לבנות לוקח זמן. גם לאשר תוכניות. בשנים האחרונות נראה שיש שיפור בענף הנדל"ן בזמני אישור התוכניות מחד, אבל מנגד זמן הבנייה מתארך ואיתו גם לא פעם התקופה הנדרשת להוצאת היתר והתחלת הבנייה המיוחלת. תחום אחד שבו עדיין התהליכים ארוכים – ארוכים מדי – הוא תחום ההתחדשות העירונית. מרגע שמתחילים לקדם פרויקט, שבו מעורבים גם בעלי הדירות הקיימות והרשות המקומית, ועד הבנייה בפועל עוברות שנים ארוכות. איך אפשר לזרז את התהליך? האם פרויקט מסוג בינוי־פינוי־בינוי יכול לייעל את התהליך? אילו חלקים בתהליך יהיה קל יותר לקצר מאחרים, ואיך זה יכול להשפיע גם על מחירי הדירות. גורמים בענף מנסים להשיב על השאלות.
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, מסבירה תחילה מדוע פרויקט התחדשות עירונית שובר שיאים במשך הזמן שלוקח לקדם אותו: "יש לכך כמה גורמים: ראשית, היות שפרויקטים רבים נבנים היום בשיטת עירוב שימושים (מגורים לצד מסחר, תעסוקה וחינוך), ישנו צורך בתכלול הדרישות מול מספר גדול יחסית של גורמים, מה שמעמיס ומאט את התקדמות התהליך. בנוסף גם התנהלות הדיירים גורמת לא פעם לעיכובים, כשאלה מנסים למקסם את התמורות. עיכובים מגיעים גם בשל הקושי בקידום מהיר של פרויקטים בחלק מהרשויות המקומיות, קל וחומר מקום שבו יש לגשת גם לוועדה המחוזית, ולכן לעיתים רבות התהליך מתעכב". אשד מציעה גם פתרון: "אני חושבת שחלק גדול מהפתרון מצוי בידי השוק הפרטי, שיכול לסייע לפתור ולקצר משמעותית את משך ההליך; ראשית מבחינת בעלי הדירות ואפשרויות ההתארגנות שלהם – ככל שהם יפנימו שיש לקבוע פרקי זמן לסיום הליך ההתארגנות הפנימית, זה יתרום רבות לקיצורו. בעלי הדירות צריכים להיות מלווים ביועצים מקצועיים שיסייעו להם בהבנת התמורות שסביר יהיה לקבל בתהליך, בהתחשב בין היתר במדיניות הרשות המקומית הרלוונטית. שנית יש צורך אמיתי להגדיל סמכויות של הרשויות המקומיות, אשר צריכות לקבל יותר אפשרויות לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בשטחן".
גם דניאל עירון מנהל תחום התחדשות עירונית באפי קפיטל, מציין את הסיבות המרכזיות לעיכובים: "מיזמי התחדשות עירונית מורכבים משלושה עוגנים מרכזיים: משפטי, כלכלי ותכנוני. לכל אחד מהעוגנים יש פוטנציאל להוביל לעיכוב משמעותי. אם בתחילת הדרך התהליך לא טופל ביסודיות ובמקצועיות, הפועל היוצא יתבטא בעיכובים ולעיתים אף בעצירה מוחלטת של הפרויקט בהמשך. שקיפות ותיאום ציפיות בתהליך מול בעלי הדירות מבטיחים את קיצור תקופת ההחתמות. ברגע שהבסיס נכון ויש קשר יציב ומהימן עם השותפים, התוצאות לא מאחרות להגיע. לדוגמה פרויקט פינוי־בינוי שיזמנו בגבעת שמואל, בזכות בניית קשר נכון ואמין עם בעלי הדירות הצלחנו להגיע לרוב נדרש בתוך פחות משלושה שבועות ממועד תחילת הליך ההחתמות".
