"הבטיחו לנו ששכר הדירה לא יעלה במשך חמש שנים, אבל מכיוון שהשכירות צמודה למדד, שכר הדירה קפץ ב־700 שקל בתוך שנתיים, בעיקר בשנה האחרונה. זה לא שהמחיר פה שונה ממחירי השכירות בשוק החופשי בשכונה, יכול להיות שבבניין ממול אשלם אפילו פחות. אם היית שואלת אותי לפני שנתיים מה היתרונות במגורים בפרויקט, הייתי מונה כנראה כמה וכמה. אבל היום אני יכולה לחשוב רק על שניים: אין בעל בית שיושב לי על הראש, וחברת הניהול מקפידה לתקן תקלות".
כך מתארת פנינת חן כהן (43) מראשון לציון את חוויית המגורים שלה בפרויקט שכירות ארוכת טווח בשכונת הרקפות בעיר, ובריאיון היא לא נשמעת כל כך מרוצה. נראה שלא רק היזמים – גם הדיירים מרגישים את הבעיות בשוק השכירות בימים אלה, על רקע סביבת הריבית הגבוהה ובצל האקלים הכלכלי, שהובילו לכישלונות בזה אחר זה של מכרזי דיור להשכרה ולקפיצה במחירי השכירות. חן כהן, קוסמטיקאית במקצועה ואם לשלושה ילדים בני 8, 15.5 ו־20, משלמת את מחיר יוקר הדיור והעלאות הריבית.
"מתוך 108 דירות יש רק 20 מסובסדות, כולן בנות 4-3 חדרים. אני הייתי צריכה דירת 5 חדרים, ואני משלמת עבורה כ־7,400 שקל בחודש כולל דמי ניהול", אומרת חן כהן, שמתגוררת בפרויקט של חברת אזורים Living ודירה להשכיר. לדבריה, "הדירה כוללת חניה וחניה נוספת בתשלום. על מחסן, שהצריך גם כן תוספת תשלום, ויתרתי. גם ככל שעולים בקומות המחיר יותר גבוה. כשהתגוררתי בדירת 4 חדרים בשכונת נווה הדרים הסמוכה, שילמתי 4,900 שקל בחודש, אבל הייתי צריכה חדר נוסף, וסיפרו לי על הפרויקט, אז העדפתי לגור בדירה חדשה בלי בעל בית. מה שכן, יש פה קהילתיות, יש לי פה הרבה חברות ונרקמו פה לא מעט חברויות".
בחודש שעבר חשפנו ב"ידיעות אחרונות" תוכניות של מינהל התכנון במשרד הפנים ושל משרד הבינוי והשיכון להתמודדות עם משבר השכירות, בין היתר קידום מגה־פרויקטים להשכרה לצמיתות בסמוך למוקדי תעסוקה והסעות המונים וכן בחינת פתרונות מימון ליזמים בתחום ההשכרה, שלא מצליחים לגייס ליווי בנקאי כדי להקים את הפרויקטים. למרות זאת בענף עדיין רחוקים מאופטימיות וחוששים מפני השלכות משבר הדיור בכלל והדיור להשכרה בפרט על המשק הישראלי.
3 צפייה בגלריה
333 יח"ד. פרויקט להשכרה ארוכת טווח של שיכון ובינוי בשכונת ארנונה בירושלים | צילום: רמי חכם
"היינו צריכים להקצות יותר קרקעות לדירה להשכיר"
לדברי היזם חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, "הזינוק בגובה שכר הדירה בשנה האחרונה הפך לגורם שפוגע ביותר משליש מבתי האב בישראל ולסכנה מוחשית אמיתית ליציבות המשק. תהליכים מסוכנים, שבמסגרתם משפחות חוזרות לגור יחד כמו בשנות ה־50 של המאה הקודמת, ומגורים בתת־תנאים שאינם ראויים כמו בחדרי אשפה של בניינים, הפכו בשנתיים האחרונות לנפוצים כפי שלא היו בעבר. המצב הנוכחי מחייב את הממשלה לתמרץ קבלנים לבנות יותר, ובמקביל לבטל את מס הרכישה – הן על המשקיעים והן על הקרקעות. יש לשווק קרקעות בהיקפי ענק ולהשקיע בתשתיות בכל הארץ ובהיקפים גדולים בהרבה מאשר עד כה".
