תארו לכם שהממשלה מחליטה לבנות מעתה דירות במסגרת הדיור הציבורי אך ורק לעולים ממזרח אירופה ובאופן גורף לא לעולים ממקומות אחרים, למשל מאתיופיה. תארו לכם שרשות המיסים תחליט לגבות מס רכישה כפול מבני 40 ומעלה, גם אם הם מחוסרי דיור ומעולם לא הייתה בבעלותם דירה. למה? ככה.
1 צפייה בגלריה
("עילת הסבירות מכוונת לריסון השלטון כדי שלא יהיו אזרחים מסוג ב'". בית המשפט העליון | צילום: אלכס קולומויסקי)
החלטות כאלה של הממשלה לא צפויות כנראה בקרוב, והן דמיוניות, אולם הן ממחישות עד כמה עילת הסבירות היא עניין מהותי וחשוב, גם בתחום הנדל"ן, וביטול עילה זו, במסגרת תחילת חקיקת הרפורמה המשפטית, עלול לפגוע בציבור כבר בקרוב. כן, גם בכל הקשור לרכישת או שכירת דירה, במיסים הקשורים ברכישת דירה ובמגעים עם בתי המשפט בתחום הנדל"ן ובוודאי מול מוסדות של המדינה.
ביקשנו ממומחים ומפעילים אחדים בתחום הנדל"ן, המיסוי והמשפט, לפרש לנו מה בעצם עלול לקרות בענף הנדל"ן, לאחר שעילת הסבירות בוטלה. אזהרה: זאת לא תהיה כתבה אופטימית במיוחד. מאידך מדובר בתוצאות אפשריות, לא ודאיות, כי בסוף אף אחד לא יודע מה יילד יום. יש לציין כי המוסף יורד לדפוס טרם קיבל בית המשפט העליון החלטה באשר לעתירות שהוגשו וייתכנו שינויים בהמשך.
סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ חיים פייגלין אומר, כי אף שההתאחדות לא נוהגת להתייחס לנושאים השנויים במחלוקת פוליטית – הפעם המצב הוא אחר: "התאחדות הקבלנים בוני הארץ מייצגת את הקבלנים הישראלים כולם; יהודים וערבים, שמאלנים וימניים, דתיים וחילונים, מהמרכז ומהפריפריה. אנחנו לא נצא בהצהרות פוליטיות לעולם. אבל במקרה הזה ההתאחדות קוראת לממשלה ולכנסת למצוא נוסח מתוקן לעניין עילת הסבירות, כי בגרסה הנוכחית היא עלולה להיות הרסנית בכל הנוגע לעמידת ענף הבנייה והתשתיות במשימות שמוטלות עליו - לטובת הציבור".
איך זה עשוי להשפיע על ענף הנדל"ן?
"המדינה הרי פועלת במגרש שלנו בשני כובעים, היא גם הרגולטור וגם מזמין עבודות הבנייה הגדול במשק. הממשלה יכולה לפגוע בענף ובציבור הלקוחות שלו – כל תושבי ישראל, בהינף יד או לחיצת Enter על המקלדת. במצב החדש, שבו לא קיימת עוד עילת הסבירות, אין יכולת לציבור הנפגע למנוע זאת".
יש לך דוגמאות?
"בוודאי. להלן דוגמאות לפגיעה אפשרית כזאת: הממשלה אחראית על רמ"י ויכולה למשל להחליט לשווק קרקע רק לאלף יחידות דיור ומעלה, למכור קרקע רק באזורים שמתאימים לה, ולא לתת הנחות על הקרקע לאוכלוסיות חלשות במיוחד. המדינה יכולה לשנות חוקים, תקנות ומכרזים רטרואקטיבית ללא יכולת להתנגד. היא יכולה לקבוע מחירים ותנאים בלתי סבירים במכרזי ביצוע בנייה ותשתיות".
ומה היה המצב לפני ביטול הסבירות?
