יזמי התחדשות עירונית הפכו למנוע רב-עוצמה בשוק הדיור, בשל תרומתם להגדלת מלאי הדירות במשק ובשל פוטנציאל ההשבחה וההתחדשות של דירות ישנות. כדי להניע פרויקט כזה צריך את הסכמת הדיירים בבניין, אבל מה קורה כשחלק מהדיירים מסרבים לפרויקט? באמצעות עו"ד עדי סופרסקי, ראש מחלקת ליטיגציה במשרד גינדי כספי, גיבשנו מדריך לנושא.
מה בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?
לדברי עו"ד סופרסקי, שני חוקים מאפשרים הגשת תביעה לאכיפת פרויקט התחדשות עירונית על מי שמסרב. חוק אחד הוא "חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)", העוסק במיגון של מבנה ספציפי מפני רעידות אדמה ומשמש בעיקר לקידום פרויקטים לפי תמ"א 38. פרויקטים אלה נחלקים לשני סוגים. האחד הוא חיזוק של המבנה מפני רעידות אדמה, הוספת ממ"דים ומרפסות, ותוספת דירות חדשות. השני הוא הריסה ובנייה מחדש של הבניין עם יותר דירות ועם ממ"דים ומיגון מפני רעידות אדמה.
החוק השני הוא "חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)", העוסק במתחמי פינוי בינוי של מקבץ בניינים, ומטרתו חידוש וייעול התכנון העירוני. ההבדל המשמעותי בינו לבין פינוי בינוי בתמ"א 38 הוא שהוא מטפל גם בשיפור התכנון העירוני והממשק של הפרויקט עם המרחב העירוני. במסגרת זו מוסדרת גם הקמת מבני ציבור ותשתיות נוספות.
תוקפה של תוכנית תמ"א 38 פקע כבר ב-1.10.2023, אבל ניתנה אפשרות לוועדות המקומיות להאריך את תוקפה בתחומן, עד 18.05.2026 בכפוף לעמידה בתנאים מסוימים. באותן ועדות מקומיות שלא עמדו בתנאים שנקבעו, תמ"א 38 פקעה.
באילו מקרים ניתן לתבוע?
עו"ד סופרסקי מסביר, כי על פי חוק החיזוק (תמ"א 38) — ניתן להגיש תביעה נגד דייר סרבן כאשר הבעלים של לפחות שני שלישים מהדירות בבניין – שאליהן צמודים לפחות שני שלישים מהרכוש המשותף – מעוניינים בפרויקט. על פי חוק פינוי בינוי — ניתן לתבוע כאשר יש רוב של בעלי לפחות שני שלישים מהדירות במקבץ כולו, שבבעלותם לפחות שלוש-חמישיות מהדירות בכל בית משותף במקבץ, ושיותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף הוא צמוד לדירותיהם ("מקבץ" יכול להיות בית משותף אחד או כמה).
מי רשאי לתבוע?
נכון להיום, רק בעלי הדירות רשאים להגיש תביעה. עו"ד סופרסקי: "זו מגבלה משום שהכוח האמיתי שמניע את התביעות הוא בדרך כלל היזם. היזם מממן את ההליך, בוחר את עורכי הדין ומחזיק במרב המידע העובדתי הנחוץ לניהול ההליך. בעלי הדירות הם בדרך כלל שחקן שולי, והדבר העיקרי שהם מביאים הוא הצהרתם כי הם מעוניינים בפרויקט. בימים אלה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חידשה יוזמה מן העבר לתקן את החוק כך שיאפשר ליזמים להיות אלה שמגישים את התביעה נגד הסרבנים".
איך בית משפט יכריע?
סרבנות להצטרף לפרויקט התחדשות עירונית נבדקת במבחן של סבירות: האם הפגיעה בקניינו של הסרבן היא מהותית מספיק כדי לא לאפשר את הפרויקט, או האם הנימוק שלו לחוסר רצונו לחתום על ההסכם סביר? "אם הסרבן לא יצביע על נימוק סביר או על פגיעה מהותית מאוד בקניינו — הפרויקט יאושר", אומר עו"ד סופרסקי.
