בחודש הבא, עם תחילת שנת 2025, אנחנו צפויים לשלם הרבה יותר לאחר שהאוצר הטיל גזירות כדי לטפל בגירעון בקופת המדינה בעקבות המלחמה. בין היתר הגזירות הללו כוללות השארת מס הרכישה הגבוה על משקיעים, העלאת המע"מ, ייקור מס יסף והקפאת פטור ממס שבח במכירת דירה ועדכוני מדרגות מס הרכישה, במקום להצמידן למדד שירותי הדיור.
• כמה נשלם אם נרכוש כיום דירה יחידה?
עד 1.978 מיליון שקל אין מס רכישה על דירה יחידה. בין 1.978 ועד 2.347 מיליון שקל המס הוא 3.5%; בין 2.347 ועד 6.055 מיליון שקל המס הוא 5%; בין 6.055 ועד 20.183 מיליון שקל המס 8%, ומעל 20.183 מיליון שקל תשלמו 10% מס.
כך לדוגמא, זוג שרוכש דירה בשווי 2,550,000 שקל, כאשר זוהי דירתו היחידה, ישלם מס רכישה בסך של 23,038 שקל. לגבי דירה להשקעה, כפי ניתן לראות במדרגות המס, ככל שתירכש דירה להשקעה (מעל שתי דירות ומעלה), שיעור מס הרכישה יעמוד על שיעור 8% - כלומר סך של 204,000 שקל (הבדל של פי 10 מאשר אם זו הייתה דירה יחידה).
• הקבלנים מציעים תנאי תשלום של 80/20. מתי משלמים מס רכישה במקרים כאלה?
את מס הרכישה יש לשלם 60 ימים ממועד הרכישה. תשלום המס הוא בגובה סכום הרכישה במלואו (ולא רק על החלק ששולם). עם זאת יש אפשרות לדחות את תשלום מס הרכישה עד למועד בו ישולם למוכר 50% ומעלה משווי העסקה. החיסרון הוא שגובה המס סופג ריבית 4% שנתית והצמדה למדד בגין תקופת הדחייה.
• האם גובה מדרגות מס הרכישה יתעדכן ב-2025?
מדרגות מס הרכישה מתעדכנות בהתאם למדד המחירים לצרכן. אלא שהפעם, בהתאם להצעת חוק שמקדם משרד האוצר, יחול קיבוע של המדרגות לשנים 2027-2025, כך שבשנים אלו המדרגות לא יעודכנו. המהלך יוביל לכך שרוכשי הדירות ייאלצו לשלם מס גבוה יותר, שכן גובה המדרגות לא יתעדכן כלפי מעלה כפי שהיה קורה אם היה מוצמד למדד. רוכשי דירה ראשונה יושפעו מכך יותר, כי עדכון המדד לא יעלה את גובה המדרגות, מה שהיה יכול לחסוך להם עשרות אלפי שקלים.
• המדינה תעלה את המע"מ באחוז. מה המשמעות עבור רוכשי הדירות?
ההחלטה צפויה להוביל לעליית מחירי הדירות שעליהן יחול כעת מע"מ בשיעור של 18% (במקום 17%), וכתוצאה מכך היא צפויה להוביל להתייקרות הדירות בישראל. גם רוכשים שרכשו דירות לפני שנת 2025, ומשלמים בתשלומים, צפויים להרגיש את עליית שיעור המע"מ (לרבות משכנתה), משום שהמע"מ נקבע בדרך כלל לפי מועד התשלום ולא לפי מועד חתימת החוזה. מע"מ לא חל בכל עסקה לרכישת דירה, אלא בעיקר בעסקאות של קניית דירה יד ראשונה מקבלן או רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה. בנוסף, עליית המחירים בשוק הדירות הנרכשות מקבלן יכולה להוביל לכך שרוכשים יעדיפו רכישת דירות יד שנייה, ועלייה זו בביקוש תוביל לעלייה מסוימת, אם כי פחות ישירה, במחירי דירות גם במקרים שבהם העסקה איננה חייבת במע"מ.
• איך העלאת המע"מ תשפיע על תשלומים לרכישת דירה?
התשובה לשאלה זו איננה חד-משמעית, אולם ככלל ניתן לומר שרוכשי דירות המשלמים בתשלומים יחלו לשלם תשלומים גבוהים יותר מתחילת שנת 2025, בהתאם לעליית שיעור המע"מ. בנוסף, יודגש כי מבחינת ההסכם בין המוכרים והרוכשים, להוציא מקרים שבהם קיימת הסכמה מפורשת בין הצדדים ולפיה עליית שיעור המע"מ לא תשפיע על התשלום למוכרים, המוכרים רשאים "לגלגל" את העלייה במע"מ על הרוכשים.
• המדינה תקפיא את הפטור ממס שבח. מה ההשפעה על הרוכשים?
מס שבח הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל. התוכנית של המדינה היא לבטל את ההטבה הליניארית במס שבח לחלוטין, כאשר הגזירה עתידה להתחיל בשנת 2026 בהדרגה עד ביטול מלא בשנת 2030. המשמעות היא שמס השבח עבור מכירת נכסים שמוחזקים שנים רבות יעלה שוב באופן דרמטי, מה שיקשה על משפרי דיור.
לא מדובר במשקיעים: אלה יכולים להיות הורים, שרכשו דירה בשנות ה-70 או ה-80 ואין להם פטור ממס שבח, למשל משום שהם מחזיקים בדירה אחת נוספת להשקעה, וכעת רוצים לעבור לדירה אחרת שמתאימה לצורכיהם בגיל השלישי. לצורך כך יצטרכו להקריב סכומים גבוהים.
• המדינה תייקר את מס היסף. מהו מס זה ומה השפעתו על הרוכשים?
מס יסף ידוע בכינויו "מס עשירים" מכיוון שהוא מוטל רק על מי שהכנסתו החייבת השנתית עולה על תקרת הפטור (721,560 שקל נכון לשנת 2024). מס זה לא חל עד היום על רווח ממכירת דירה בתמורה של עד 5.382 מיליון שקל. שיעור מס היסף נכון להיום הוא 3%. על פי תיקון החוק, מס היסף יוטל גם על הרווח ממכירת דירות מגורים. כמו כן, המס יורחב, ובנוסף ל-3% הקיימים היום בחוק, יוטלו עוד 2% על כלל ההכנסה של נישומים ממקורות הוניים (מעל תקרת פטור).
הגדלת מס היסף והטלתו גם על רווחים ממכירת דירות מגורים חייבות במס שבח, משמעו הכבדת נטל המס על מוכרי דירות, ובחלק מהמקרים עד כדי עשרות אחוזים לעומת המס החל היום.
בהכנת המדריך השתתפו עו"ד ורו"ח דן טולדנו; עו"ד הדס קריספי; עו"ד ישראל עטר; עו"ד דעואל פלאי; עו"ד ראקל שינוולד ; עו"ד אפרת רוסינסקי.