"התאחדות הקבלנים בוני הארץ הגישה מפעם לפעם עתירות לבתי המשפט כנגד החלטות ממשלה, חוקים, התנהלות גופים ממשלתיים ורשויות שלטון מקומי. מטבען של עתירות אלו, שללא עילת הסבירות, לא ניתן לבחון בחינה משפטית את סבירותן, ולכן לא יתאפשר לציבור הקבלנים בוני הארץ ולציבור בכלל להתגונן ולשנות מהלכי שלטון בלתי סבירים".
מה למשל?
"בעצם הימים האלה מתבררת בבית המשפט העליון עתירה שהגשנו כנגד תיקון 9 לחוק מכר דירות, הכולל מרכיב המשנה את כללי המשחק רטרואקטיבית במכרזי 'מחיר למשתכן', שבהם זכו חברות בנייה לפני התיקון לחוק, בהתבסס על הצמדה מלאה של מחיר הדירות שנקבע במכרז למדד תשומות הבנייה. תיקון 9 איננו מאפשר הצמדה מלאה של מחיר הדירות ובכך הוא משנה את כללי המשחק רטרואקטיבית לרעת היזמים הזוכים, שלא הספיקו להחתים את הדיירים על חוזי מכר, לפני כניסת התיקון לחוק לתוקפו".
אז מה הקשר לעילת הסבירות?
"ללא עילת הסבירות אין כלי לבית המשפט לפסול צעד כה בלתי סביר. עילת הסבירות היא כלי שיפוטי חיוני והכרחי כדי לבקר החלטות שרירותיות ובלתי הוגנות או צודקות. אנחנו טוענים נגד החלטות כאלו, וחובת הממשלה לאפשר לנו להתגונן מפניהן".
עו"ד משה רז־כהן, בעלים משותף במשרד רז־כהן, פרשקר ושות', מסביר אף מה עשויה להיות ההשפעה של החקיקה. "עילת הסבירות הגנה על העם מפני מוקדי הכוח", הוא פותח ואומר, "עילת הסבירות מכוונת לריסון השלטון כדי שלא יהיו אזרחים מסוג ב'. בכל המקרים יישם בית המשפט את עילת הסבירות, למען העם ולמען האזרחים כנגד השלטון וכנגד קבוצות הכוח". רז־כהן מסביר, כי "המקרה המובהק הוא בג"ץ 'הקשת הדמוקרטית המזרחית', שבו בית המשפט מנע מן המדינה לפעול להקצאת קרקעות בחינם לבני ההתיישבות החקלאית. בית המשפט הגן על המזרחים המקופחים, בני השכונות ועיירות הפיתוח, מפני העמקת האי שוויון כלפיהם. כן, בג"ץ פסק נגד המושבים והקיבוצים ובעד אלו שחוסמים אותם". עו"ד רז־כהן מסכם: "השמטת עילת הסבירות מספר החוקים תעמיק את הקיטוב בין קבוצות הכוח המקורבות לשלטון ובין המוחלשים שנלחמו נגד העילה. אין ספק לכן, שביטול עילת הסבירות בחקיקה יזיק למי שייחשבו חלשים, מקופחים או מי שסבורים שנעשה להם עוול חמור - גם בתחום הנדל"ן. אפשר רק לקוות שאכן לא ייעשה שימוש לרעה בביטול החוק, ואולי גם שיתוקן שוב בעתיד, בעיקר לטובת החלשים המתקשים גם כך להתמודד מול המדינה. ותחום הנדל"ן הוא אולי אחד החשובים ביותר שעילת הסבירות פעלה בו תמיד לטובת החלשים".
