למי טוב חוק הקרקעות? לא למי שרוצה גן ציבורי

למי טוב חוק הקרקעות, שמסעיר את הכנסת כבר שבועות וצפוי לעלות שוב להצבעה - סוערת כנראה - רגע לפני שהח"כים יוצאים לפגרה? והאם הציבור יודע עליו מספיק כדי לגבש עמדה?

כלי התקשורת מקדישים לנושא לא מעט מקום וזמן בשבועות האחרונים, אך העיסוק מתמקד לרוב ביתרונות עבור חוכרי הדירות, שיוכלו לקבל בעלות או לסגור מרפסת בקלות. ייתכן שהציבור לא השתכנע: סקר שהזמינה קואליציה של ארגונים המתנגדים למהלך מחברת "טלסקר" מגלה כי 58.2 אחוז מהציבור סבורים שהחוק ייטיב בעיקר עם בעלי ההון ואילי הנדל"ן; רק 9.3 אחוזים מהנשאלים השיבו כי לדעתם הנהנה העיקרי יהיה האזרח הקטן. סקר אחר, שהזמינה עמותת "עמי" מחברת "מאגר מוחות" גילה כי 81 אחוז מהציבור אמרו שאינם יודעים מספיק על החוק.

עוד על הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל:

• פרשנות: כך ניתן להציל את חוק הפרטת הקרקעות / צבי לביא
  
• מדריך: כשהבית שאתם גרים בו עובר לידיכם 
  
• הרפורמה במינהל: שר השיכון יגביל הקצאות קרקע
  

ארגונים סביבתיים וחברתיים מדגישים כי לחוק יש השלכות מרחיקות לכת בכל הקשור לשמירת שטחים ציבוריים פתוחים בתוך הערים ושמירת שטחים ציבוריים פתוחים בפאתי הערים. לדבריהם, יחד עם מהלכים נוספים צפוי החוק הנוכחי לחזק מאוד את כוחם של יזמי נדל"ן מול רשויות התיכנון שאמורות לייצג את האינטרס הציבורי.

עו"ד נירית לוטן מעמותת "אדם טבע ודין", החברה בקואליציה של הארגונים הנאבקים ברפורמה, עונה על שאלות ומסבירה איך תשפיע הרפורמה על הנוף שנראה מהחלון שלנו בעוד כמה שנים:

• איזו מהפכה תעשה הרפורמה בחיינו?
  

הרפורמה תאפשר את מה שלא נעשה עד היום בישראל: מכירת נתחי קרקע שלמים, גדולים ולא בנויים, לבעלות פרטית. עד היום העביר מנהל מקרקעי ישראל בעלות רק לבעלי דירות - בדירות בנויות. העברת בעלות על קרקע מעוררת חשש שיזמים שיקבלו לידיהם קרקע ימהרו לשנות את התכניות שחלות עליה, כדי למקסם את הרווח שלהם מהנכס. התוצאה תהיה תכנון גרוע וביצוע גרוע, שלא לוקח בחשבון מבני ציבור, שטחים פתוחים ואת טובת הציבור.

אחת הבעיות בנוסח החוק קשורה להגדרת ייעוד הקרקע. למשל קרקע המיועדת לתעשיה, שמרגע שיקבלו בעלות עליה ינסו היזמים לשנות את הייעוד שלה ל"תעסוקה ומסחר". ייעוד קרקע כזה משתלם יותר עבורם, אך הרבה פחות לציבור כי המשמעות היא עוד מרכזים מסחריים ענקיים וסואנים כמו געש ושפיים.

• האם הרפורמה תסלול דרך להשתלטות קומץ בעלי הון על שטחים גדולים במדינה?
  

יש לחשש הזה ביסוס שכן מדובר במהפכה: במקום בעלות על דירות - בעלות על דונמים של קרקע. המנגנונים שאמורים למנוע השתלטות של בעלי הון על נתחי קרקע גדולים עדיין לא ברורים מספיק, ואין שום הבטחה שיעבדו בפועל. מובילי הרפורמה טוענים אמנם כי היא תחול "רק" על 4 אחוזים משטחי המדינה - כ-800 אלף דונם - אך למעשה מדובר על הקרקע הכי אטרקטיבית והכי יקרה במדינה, שרובה המכריע עדיין פנוי.

• מדברים על "הפרטה" והעמקת הפערים החברתיים.
  

