מכן ב-2021 והשאר ב-2022. בתקופה זו כבר ניתן היה להעמיד את הדירות למכירה ונוצרה תופעה מעניינת: מחירי דירות יד שנייה ירדו בעקבות מלאי גדול של דירות, ואילו הביקושים לדירות להשכרה טיפסו בעקבות העמדת אותן דירות למכירה, מה שהוביל לעלייה במחירי השכירות.
הפער בתשואה על השכירות בין זוכי מחיר למשתכן לרוכשי דירות בשוק החופשי אינו ייחודי רק לשכונת גליל ים. טל קופל, מנכ"ל מדלן, מסביר כי "תשואת השכירות הממוצעת בישראל עומדת כיום על כ-2.5%, כך שמי שרכש דירה במחיר למשתכן מקבל בדרך כלל תשואה גבוהה יחסית. יתרה מזו, מדובר בתשואה גבוהה אפילו מזו שמקבלים מרכישת דירות להשקעה במדינות כמו יוון, פורטוגל ואפילו ספרד, שבהן תשואת השכירות נחשבת גבוהה".
כדי לבחון אם הפערים חוזרים על עצמם ברחבי הארץ, בוצעה השוואה בין התשואה על השכירות שמקבלים משכירים שרכשו דירת 4 חדרים בשוק החופשי, לבין אלו שרכשו דירה דומה באותה שכונה במסגרת מחיר למשתכן עד שנת 2022. בחלק מהמקרים מדובר בתשואה צפויה, שכן הפרויקט עדיין בבנייה.
אור-יהודה בראש
על פי הממצאים, השכונה שבה זוכי מחיר למשתכן יוכלו לזכות לתשואה הגבוהה ביותר (אם יחליטו להעמיד את דירתם לשכירות) היא שכונת בית בפארק באור-יהודה, ששיעור התשואה בה יכול להגיע לכ-6.3% – פי 2 מתשואת השכירות שמתקבלת על דירות שנרכשו בשוק החופשי ונמצאות בשכירות (כ-3.1%). בשכונה, שבה מחיר השכירות החודשית הממוצע עומד על סכום של כ-6,964 שקל, ניכרים גם פערים משמעותיים במחירי הדירות: מחיר ממוצע של דירת מחיר למשתכן עמד על כ-1.33 מיליון שקל, לעומת סכום של כ-2.73 מיליון שקל בשוק החופשי. כלומר, רווח על הנייר של כ-1.4 מיליון שקל לזוכים בהגרלה.
נתונים דומים מתקבלים גם בשכונת נופי סלע במבשרת ציון, בה מחיר השכירות הממוצע עומד על כ-7,510 שקל, ותשואת השכירות הצפויה היא כ-6.29% עבור דירה שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן תמורת סכום של כ-1.43 מיליון שקל. זאת, לעומת תשואה של כ-2.78% בלבד עבור מי שמשכיר דירה שנרכשה בשוק החופשי תמורת סכום ממוצע של כ-3.24 מיליון שקל.
שתי שכונות נוספות בהן נרשם פער משמעותי בין התשואה על השכירות של מי שרכשו בשוק החופשי, למי שרכשו במסגרת פרויקט מחיר למשתכן הן שכונת גדרה מזרח בגדרה ושכנות נאות שמיר ברמלה. כך, העלות של דירת 4 חדרים בשכונת גדרה מזרח במסגרת מחיר למשתכן עמדה על סכום של כ-1.094 מיליון שקל, כמחצית ממחיר דירה בשוק החופשי שעמד על כ-2.118 מיליון שקל. קיימים פערים דומים בתשואה שמקבלים משכירים, כאשר התשואה על השכרת דירה שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן עומדת על כ-6.25%, לעומת כ-3.23% לדירה שנרכשה בשוק החופשי.
בשכונת נאות שמיר ברמלה מדובר גם בפער משמעותי, כאשר עלות דירה במסגרת מחיר למשתכן עמדה על 1.248 מיליון שקל, לעומת עלות של כ-2.238 מיליון שקל לדירה בשוק החופשי. בשכונה, שבה עלות שכירות ממוצעת היא כ-5,925 שקל, התשואה על השכירות עבור מי שרכש בשוק החופשי עומדת על כ-3.18%. לעומת זאת, מי שרכש נכס במסגרת מחיר למשתכן ויחליט להעמיד את דירתו להשכרה, יזכה בשיעור תשואה של כ-5.69%. בשכונת פסגות אפק בראש-העין נרשם הפער הקטן ביותר. מחיר השכירות הממוצע עומד על כ-6,330 שקל, ותשואת השכירות על כ-2.5% לרוכש בשוק החופשי לעומת כ-3.4% למי שרכש דירת מחיר למשתכן.
לדברי שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת אס.קיי (SK) שמאות, "נתוני התשואה משכירות מוכיחים שוב כי מדובר באחת העסקאות המשתלמות ביותר לחסרי דירה בשנים האחרונות. למרות השונות בין הערים, התשואה של הזוכים גבוהה ממי שקנה דירה במחיר השוק, כי המחיר ששולם על הדירה היה נמוך באופן משמעותי".
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, אומר כי "מי שזכה בעסקאות מחיר למשתכן בשנים הראשונות של התוכנית עשה עסקה מעולה", אך מוסיף כי "בתקופה האחרונה אנחנו רואים שהרבה צעירים כבר לא ממתינים לזכייה בהגרלות משתי סיבות. הראשונה היא סיכויי הזכייה שנמוכים מבעבר וההמתנה שיכולה להימשך שנים. השנייה היא שההנחות שמוצעות עכשיו נמוכות משמעותית מבעבר, ויש היום לצעירים הזדמנויות בשוק החופשי".
"מי שזכה בעסקאות מחיר למשתכן בשנים הראשונות של התוכנית עשה עסקה מעולה, והיא באה לידי ביטוי גם בעליית הערך של הדירה וגם בתשואות העודפות למי שבחר להשכיר את הדירה"