"שוק הדיור ימשיך לספוג חבטות ולדמם בדרך לעליית מחיר"
"אם בג"ץ יותיר את ביטול עילת הסבירות על כנה, אנחנו צפויים לעוד החלטות לא סבירות מטעם השרים הממונים, רק שכעת לא יוכל בית המשפט לתקן את הנזקים שהם מבקשים לעולל, ואין ספק שעניין זה לא יסייע לייצוב מחירי הדיור בישראל או ליצור מדיניות נדל"ן יעילה ונטולת פניות", אומר אוהד דנוס, מנכ"ל דנוס להט שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "לומר שכלכלה אוהבת ודאות זו קלישאה, אבל במקרה של שוק הנדל״ן היא נכונה שבעתיים. לומר שכלכלה מבוססת על ציפיות ופסיכולוגיה - אלו הן גם קלישאות, אבל נראה שבמשבר האחרון הן מוכיחות עצמן בעוצמה. מה שאנו חווים כרגע בשוק הנדל״ן הוא קיפאון עמוק, שיש לו שלוש רגליים נטועות עמוק בקרקע מוצקה. הראשונה עליית הריבית, שמדכאת ביקושים מחד ומעכבת היצעים מאידך. השנייה החקיקה המשפטית, שמייצרת סביבה לעומתית של פירוד ותסכול, והשלישית אי ודאות מוחלטת, שמייצרות שתי הקודמות, אשר הורגת את מעט האופטימיות שקיימת בחלקים שונים בקרב הפעילים בשוק הנדל״ן. בסופו של דבר ישראל חצויה היום לשניים, כשנוסף על הקרעים הקבועים בחברה - ימין/שמאל, דתיים/חילונים, אשכנזים/ספרדים ויהודים/ערבים - נוסף לנו קרע חדש של תומכים ומתנגדים לחקיקה המוצעת. שחקנים אלה מתייחסים באופן שונה למה שמתרחש כאן כרגע ולהשפעה שלו על שוק הנדל״ן, אך באופן פרדוקסלי, המסקנות שאליהן מגיעים שני הצדדים דומות. התומכים מן הסתם אינם מאמינים בהשפעות מרחיקות לכת של החקיקה, אלא רק כניסיון של השבת האיזון למוסדות הדמוקרטיים. אבל גם הם רואים את מה שקורה ברחוב וזה גם מפחיד וגם מרחיק אותם מפעילות רגילה בשוק בכלל ובשוק הנדל״ן בפרט. הם משהים פעולות עד יישך הזעם, כאשר חלקם הקטן חושב לנצל הזדמנויות דווקא עכשיו, תוך נטילת הימור לא מבוטל מבחינתם". עוד ממשיך ומסביר דנוס: "המתנגדים רואים את מה שמתחולל כאן בחודשים האחרונים ופשוט מפחדים מהעתיד לבוא. חוק שימור האנרגיה מחייב אותם לתעל את כל כוחותיהם כיום למיגור מה שנתפס אצלם כניסיון להביא לקץ הדמוקרטיה כפי שהכירו, וזה מבחינתם סוף העולם. הם למעשה שחקנים לא רציונליים כרגע, מבחינת המחנה שבו הם ממוקמים. נוכח המציאות הסבוכה והעגומה הזו ניתן להעריך בוודאות כי גרירת הרגליים בשוק הנדל״ן תימשך עד שהשמיים יתבהרו, הן בנושא הריבית והן בנושא החקיקה המשפטית. כפועל יוצא מכך ניתן להעריך בוודאות, כי כל עוד ייעשו ניסיונות לקדם את החקיקה המשפטית שלא בהסכמה, והמחאה החברתית תימשך בעוצמות שחווינו, שוק הדיור ימשיך לספוג חבטות ולדמם, בדרך לעליות המחירים הבאות והבטוחות שיגיעו, כשהרמוניה יחסית תשוב לרחובות ישראל".
"מצב מסוכן שעלול להביא חברות עד לחדלות פירעון"
במקביל לחקיקת ביטול עילת הסבירות, מהלך שכבר התרחש, אי אפשר להתעלם ממה שקורה ברחובות בהקשר של החקיקה האפשרית בפרט ובהקשר המצב הפוליטי־חברתי־כלכלי בכלל. גם אווירה זו משפיעה על הענף בצורה לא מבוטלת, כפי שמסבירים לנו גורמים שונים.
רו"ח איריס שטרק, נשיאת לשכת רואי חשבון לשעבר ושותפה מנהלת בשטרק את שטרק רואי חשבון, מתייחסת לאווירה הכללית לצד המצב הכלכלי. "לתקופה הסוערת של המחאות ברחבי הארץ ותהליכי השינוי בחקיקה המשפטית, בהתווסף למצב המורכב של הכלכלה בעולם, יש השלכות משמעותיות על הכלכלה הישראלית ועל ענף הנדל"ן במיוחד". שאלנו את שטרק כיצד הדבר עשוי לבוא לידי ביטוי: "אי הוודאות הגדלה מיום ליום והיעדר היציבות לטווח ארוך משפיעים על ירידה בהשקעות מבית ומחוץ. יש לפעול לטובת האינטרס הציבורי והכלכלי ולהגיע לפתרונות בהסכמה רחבה, למתן את הסערה הגורמת לאי יציבות בתחומים רבים ובעיקר במשק הישראלי".