גם לזה יש ביסוס. תומכי הרפורמה מדברים על החידוש בהעברת הבעלות על דירות אולם כבר כיום יש דרכים לעשות זאת. החידוש האמיתי הוא מכירת קרקעות לא בנויות שעד היום ניתן היה לחכור אותן בלבד. אזרח פשוט ממעמד נמוך או בינוני מסוגל, לכל היותר, לרכוש דירה, כך שהרפורמה בוודאי לא נועדה להיטיב עימו. למעשה, המצב הפוך: קרקע לא בנויה תעבור לידיים פרטיות ותאפשר ליזמים ללחוץ על מוסדות התכנון לעשות בה כבשלהם.

• אך אומרים שהבעלות תהיה רק לנתחים של 16 דונם, ובעלי הון לא יוכלו לקנות שטחים רחבים יותר.
  

בניגוד למה שמספרים לנו, אין שום מגבלה היום שמונעת בעלות של יחידים על שטחי קרקע גדולים. המגבלה של 16 דונם היא על גודל הנכס שמותר להעביר בעסקה אחת, אבל לא כתוב בשום מקום שאסור לעשות כמה עסקאות עם אותו אדם. כל מה שיש בחוק כרגע זו הוראה שאומרת שהשר יקבע תקנות למניעת ריכוזיות - כלומר ההסדרים שייקבעו עדיין לא ידועים. זה לא אומר שיגבילו בעלות של אדם אחד ל-16 דונם דווקא ומאחר שאין עוד תקנות, לא בטוח שהן יעבדו כמובן.

ועוד משהו: 16 דונם זה לא מעט. זה רחוב קטן. כשמדובר על העברת בעלות ולא על חכירה, 16 דונם בתוך העיר הוא שטח לא מבוטל מבחינת היכולת של יזם פרטי להשפיע על איכות החיים של מי שגר שם או מסביב.

• אז זה ישפיע על קרקע עירונית בלבד?
  

לא. בהגדרה החוקית אמנם כתוב קרקעות "עירוניות" אך הן לאו דווקא בערים. אותה "קרקע עירונית" יכולה להיות בכל יישוב וגם בשטחים הפתוחים או על חוף הים, כל עוד יש עליה תכנית והיא מיועדת למגורים או תעסוקה, לרבות ייעוד של "תיירות". המשמעות: גם חוף הים של פלמחים או אזור תמנע - שם רוצים להקים מלון - מוגדרים קרקע "עירונית". עד היום ניתן יהיה לחכור אותן; הרפורמה רוצה להציע אותן למכירה. ישנן כמובן גם קרקעות "עירוניות" בתוך הערים, שם גרים 95 אחוז מתושבי ישראל. לפיכך הרפורמה תשפיע מאוד על כמות השטחים הפתוחים שיהיו בשכונות ובערים, וגם על קרקעות מחוץ לערים.

• אבל עדיין יש מוסדות תיכנון. בעלי הקרקע לא יכול לבנות מה שבא לו. 
  

כיום, אם המינהל מחכיר קרקע שיש עליה תכנית, היזם יודע שהוא מחויב לתכנית הזו ואם הוא ירצה לשנות אותה הוא יצטרך לעבור במינהל. הרפורמה מסירה את המגבלה הזו. עכשיו למעשה דרכו של היזם לשינוי תכניות סלולה. המנהל אמנם לא אמור להיות "מחסום" אך הוא בהחלט צריך להבטיח שיהיה תיכנון איכותי של הקרקע, שיחשוב על העתיד והציבור - לא רק הבעלים. רפורמה טובה יותר היתה יכולה לעשות זאת אבל ברפורמה הנוכחית פשוט הוציאו את המנהל מהתמונה והשאירו את השטח ליזם.

יתרה מזאת: ידוע כבר היום שוועדות תכנון לא יכולות לעמוד בפרץ לבדן, ויש עליהן לחץ גדול מצד יזמים. חשוב לזכור שבמקביל לרפורמת הקרקעות יש גם רפורמה בנושא בנייה שנועדה לקצר הליכים ולחזק את ועדות התיכנון המקומיות. ועדות אלה ידועות כמי שנתונות ללחצים גדולים מאוד מצד העיריות והיזמים ועוד גורמים מקומיים. אם יחלישו את המנהל, וגם את ועדות התיכנון, זה טוב ליזמים - שיוכלו לקדם תוכניות בקלות, גם אם הן רעות לציבור.

• העברת הבעלות היא צעד בלתי הפיך? המדינה לא תוכל להשיב לידיה את הקרקע?
  

בלתי הפיך כמעט לחלוטין. למעשה, כבר היום טוענת הממשלה כי המינהל מתקשה להשתמש בסמכויות שלו ולהחזיר קרקע לידיו, כאשר הקרקע רק מוחכרת. כאשר תתרחש העברת בעלות מלאה, ולאור ההגנה החוקתית שניתנת לקניין בישראל, הסיכוי שקרקע שתימכר תוכל לחזור למדינה הוא כמעט אפסי.