5 צפייה בגלריה
הריסת מבנה ישן בפרויקט בילטמור 12 בתל אביב של קבוצת MyTown | צילום: Skypro - 360 Video Production
רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, מונה את החסמים המרכזיים: "קידום יעיל של התחדשות עירונית נתקל כיום בשלושה חסמים מרכזיים, שאם יטופלו ברמה ממשלתית, תחום ההתחדשות יפרח ולוחות הזמנים יתקצרו. אני מדבר על הבירוקרטיה המעיבה, הימשכות הליכים ברשויות המקומיות וחוסר בכלים להתמודדות עם עברייני בנייה המעכבים פרויקטים. ראשית, באשר לעברייני הבנייה שמעכבים פרויקטי התחדשות על ידי דרישות לא סבירות ואף סחטנות, אומנם ניתנו בחוק ההסדרים כלים מסוימים ליזמים על מנת להתמודד איתם, אך אני סבור שהמדינה צריכה לנקוט יד קשה ולזרז הליכים משפטיים כנגדם. ככל שיהיו יותר פסיקות מרתיעות, כך ההליך מולם יהיה ברור וקל יותר, והעבריינים יימנעו מלחזור על כך בעתיד. שנית אני סבור כי על המדינה למנות גוף מטעמה, שיהיה אחראי על בחינת הסירוב של רשויות מקומיות להתחדשות עירונית. הגוף יוודא שהסירוב נובע מטעמים ענייניים בלבד, וייתן מענה לרשויות שמסרבות מסיבות לגיטימיות. רשויות שיעודדו ויקדמו התחדשות – יתומרצו כלכלית, ואלה שלא – יימנעו מהן תקציבים ממשלתיים אחרים. שלישית, קצרה היריעה מלדבר על הבירוקרטיה המעיבה בהליכי התכנון והרישוי, אז פשוט צריך להפסיק לדבר ולהתחיל לעשות. להוסיף תקני כוח אדם שיבדקו תוכניות, לתגמל כראוי מהנדסים, אדריכלים ופקידים אחרים, כך שיהיה להם אינטרס לבוא לעבוד באגפי ההנדסה, לקבוע לוחות זמנים ברורים לגבי תגובות מהרשויות ועוד".
"צורך בתמורות מוסכמות מראש וזהות בכל מקום"
ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית, סבור שהפיתרון מתחיל מוודאות: "יש לייצר מדיניות כלל ארצית המעניקה ודאות תכנונית הן ליזמים והן לדיירים. המדיניות הזו חייבת לכלול תמורות מוסכמות מראש וזהות בכל מקום במדינה. כמו כן המדיניות צריכה לקבוע שזכויות הבנייה יוענקו לפי מכפילים וכלכליות בכל עיר בצורה שונה, זאת לפי מחירי השוק של האזור, וכן לקבוע מראש, ולא תוך כדי תנועה, מהן המטלות הציבוריות שצריכים לבצע. לאחר שתיושם מדיניות ברורה וסדורה, שתכלול את הצעדים המרכזיים הללו, יש לייצר גנט של לוחות זמני עבודה קבועים, מהיום שיזם או בעלי דירות פונים לוועדה המקומית עם הרוב הנדרש לביצוע פרויקט להתחדשות עירונית ועד היום שהתוכנית מאושרת בוועדה המחוזית, כאשר לכל אחד יש מגבלת לוחות זמנים, שאם לא עומדים בה, התוכנית מתאשרת באופן אוטומטי לפי הקריטריונים שהוכתבו בתוכנית המדיניות, ועוברת לשלב הבא".
גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית, מסכים שוודאות היא הגורם המשמעותי שיכול לקצר את הדרך והזמן: "הפתרון הנחוץ לקיצור הוצאתם לפועל של פרויקטים בהתחדשות עירונית מצוי רובו ככולו בצמצום חוסר הוודאות הקיימת בצמתים מרכזיים החוזרים על עצמם בכל פרויקט. כדי לפתור בעיה שנוגעת כיום ל־1.6 מיליון בתי אב בישראל מצופה מכל הגורמים בתחום – המדינה, הרשויות והיזמים – להירתם, לשלב כוחות ולגבש תוכנית כוללת וארוכת טווח, שתהיה תחת חסות המדינה ותכלול מדיניות ארצית לאזורים בעלי עדיפות להתחדשות עירונית, בעיקר בפריפריה. התוכנית תגדיר יעדים שנתיים ברורים להיקף התוכניות שצריכות להיות מקודמות, אותם ניתן יהיה להשיג באמצעות תקנים וסמכויות. זאת תוך הענקת תמרוץ כספי לרשויות שישיגו את היעדים, או לחילופין הטלת סנקציות על ידי מערכת אכיפה במקרים שבהם הרשויות לא עמדו ביעדים. רק אז נצליח לקצר את לוחות הזמנים של פרויקטים".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל אגף פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באשדר מקבוצת אשטרום, סבור אף הוא שוודאות היא שם המשחק: "בלי ודאות תכנונית יזמים יחששו להיכנס לפרויקטים הדורשים זמן היערכות רב עד עלייה לקרקע. רוב הרשויות מודעות ומעודדות פרויקטים להתחדשות עירונית, אך יש עוד כאלו שטרם גיבשו לעצמן נהלים מסודרים, תכנון מיתארי ותכנון שכונות, אשר יכולים לגרום לפרויקטים להתממש ביעילות. יש צורך ביצירת הנחיות רשמיות, שיתייחסו לצורכי הרשויות ומה הן מאפשרות להקים בתחומן, דבר שיקל על קידום פרויקטים, יקצר תהליכים ובהתאם לכך, ניתן יהיה לבנות לוח זמנים ריאלי להוצאת פרויקטים לפועל. הגיע הזמן להקל בהליכים בירוקרטיים, להוסיף תקנים לוועדות, לתגבר כוח אדם כדאי לקצר זמנים ובהתאם, תיווצר ודאות בתחום ויותר חברות יוכלו להשתלב בו".
5 צפייה בגלריה
"בינוי־פינוי־בינוי פתרון אפשרי לקיצור התהליך". פרויקט בינוי־פינוי־בינוי של חברת אלמוג ביבנה | צילום: לביא תצלומי אוויר
צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, סבור אף הוא שיש לפעול ליצירת כללים ברורים מתחילת הדרך: "הדרך הטובה ביותר לקצר את התהליכים הבירוקרטיים המעכבים את התכנון והביצוע של פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, היא הגדלת הוודאות לגבי תיכנון הפרויקט כבר בתחילת דרכו. הדרך העיקרית לעשות זאת היא יצירת מדיניות סדורה, באמצעות תוכנית מפורטת ומאושרת, במקום אוסף של מסמכי מדיניות המשתנים חדשות לבקרים. באופן זה יהיה הרבה יותר קל ליזמים לקדם הסכמים מול בעלי הדירות, ולבעלי הדירות יהיה פשוט יותר להבין מה בדיוק מאפשרת הרשות המקומית להקים באזורים ובמתחמים, מה אומרות זכויות הבנייה, התמורות לדיירים, מטלות החברה הבונה וכדומה. כך למשל לא יקרו מקרים של משא ומתן מחודש לאחר חתימת הסכם, משום שהתמורות שהובטחו בתחילת הדרך כבר לא בנות ביצוע או רלוונטיות, על־פי מדיניות הרשות המקומית".
ערן אלטמן, שותף מנהל בחברת בן־דוד גלובלינקס, מציע גם הוא להשקיע במסלול הוודאות: "אחד המהלכים שיזרזו במידה הרבה ביותר את פרויקטי ההתחדשות העירונית הוא מתן ודאות תכנונית ליזמים. זו תקנה ליזמי נדל"ן את הכלים הנכונים לבחון חידוש מתחמים, באמצעות ידיעה מה מותר לבנות בהם ומה הזכויות והחובות שיוטלו עלינו, והיא גם תאפשר ליזמים לקצר את הליכי התכנון והרישוי, בכך שנגיע לשולחן העגול עם העירייה, לאחר שעמדנו בתנאים שהיא הגדירה. נתניה היא דוגמה לעירייה שהכינה לכל שכונה בעיר 'כרטיסיית מתחם', המגדירה באופן מדויק מה הגובה של הבניינים שמותר לבנות, מה המכפיל שיזמים יקבלו ביחס בין הדירות היוצאות לנכנסות, ושאר זכויות בנייה. בוודאות שכזו הרבה יותר קל להתנהל".