3 צפייה בגלריה
"הריבית מקשה על שוק השכירות". פרויקט להשכרה ארוכת טווח סביוני גליל ים של אפריקה ישראל | צילום: עמי לאור
פייגלין מוסיף, כי "בהתאם לדברי נגיד בנק ישראל בכנסת לאחרונה, על המדינה להתאים מחדש את מחירי הקרקע למציאות החדשה. במקביל בנק ישראל צריך לשנות גישה ולתמוך בהפחתת עמלות וריבית על הלוואות לבנייה במערכת הבנקאית, עם דגש על בנייה להשכרה. בהמשך הממשלה תהיה חייבת לתכנן בהיקפים גדולים דרמטית לשוק הדיור בשכירות לטווח ארוך. ככלל, התוכנית הממשלתית לדיור צריכה להיות מאוזנת בין מגורים לרכישה ומגורים לשכירות. נוסף על תוכניות מעורבות שימושים, יש לאשר גם המרה של תוכניות להקמת שטחי תעסוקה, שנמצאות בעודף עצום, לתוכניות שעיקרן מגורים הנמצאות בחסר גדול".
ניר מסיקה, לשעבר סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, פסימי אפילו יותר. "רצף עליות הריבית שהחל לפני כשנה וחצי חיסל הלכה למעשה את שוק ההשכרה המוסדית. במצב הנוכחי התשואה השנתית הממוצעת בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך בישראל נמוכה מהריבית הממוצעת במשק, ולכן כל יזם רציונלי יעדיף פשוט להפקיד את הכסף שלו בפיקדון סולידי בבנק מאשר להיכנס להרפתקה של מיזמים מהסוג הזה", הוא טוען. "שכירות מוסדית לטווח ארוך היא אחד מהפתרונות האפקטיביים הנמצאים בסל הכלים לפתרון משבר הדיור – ואסור למדינה לזנוח אותה. הגיע הזמן שלאחר 75 שנה יהיה גם בישראל שוק שכירות מוסדי משוכלל, כפי שקיים במרבית מדינות העולם המפותחות".
מסיקה מודה, שבתקופת פעילותו של מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר הפוקוס המרכזי היה "בעיקר על שיווק יחידות דיור במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, וחברת דירה להשכיר נאלצה להיאבק על 'שברי' מכרזים לשיווק קרקעות. בראייה לאחור ייתכן ששגינו, והיינו צריכים להקצות יותר קרקעות לחברה הממשלתית, אך עדיין לא מאוחר לשנות את המגמה. על המדינה להיכנס לעובי הקורה ולטפל בכשלים ובחסמים הקיימים בענף: להעמיק את הטבות המיסוי הניתנות לפרויקטים מסוג זה ולדאוג למימון זול יותר, אם באמצעות מענקים או באמצעות ערבויות מדינה, וכן להעמיק את ההנחות על מחיר הקרקע ועל הוצאות הפיתוח. רק כאשר נהפוך את המשוואה, והתשואה השנתית של פרויקטים בדיור להשכרה תהיה גבוהה יותר, נוכל לראות יותר פרויקטים כאלה קורמים עור וגידים".
יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, מחזק את הדברים. "נקודת המוצא היא שכל עוד הריבית גבוהה, כמעט בלתי אפשרי שהקבלנים יקנו קרקע במחיר מלא. בניגוד לישראל, בחו"ל מחיר הקרקע נמוך משמעותית, מה שהופך פרויקטים של שכירות ארוכת טווח לכלכליים", הוא אומר. "על מנת לעודד פרויקטים מסוג זה בארץ, המדינה חייבת לסבסד את עלות הקרקע ולהקל על היזמים. אפשר לייצר פרויקטים של שכירות ארוכת טווח לנצח, בלי להגביל בזמן, ואז מחיר הקרקע יהיה אפס – מה שיהפוך את הפרויקטים הללו לכדאיים לקבלנים".
פרשקובסקי מציע שהמדינה תכניס את היד לכיס ותסבסד פרויקטים של השכרה ארוכת טווח, "כך שהריבית תהיה נמוכה יותר והקבלן לא ייפגע, ובצורה כזו גם שינויים בריבית לא יפגעו ברווחיות הפרויקט. לקבלן צריך להיות ביטחון שהפרויקט הוא רווחי, לאפשר הרבה יותר גמישות ברמה הכלכלית והתכנונית. זה פרויקט לאומי שההתייחסות אליו צריכה להיות אחרת, ואם המדינה תנקוט צעדים אלה, אין סיבה שלא יהיו יותר פרויקטים של שכירות לטווח ארוך בישראל".
עידו פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון, מוסיף כי "אני בעד שוק חופשי בכל הנוגע לדירות לרכישה, אבל בנוגע לשכירות ארוכת טווח – אם הממשלה לא תתערב ותעצור את זינוק הריביות, לא יהיה ניתן לקדם את התחום שמהווה פתרון משמעותי למצוקת הדיור של הזוגות הצעירים כיום". לדבריו, "מדובר באינטרס ציבורי לדאוג לכמה שיותר דירות לשכירות ארוכת טווח למי שזקוק לכך, ורק התערבות של הממשלה – שתעניק הלוואות מדינה ותמתן את זינוק הריביות – תביא למצב שבו ניתן יהיה לקדם את התחום".
