שוק השכירות בישראל קשה למדידה, ולמרות שמדי חודש מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את מחירי שכר הדירה במסגרת מדד המחירים לצרכן, בשטח לעיתים הדברים נראים אחרת.
על פי מדד שכר הדירה של הלמ"ס לחודש אוקטובר 2024 שפורסם בשבוע שעבר, שכר הדירה עבור שוכרים אשר חידשו חוזה טיפס ב-2.2%, ועבור שוכרים חדשים (דירות שבהן הייתה תחלופת שוכר) חלה עלייה של כ-4%.
לעומת זאת, אם שואלים את חברת הפינטק WeCheck (וויצ'ק), המספקת שירותים מבוססי טכנולוגיה בשוק הנדל"ן, בחודש זה חלה ירידה מינורית של 0.1% במחירי השכירות הארציים ביחס לחודש הקודם (ספטמבר) וירידה משמעותית יותר של 3% ביחס לאוקטובר 2023. בווי'צק משקללים בכל חודש את מחירי עשרות אלפי הדירות שיוצאות לשוק השכירות, הכוללות 1-5 חדרים ומושכרות בסכום שנע בין 1,000 שקל ל-15 אלף שקל. בנוסף מתבצע אימות נוסף כאשר עסקת השכירות נסגרת, כלומר יש התחשבות במחיר הסגירה לעומת המחיר המבוקש.
בשיחה עם "ממון" מסביר המנכ"ל רמי רונן כי "נתוני חודש אוקטובר מציגים יציבות יחסית במחירי השכירות הארציים, למרות שמדובר בחודש מאתגר במיוחד עקב החגים והמצב הביטחוני. בהשוואה לשנה שעברה, המחירים הארציים עדיין נמוכים יותר, מה שמעיד על כך שהשוק טרם התאושש".
שכ"ד ממוצע בשקלים בדירות 4־ 5 חדרים
תל־אביב־יפו - 7,264
הרצליה - 7,111
ירושלים - 5,352
ראשון־לציון - 5,007
חולון - 4,947
פתח־תקווה - 4,851
נתניה - 4,717
אשדוד - 4,244
אשקלון - 3,596
חיפה - 3,461
באר־שבע - 2,865
כל הארץ - 4,613
בחינת הערים השונות מעלה כי בולטת במיוחד הירידה החדה בגובה שכר הדירה בחיפה באוקטובר האחרון. מדובר בירידה של 2.9% בהשוואה לחודש שעבר, שמיוחסת למצב הביטחוני המתוח בצפון. לעומת זאת, ירושלים דווקא מציגה עלייה של 2% במחירים, ואשדוד מציגה עלייה של 1.1%. בתל-אביב נמשכת מגמת הירידה העקבית בגובה השכירות, עם ירידה של 0.2% באוקטובר לעומת ספטמבר. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, מדובר בירידה משמעותית של 3.4%.
בפילוח הערים, ניכרת ירידה משמעותית בהיצע הדירות להשכרה בכל הערים הגדולות. כך, למשל, תל-אביב מובילה עם ירידה של 35.4% בהיצע בהשוואה לחודש הקודם; חיפה עם ירידה של 29.4%; וירושלים מציגה ירידה חדה של 31.9%. ערי המרכז, פתח-תקווה וראשון-לציון, למשל, מציגות ירידות של 30.1% ו-23.5% בהתאמה.
"חשוב לציין כי שוב ניכר פער בין הנתונים שמפרסמת המדינה לבין המציאות בשוק", מדגיש רונן. "בעוד שלפי נתוני הלמ"ס, נרשמה בחודש אוקטובר עלייה של 4% בשכר הדירה החודשי, הנתונים שבידינו מצביעים דווקא על ירידה קלה של 0.1% במחירים. אין ספק שמחירי השכירות מושפעים מעליות נקודתיות, במיוחד בתקופות החגים ובצל המצב הביטחוני, אך עלייה חודשית של 4% כפי שדווח על ידי הלמ"ס אינה משקפת את המציאות לשיטתנו, ועלולה ליצור לחץ מיותר שפוגע בשוק כולו – בבעלי הדירות ובמיוחד בשוכרים".
עוד טוען רונן כי "הצגת נתוני שכר דירה גבוהים מהמציאות גורמת לעלייה משמעותית יותר במדד המחירים לצרכן, דבר המכביד על הציבור כולו ביומיום. חיזוק נוסף לכך ניתן למצוא בשוק הדירות למכירה, שם נרשמה עצירה בעליית המחירים – עובדה המהווה אינדיקציה נוספת לכך שהעלייה החדה המדווחת בשכר הדירה אינה תואמת את המגמות בשוק".
מדי רבעון מפרסמת הלמ"ס את המחירים הממוצעים של שכר הדירה לפי מספר החדרים ב-18 הערים הגדולות בישראל (הכוללות מעל 100 אלף תושבים), בהתאם למספר העסקאות שהלמ"ס סוקרת במסגרת בדיקותיה. במדד המחירים לצרכן האחרון לחודש אוקטובר ניתחה הלמ"ס את מחירי השכירות הממוצעים לרבעון השלישי של השנה (יולי-אוגוסט-ספטמבר), ואלה למעשה הנתונים הממשלתיים העדכניים ביותר של מחירי שכר הדירה בישראל.
בדיקת "ממון" מעלה כי שכר הדירה הממוצע של דירה בישראל (שקלול של דירות מכל סוגי החדרים) ברבעון זה עמד על סכום של 4,745 שקל בחודש – עלייה של כ-3.5% לעומת הרבעון השלישי אשתקד. ביחס לרבעון הקודם (הרבעון השני), מדובר בעלייה של כ-1.5%. עופר שר, משנה למנכ"ל רשת התיווך הארצית אנגלו סכסון, מסביר ל"ממון" כי "חשוב להבחין בשונות גדולה בתוך הערים. יש ביקושים גבוהים לדירות עם ממ"ד, והן אלו שקובעות את רף המחירים בעיר. דירות ישנות ללא ממ"ד פעמים רבות עומדות ריקות בלי יכולת למצוא שוכרים חלופיים. זוהי מגמה כלל-ארצית, שמורגשת יותר ככל שמתקרבים לאזורים שבהם יש ריבוי אזעקות".
נתונים ראשוניים של מחירי השכירות בתחילת חודש נובמבר, כפי שנותחו על ידי אתר יד2, מצביעים על עלייה במחירי השכירות בכ-60% מהערים שנבדקו ביחס לנובמבר 2023. על פי הנתונים, בקרב דירות 4 חדרים, העיר שהובילה את עליות שכר הדירה היא פתח תקווה עם קפיצה של כ-11% ל-6,333 שקל בחודש. אחריה רמת גן עם עלייה של 8.5% ל-7,520 שקל בחודש. לדברי איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2, "הבדיקה שערכנו בשוק השכירות, בהתבסס על המודעות של דירות להשכרה, מראה שונות בין הערים בארץ בהתנהגות מחירי השכירות בין שתי התקופות".
חשוב להבחין בהבדלים גדולים בתוך הערים. יש ביקושים גבוהים לדירות עם ממ"ד, והן אלו שקובעות את רף המחירים בעיר. דירות ישנות ללא ממ"ד פעמים רבות עומדות ריקות בלי יכולת למצוא שוכרים חלופיים