"אנחנו היום במערב הפרוע"
יש מי שסבור, שהדרך לקיצור הזמנים צריכה להתחיל מרצון מלא של הרשות המקומית ומעשים בהתאם. גל קסטל, המשנה למנכ"ל באורון נדל"ן, מסביר: "הדרך הנכונה היא שרשות תראה את קידום ההתחדשות העירונית כאג'נדה עירונית. המציאות בתחום כיום היא שישנם פרויקטים, שמרגע ההתקשרות של היזמים עם הדיירים ועד שהדיירים מקבלים דירה חדשה, יכולים לעבור גם קרוב ל־10 שנים. זו מציאות לא הגיונית, אך ניתנת לשינוי. זה תלוי בהחלטה של הרשויות כיצד לטפל בהתחדשות העירונית ובהקצאת המשאבים הדרושים לכך, גם מבחינה כלכלית וגם מבחינת כוח האדם. עיר שיש בה מדיניות סדורה ומגובשת בכל הקשור לזכויות בנייה, שטחי ציבור, מכפילים וקריטריונים נוספים ברורים, מצליחה ליישם פרויקטים בצורה חלקה ומהירה יותר ובאופן שרואה את טובת הכלל – הן של הרשות והן של הדיירים כאחד. במרבית הרשויות כיום תהליך קידום פרויקט בהתחדשות עירונית עדיין מסורבל, מורכב וארוך, ומעביר את היזם ואת הדיירים דרך ארוכת שנים ומתישה. חסרים תהליכים ברורים ומובנים ומשאבים משמעותיים שיכולים לקדם פרויקטים מבחינת תכנון תב"ע, לאחר מכן רישוי והיתרים, והמשמעות – פרויקטים בהיקפים נמוכים בהרבה ממה שהיה ניתן, לו המצב היה שונה. היה ניסיון לקצר תהליכים על ידי מתווה שקד ולתת ליזמים זכויות לבנייה של מתחמים במסלול מהיר, אך זה לא עבד, הזכויות לא מספיקות, ולכן הפרויקטים על־פי המתווה מעטים, וזה לא באמת הביא לשינוי".
עמית גוטליב, יו"ר ועדת התחדשות עירונית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, מוסיף: "עקב האכילס הגדול ביותר בהתחדשות עירונית הוא הוועדות המקומיות. על מנת לזרז את התהליכים יש לייצר ועדה מקומית לענייני התחדשות עירונית בלבד, שתתכנס באופן קבוע כדי לאשר פרויקטים. לוועדה יהיו לוחות זמנים, ואם לא תעמוד בהם – הפרויקט יעבור אוטומטית לוועדות המחוזיות. מובן שהוועדות המקומיות יוכלו להתנגד, במסגרת התנגדות בוועדה המחוזית. מעבר לכך יש לצמצם את זמן התיקים שנמצאים בוועדות ערר שבוועדות המחוזיות, ולהקים ועדת ערר שתדון אך ורק בפרויקטים שיש בהם התחדשות עירונית. המדינה מוכרחת להבין ולהדגיש, כי התחדשות עירונית היא הכלי היחיד כמעט באזור המרכז להוספת יחידות דיור. מלבד זאת המדינה חייבת להבין את הצורך האסטרטגי בהתחדשות עירונית בכל המדינה, לאור איום הטילים ורעידות האדמה, שבו נתונים אזרחי המדינה יום יום".
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, מציין: "חייבים לקצר את ההליכים להוצאה ולקידום הפרויקט מול ועדות הרישוי. יש צורך בתקנות או בחוקים שיגבילו את זמן ההמתנה לכניסה לוועדה לעד שלושה חודשים, בלי שום כוכביות או דחיות. אנחנו היום במערב הפרוע, אין שום זמן מוגדר מראש לכניסה לדיון בוועדות, לעיתים יזמים ממתינים למעלה משנה כדי להתחיל לקדם פרויקט התחדשות עירונית, זהו מצב אבסורדי שלא הולם את המציאות שבה נמצא ענף הנדל"ן. אין לנו פריווילגיה וזמן למשוך פרויקטים, חייבים לטפל בהתחדשות העירונית בהליכי בזק, והמדינה צריכה לתמרץ רשויות מצטיינות בהוצאת היתרי בנייה על כל יחידת דיור".