פדלון מציין, כי "הריביות הלא יציבות עלולות להשפיע באופן ישיר על פרויקטים המיועדים לשכירות, והתחום ילך וידעך. הפתרון הוא באמצעות קרנות למגורים או הטבות שיאפשרו ליזמים להקים פרויקטים לשכירות בעזרת מימון זול, ולאחר מספר שנים יתאפשר להם למכור את הדירות עם פטור ממיסוי. המדינה צריכה לתת הטבות ולהוריד ריביות כדי שפרויקטים כאלה ימשיכו להיות כדאיים ליזמים".
הגדרת ייעוד לקרקע ומסלול רישוי מהיר
אז מה הפתרונות למצב הנוכחי? אמיר שוהם, מנכ"ל יוניון ליב, מסביר כי "עליית הריבית החריפה את המשבר בשוק הדיור, והכשל הבסיסי בשוק הוא שאין אלטרנטיבה ראויה לרכישת דירה בדמות מוצר שכירות, והמדינה לא פעלה מספיק כדי לפתח אותה. לכן עליה לייצר שוק שכירות מוסדי ומקצועי ולאפשר ליזמים פרטיים להיכנס לתחום, בין היתר באמצעות קביעת ייעוד שכירות, כפי שקיים ייעוד תעסוקה, מלונאות ודיור מוגן, המאפשרים פעילות עסקית מניבה ויציבה. נוסף על כך יש לקבוע מסלול מהיר לתכנון ולרישוי כדי לעודד לייצר כמות גדולה של דירות להשכרה בזמן קצר, וכן לייעל את תהליכי התכנון והרישוי של פרויקטים להשכרה בבעלות אחודה ולטווח ארוך".
דור לוין, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת אנפה, מציג מעט יותר אופטימיות. "אומנם תחום הדיור להשכרה חטף מהלומה עקב הריבית הגבוהה, אבל עדיין יש לו שוק, והביקוש נמצא בעלייה", הוא אומר. "מהלכים ממשלתיים שיכולים לעודד את התחום הם ראשית הגדלת מספר הדירות שניתנות למכירה בכל פרויקט להשכרה לטווח ארוך מכ־34% כיום לעד 60%, כך שהיזם יצטרך לקחת הלוואה קטנה יותר למימון הקרקע ולהיחשף פחות לריבית הגבוהה. שנית, אני חושב שאם המדינה תציע ליזמים פתרונות מימון מובנים לפרויקטים להשכרה לטווח ארוך, שיעזרו להם לספוג את הריבית, הדבר יעודד אותם להתמודד במכרזים".
לדבריו, "אפשר, למשל, להאריך את משך ההלוואות מ־30-20 שנה ל־50 שנה וכך להקטין את התשלומים השוטפים, ולאפשר ב־20-10 השנים הראשונות תשלום ריבית בלבד ולא קרן. לאחר תקופה זו שווי הנכס יהיה כבר גבוה יותר, והיזם יוכל לסגור חלק גדול מההלוואה. צריך לייצר מסלולי מימון ליזמים בסיוע בנק ישראל, עם פריסת תשלומים נוחה והחזר סביר – ממש כמו משכנתה לרוכשי הדירות – שיאפשרו ליזמים לייצר תזרים חופשי לבניית הפרויקטים".
שמעון ג'יני, מנכ"ל חברת גולדן ארט, מבהיר כי "שוק הדיור להשכרה מתבסס על שני מרכיבים עיקריים המאפשרים לו להתקיים: הפן הסטטוטורי והתכנוני והפן הכלכלי. בהיבט הסטטוטורי, המדינה צריכה לקבוע ייעוד נפרד לדיור להשכרה, שילווה בהוראות מתאימות בתב"ע לאופן התכנון הפיזי של המתחמים, אשר יביאו לידי ביטוי את הצרכים הייחודיים של מגורים להשכרה (תמהיל שטחים ודירות, כמות יחידות דיור בבניין אחד, שטחי שירות לדיירים ועוד – המאפשרים מתן שירות ותחזוקה לאורך זמן). במצב זה השוק יוכל לתמחר את השווי ההוגן של הקרקע המיועדת להשכרה לפי תנאי השוק במועד רכישתה, לאור ודאות תכנונית וכלכלית גבוהה ליזמים הבוחנים פרויקטים להשכרה. כך גם תימנע התחרות הלא סבירה הקיימת כיום בתמחור קרקע למגורים למכירה מול מגורים להשכרה על אותה הקרקע, והמדינה מצידה תוכל לשווק קרקעות רק לייעוד זה ולצפות לתמורה במחיר התואם את הייעוד".