שטרק ממשיכה ומסבירה כיצד אי הוודאות הכללית משפיעה על ענף הנדל"ן. "בתקופה זו השוק קפוא לגבי מכירה וקניית דירות, והמצב המשיך והחמיר בחודש האחרון. כנ"ל לגבי הנדל"ן המניב, משרדים רבים עומדים ריקים, רק בשל המצב הכלכלי, לצד הצמצומים בענף ההייטק ועצירת הגיוסים של עובדים חדשים. המשמעות היא עלויות מימון גבוהות לחברות היזמיות והקבלניות, שחלקן הן חברות ציבוריות. לחברות יש מלאי דירות שלא נמכרות, ובמקביל עליהן לשלם ריבית גבוהה על הלוואות".
לדבריה, מדובר במצב לא בריא לענף: "זהו מצב מסוכן שעלול להביא חברות עד לחדלות פירעון. כמו כן זה משפיע גם על היציבות הפיננסית של הבנקים והגופים החוץ־בנקאיים, המעניקים אשראי גדול מאוד לחברות בתחום הנדל"ן לצורך בנייה, ויש בכך סיכון. לחברות הנדל"ן יש בעיה מורכבת. מדובר בשוק רחב היקף שנעצר. יש המעריכים שכבר חלה ירידה של עד 7% במחירי הדירות למגורים, וכן חלה ירידה בתעריפי השכירות, בהתייחס לחברות הנדל"ן המניב. ההרעה במצבן של כלל החברות הללו כבר ניכרת בדוחות הכספיים למחצית הראשונה של השנה.
העצירה של שוק הדירות למכירה וקנייה משפיעה גם על אובדן מימוש הקלות במס לבעלי קרקע ולמשקי הבית. מי שהזדרז והחל כבר בבנייה, לא יכול לממש את ההטבות בהקלות המיסוי שנתנה המדינה לעידוד בנייה, וזאת בשל העצירה במכירה. קיים חשש אמיתי להגיע למצב סחרור של השוק". שטרק מתייחסת גם לירידה המשמעותית בהיקף גביית המיסים בחודשים האחרונים. "חלק משמעותי מהירידה נובע מהקיפאון בשוק הנדל"ן, ולכך יש השפעה ישירה ומהותית על חריגה מיעד הגירעון בתקציב המדינה".
איך המתרחש בענף הנדל"ן ובתחום הריבית משפיע על המשפחות בישראל?
"ברמת משקי הבית כבר יש קושי אדיר של בעלי הדירות בתשלום המשכנתאות בשל הריבית הגבוהה, כך שיש הנאלצים לוותר על הדירה ולעבור לשכירות. בעצם כיום מתרבים אלה שאינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה. בשל הביקוש הרב גם מחירי השכירות המשיכו ועלו משמעותית. הנתון הוא של עלייה בכ־10% בחוזים החדשים, לפי הלמ"ס".
עוד על־פי שטרק, העובדה שהיקף העסקאות נמוך, עשוי להעמיד קושי נוסף בפני הציבור, אשר קשור לפטור ממס שרלוונטי בין היתר למשפרי דיור. "ישנו היבט נוסף של אובדן ההקלות והפטורים הניתנים לבעלי דירה יחידה, הכולל פטור ממס שבח ומס רכישה מופחת. כדי לזכות בפטור ממס שבח בעת רכישת דירה חדשה, יש למכור בתוך שנה וחצי את הדירה הקיימת. בשל הקושי במכירת דירות בכלל וכך גם לגבי דירות מיד שנייה, בעלי הדירות עלולים לאבד הטבה זו. לכך מצטרף גם אובדן הקלה במס רכישה בדירה יחידה, בשל החובה לשלם מס על בעלות שתי דירות. וזהו נטל כבד".