"הסוגיה החברתית חלק מהפתרון"
ד"ר שגית אזארי־ויזל, סמנכ"לית המכון לרפורמות מבניות מיסודו של שרגא בירן, סבורה, שדווקא הסוגייה החברתית יכולה לקצר את משך הזמן באופן המשמעותי ביותר: "הפתרון היעיל ביותר לקידום הליכי התחדשות עירונית הוא אימוץ עקרונות של תכנון מגורים עם עירוב חברתי. התוכניות להתחדשות עירונית לא צריכות להיות ברמת הבניין, המתחם או מקבץ הבניינים, כפי שנהוג לתכנן כיום בארץ, אלא ברמה של שכונה שלמה, עם תכנון הוליסטי לכל מרכיב ומרכיב. באזורי ביקוש, שבהם ראוי וכדאי כלכלית לבצע התחדשות עירונית ברמת השכונה, על הרשויות לקדם במהרה תוכניות אב ומיתאר ולהיערך מראש לסוגיות תכנוניות רבות, שיעלו בעקבות תוספת משמעותית של אוכלוסייה חדשה לשכונה שתשתיותיה ישנות ורעועות. רק תכנון ברמת השכונה יאפשר לגבש חזון קוהרנטי עבור התושבים ועבור גורמים עסקיים ולגייס תושבים להתחדשות העירונית, תוך ייצוג אינטרסים וצרכים מקומיים בתהליך". עוד מוסיפה אזארי־ויזל, כי נכון להיום היחס שבין בעלי הנכסים לבין הגורמים האחרים אינו כפי שהוא צריך להיות, ואם הדבר ישתנה, מדובר בזרז אפשרי נוסף לתהליך: "המצב היום הוא עוול חמור כלפי בעלי הדירות. אנשים אלה, הגרים בפועל בשכונות המוגדרות כשכונות עוני, משתייכים לרוב לעשירונים התחתונים מבחינה סוציו־אקונומית והם בעלי הון עצמי נמוך. במציאות של ימינו היזמים מרוויחים כסף רב על גבי התושבים ואינם משתפים אותם בזכויות וברווחים המגיעים להם. הענקת אחוזי רווח הוגנים יאפשרו את העצמתן של אותן אוכלוסיות והוצאתן אל מחוץ למעגל הדלות באמצעות השבחת הנכסים שבידיהן. בנוסף, לדעתי, לבעלי הדירות באזורים המיועדים להתחדשות עירונית אין די תמריצים להסכים למיזמים בתחום זה, ומספר היתרי הבנייה הקטן יחסית מוכיח זאת".
גם ג'ני ארבוב, מייסדת ומנכ"לית CityWize המתמחה בליווי ובייעוץ חברתי בפרויקטי התחדשות עירונית, סבורה שהפן החבתי, אם מנוהל נכון, יכול לקצר זמנים: "עבודה חברתית נכונה ומדויקת יכולה לזרז את לוחות הזמנים באופן משמעותי, ולחסוך בין מספר חודשים לכמעט שנתיים בתהליך. שיתוף הדיירים לאורך כל הדרך ומתן כלים לנציגויות הדיירים יכולים להסיר חסמים ולהשיג הסכמות רחבות בסוגיות השנויות במחלוקת, בייחוד בשלבי התכנון, קבלת ההיתר ופינוי הדיירים".
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית שניר, מציין כי אחד החסמים המרכזיים בקידום מתחמי פינוי־בינוי גדולים הוא הקושי בארגון בעלי הדירות באותם מתחמים. "הפתרון טמון בהידברות משותפת עם כלל הדיירים ובקיום מפגשים שבהם מתמקדים בהסברה לדיירים ומכוונים אותם להתמקד בתועלות שיקבלו מהפרויקט, ולא במה שלא יקבלו", כך שמול, "אנחנו לא מאמינים בדיירים סרבנים, ומשתפים את כולם בהליך, ואף מכניסים אותם לנציגויות, כי לעיתים ההתנגדות נובעת רק מחוסר הידיעה או השקיפות".