עוד אומר ג'יני, כי "במקומות שבהם נדרשים תמריצים כלכליים לנוכח שווי קרקע נמוך מדי, יש צורך לכלול במתחמים שישווקו גם דירות למכירה לשם איזון המחירים המשולמים על כלל הפרויקט. כך יהיה ניתן לעודד יותר יזמים להתמודד במכרזי ההשכרה גם במקומות ללא היתכנות כלכלית. בצד הסטטוטורי, ברגע שייעוד ההשכרה יופיע כמעט בכל תוכנית של שכונה או מתחם חדש בהיקף משמעותי, ויינתן לשוק לתמחר את הקרקע ללא קביעת מחירי מינימום שרירותיים, השוק ישקלל את כל התנאים הרלוונטיים, כמו ריבית, ביקוש והיצע, מחירים וסיכונים, ויינתנו הצעות ריאליות על הקרקע".
לדבריו, "נושא נוסף שיכול לסייע בתחום הוא ביטול האנומליה של חוסר האפשרות להזדכות על תשומות מע"מ בהקמת פרויקט דיור להשכרה. אנומליה זו מייקרת את עלות ההקמה בפועל ביחס לדיור למכירה ב־17%, ומשפיעה באופן מיידי ומשמעותי על הכלכליות. מע"מ צריך לחזור למדינה בעת מכירת הדירות על ידי היזם בתום תקופת ההשכרה. ברור ששינוי בתחום זה ישפיע מייד ובאופן חיובי על שוק הדיור לשכירות ארוכת טווח".
כדאיות כלכלית במכרזים
גלי אפל קסטל, מנכ"לית סוכנות הנדל"ן דיור פלוס, מציינת כי "במציאות הנוכחית היצע הדירות להשכרה נפגע, שכן הקבלנים ממעטים לגשת למכרזים לבניית פרויקטים של שכירות ארוכת טווח, ואלו שכבר בנו פרויקטים כאלה מוכרים את הדירות, כי הם מתקשים לעמוד בעלויות המימון בשל עליית הריבית. במכרזי רשות מקרקעי ישראל, המשלבים דירות להשכרה לטווח ארוך, היזם נדרש לממן את הקרקע והבנייה לאורך זמן. כל עוד הריבית גבוהה ועלויות המימון עולות משמעותית, פרויקטים המשלבים דיור להשכרה לטווח ארוך אינם כלכליים".
לדברי אפל קסטל, "רק במצב שבו המדינה תתערב ותיתן לקבלנים הטבות בדמות תוספת יחידות דיור לשיווק, הלוואות מימון בתנאים מסובסדים, הקלות בהיטלי השבחה וכו' – רק אז הם יוכלו להמשיך לבנות פרויקטים המיועדים לשכירות ולהגדיל את היצע הדירות להשכרה. כל עוד המצב משקף פרויקט לא כלכלי, הקבלנים יעדיפו לא לגשת למכרזים ולא להיכנס לפרויקטים כאלה, וכך ההיצע ימשיך להיות נמוך ולא מספק".
"מכרזי המדינה לפרויקטים של שכירות ארוכת טווח צריכים להציג כדאיות כלכלית, שמגלמת את הסיכון בבנייתם", מוסיף סער פלד, לשעבר סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "על המדינה לעודד בנייה של מיזמי שכירות ארוכת טווח בשילוב עם פרויקטים למכירה, באופן שיעלה את הרווחיות ועדיין ישמור על צבר של דירות להשכרה".
ואילו מאיר טל, מנכ"ל קבוצת כנען, מציע פתרון גם למחירי הדיור הגבוהים: "אחת הדרכים היחידות למתן את עליית מחירי הנדל"ן היא לבנות כמה שיותר דירות להשכרה ארוכת טווח במחירים מפוקחים על ידי המדינה. ככל שהמדינה תשכיל להבין זאת, ולייצר גם הטבות ייחודיות ליזמי הפרויקטים לשכירות ארוכת טווח ומתן הלוואות מדינה בריבית מסובסדת, כך ייבנו בשוק בשנים הקרובות אלפי יחידות דיור בשכירות ארוכת טווח, שיסייעו באיזון מחירי הנדל"ן ויתנו הזדמנות אמיתית לזוגות צעירים לגור במגורים ראויים ואיכותיים".
יוסי פרשקובסקי: "צריך להיות ביטחון שהפרויקט רווחי, לאפשר יותר גמישות כלכלית ותכנונית. זה פרויקט לאומי שההתייחסות אליו צריכה להיות אחרת"
ניר מסיקה: "על המדינה להיכנס לעובי הקורה ולטפל בכשלים ובחסמים הקיימים: להעמיק את הטבות המיסוי לפרויקטים ולדאוג למימון זול יותר"
מאיר טל: "אחת הדרכים היחידות למתן את עליית מחירי הנדל"ן היא לבנות כמה שיותר דירות להשכרה ארוכת טווח במחירים מפוקחים על ידי המדינה"