חוק פינוי בינוי וחוק החיזוק קובעים רשימה של נימוקים שייחשבו כסבירים, אך דייר רשאי להעלות נימוקים אחרים. עילות הסירוב שנחשבות לסבירות כוללות בין היתר שהעסקה אינה כדאית כלכלית; שלא הוצעו לבעל הדירה בטוחות הולמות לעסקה; שקיימות "נסיבות אישיות מיוחדות" שלאורן ביצוע העסקה הוא בלתי סביר; שבעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עימו הוא אדם עם מוגבלות, ודירת התמורה לא כוללת את ההתאמות למוגבלות זו ועוד. עו"ד סופרסקי: "נראה ששני הנימוקים שמעסיקים בעיקר את בתי המשפט הם הטענה שהפרויקט אינו כדאי כלכלית, או שישנו חוסר שוויון בין בעלי הדירות מבחינת התמורות שהיזם מציע להם – טענה שלא מצוינת בחוק אך הוכרה בפסיקה. למעט במקרה שבו מדובר בדירה מיוחדת (למשל פנטהאוז), טענות בדבר כדאיות כלכלית צריכות להיטען ביחס לפרויקט כולו. בית המשפט או המפקח על המקרקעין יקבעו שהסרבנות סבירה רק אם ישתכנעו שהפרויקט אינו כדאי לכלל בעלי הדירות. במקרה של דירה מיוחדת, תיבחן גם הכדאיות בדירה הספציפית.
בכל הנוגע לשוויון בתמורות לבעלי הדירות, הדעה המקובלת בפסיקה היא שמדובר בשוויון "כמותי מהותי" ולא בשוויון "כלכלי". כלומר, העובדה שתוספת השטח מעלה יותר את ערכן של דירות מסוימות ביחס לדירות אחרות, איננה סיבה טובה דיה כדי לא לאשר את הפרויקט, כל זמן שתוספת השטח לכל הדירות היא אחידה. נוסחת תוספת השטח צריכה להיות שווה, ואין חשיבות למשמעות הכלכלית שלה עבור כל דירה ודירה.
"לדוגמה, בניין שבו מבוצע פרויקט תמ"א 38 מסוג חיזוק והרחבה, באופן שלכל הדירות תינתן תוספת שטח שווה. נניח שעוד לפני הפרויקט בוצע באחת מהדירות שיפוץ פנימי משמעותי שהעלה את שווייה ביחס ליתר הדירות. כתוצאה מכך תוספת השטח החדש מעלה באופן יחסי את ערכה פחות משהיא מעלה את ערכן של דירות לא משופצות. אך טענה זו אינה יכולה לשמש כנימוק סביר לסרב להצטרף לפרויקט. עם זאת, בית המשפט העליון טרם אמר את דברו בעניין, וייתכן שהלכה זו תשתנה".
אילו סנקציות ניתן להפעיל?
עו"ד סופרסקי: "בהתאם לחוק החיזוק, הסעד היחיד שניתן לתבוע הוא אכיפת הפרויקט על הסרבן. חוק פינוי בינוי מאפשר שני סעדים חלופיים: אכיפת הפרויקט או תביעת פיצויים מהסרבן בגין אי-ביצוע הפרויקט. הבחירה של התובעים איזה סעד לבקש תלויה בכמה דברים: ראשית, בשאלה לאיזה מהסעדים יש יותר סיכוי להביא את הסרבן לחתום. כמו כן, בתביעה כספית האגרה שישלמו הרבה יותר גבוהה, ובנוסף, גם אם יזכו, עדיין אין להם פרויקט אלא רק פסק דין כספי שאפשר לקחת להוצאה לפועל.
מנגד, תביעה כספית הרבה יותר מרתיעה לפעמים, בעיקר במקרה של סרבן משוכלל שהטקטיקה שלו היא להתיש את התובעים בגרירת ההליך המשפטי עד שייעתרו לדרישותיו. בתביעה כספית הוא חשוף לפסק דין כספי בסכומים משמעותיים מאוד, וזה הרבה יותר מפחיד מהעובדה שהפרויקט פשוט ייאכף עליו. אבל לא מדובר במדע מדויק כמובן.
חשוב לשים לב שלפי שני החוקים, אם בית המשפט סבור שיש לבצע את הפרויקט אך הפגיעה באינטרס של הסרבן גדולה מדי, הוא עשוי להתנות את ביצועו בתנאים מסוימים, כולל תשלום פיצוי לסרבן".
בית משפט יבדוק האם הפגיעה בקניינו של הסרבן מהותית מספיק כדי לא לאפשר את הפרויקט, או האם יש נימוק סביר לסירובו, כמו למשל היעדר בטוחות הולמות לביצוע העסקה, "נסיבות אישיות מיוחדות", או דייר עם מוגבלות שהפרויקט לא יותאם עבורו