"פערים גדולים בין רשות לרשות"
גיא לקסמן, מנכ"ל משותף ב־Mytown, סבור שהסיבה להימשכות הפרויקטים קשורה לדרך שבה החל התחום להתפתח: "בתחילת הדרך, לפני 15-10 שנה, בעיקר בפריפריה, פעלו כל מיני 'קבלני חתימות', שהחתימו שכונות שלמות ללא בדיקה מעמיקה ומקצועית, והביאו לכך שהרבה דיירים כבר איבדו את האמון והתאיישו מהתהליך. כאשר אנחנו כחברה יזמית מתמודדים עם המתחים הללו, אנחנו צריכים בשלב הראשון לשקם את אמון בעלי הדירות, ורק לאחר מכן ניתן להתכנס ולהתקדם לחתימות על הסכמים. לעיתים רבות נוצרות גם התנגשויות בין יזמים או עורכי דין, שפועלים באותם המתחמים ושכל אחד מהם מחתים בצורה ספורדית, מה שמוביל לעיכוב של שנים, פיצול המתחם ואף סכסוכים בין בעלי הדירות. הפתרון במקרה כזה הוא מינוי נציגות מרכזית, שתוסמך לקבל החלטות בשם רוב בעלי הדירות. כך יהיה פשוט יותר לקדם את הפרויקט ולהוציאו אל הפועל. כיזמים אנחנו מעוניינים לקדם את הפרויקטים בשיא המהירות בצורה הטובה וההגונה ביותר לטובת הצדדים".
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן, מסביר: "לצערי, הכול מתחיל ונגמר במוטיבציה של הרשות המקומית. רואים את זה ב'מדד ההתחדשות העירונית' שאנחנו מפרסמים מדי שנה, שבו בין היתר נבחנים משכי זמן הטיפול של הרשויות השונות. אז מתגלות שתי עובדות.
הראשונה – פערים עצומים בזמני קידום הפרויקטים בין הרשויות, והשנייה היא שדווקא הרשויות שנמנות עם הצד החזק יותר בשלטון המקומי, כגון גבעתיים, הרצליה ורמת גן – הן גם אלה שזמן קידום הפרויקטים בהן הוא הממושך ביותר. לכן הצעדים שעל המדינה לנקוט כדי לזרז התחדשות, צריכים להמשיך ולהתמקד במוטיבציה של הרשויות".
לדברי עו"ד יוסי קליין, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', יש שיפור במשך הזמן שבו מקודמים פרויקטים, אך התהליך עדיין חייב להתקצר: "לטעמי, הדרך מתחילה בהגברת הוודאות התכנונית. יש צורך שכל עיר תפרסם תכנית עירונית להתחדשות עירונית ותוכניות אב לשכונות המרכזיות, כמו שעושה למשל נתניה. להגברת הוודאות על רשויות לקדם גם תוכניות מיתאר עירוניות או שכונתיות ולהוביל להנגשת המידע והמצב התכנוני על ידי המינהלות העירוניות.
הרבה פרויקטים מתעכבים כי אין עמדה ברורה של מוסד התכנון הרלוונטי ביחס לשכונה או למתחם. סיבה נוספת היא בעיקר העומס שאנחנו רואים במוסדות התכנון, אבל גם אצל כל המעורבים בתחום – יזמים, עורכי דין, מפקחים, אדריכלים ועוד.
אדריכל רוני תימור, בעלי תימור־שוורץ אדריכלים, מומחים להתחדשות עירונית ועירוב שימושים, מסכם ומציע: "דרך אפשרית לקיצור משך הזמן היא שרשויות מקומיות יתוגמלו באופן אוטומטי על כל דירה חדשה שתיבנה. למשל אם הרשויות יקבלו 100 אלף שקל על כל דירה שתקבל היתר, עובדה זו תשלשל לקופתן סכומי עתק וכמובן תשפיע לטובה על קיצור הליכים. יתרה מכך, הצעתי במקביל שרשויות מקומיות בפריפריה, יקבלו תגמול גבוה יותר בשל ערכי הקרקע הנמוכים".
