למחיר אין גג
קניתם דירה וגיליתם שהשכן שילם 40 אלף דולר פחות? לא בטוח שיצאתם פראיירים. הקבלנים מוכרים לעתים דירות דומות בפערי מחירים גדולים. מה באמת משפיע על המחיר ואיך אתם יכולים להרוויח מזה
באותו בניין בחיפה גרות שתי משפחות. למשפחת גבע דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, וגם למשפחת שלום. משפחת גבע קנתה את הדירה שלה ב-800 אלף שקל ומשפחת שלום שילמה הרבה יותר - 1.1 מיליון שקל, כ-25% יותר.
האם הקבלן חגג על חשבונם של האחרונים, ומנגד - האם כדאי לקחת שיעורים במיקוח ובניהול מו"מ מהראשונים? לא ממש.
בניינים נראים יותר ויותר כמו טיסות לחו"ל, שבהן כל מושב נמכר בתנאי תשלום אחרים לאוכלוסיות שונות. דירות דומות באותו בניין נמכרות לעתים בפערי מחירים של עשרות אחוזים. הקומה, הנוף, כיווני האוויר וגם הקשר הרגשי לדירה יכולים ליצור הבדלים גדולים בעלויות.
איזו קומה?
גובה הקומה נחשב עבור רבים למשתנה המשמעותי ביותר בהבדלי המחיר בין דירה אחת לאחרת בבניין מסוים. איל טדי הראל, שמאי ומתווך מקרקעין, מציין כי כיום נהוג לתמחר עלייה של קומה ב-10,000 שקל.הראל מביא דוגמה מרחוב הכרמל בגני-תקווה שבמרכז. מדובר ברחוב המזרחי ביותר ביישוב, והוא צופה אל נוף פתוח להרי השומרון. מחירן של הדירות שמחלונותיהן נשקף נוף כזה גבוה בכ-10% ממחיר הדירות העורפיות באותן הקומות, שאינן נהנות מאותו נוף.
עו"ד רון ברנט, מומחה לדיני מקרקעין, מבהיר כי הגורם לשוני מקורו בהתרחקות ממטרדי רעש הרחוב וגם מהעובדה שדירה גבוהה יותר תיהנה מנוף פתוח יותר. אולם, לדבריו, הפער במחיר מצטמצם כאשר מדובר במבנים בני 4-3 קומות, שבהם הפער במחיר יכול להגיע עד 5% בלבד בין הקומות השונות. גם דירות צמודות קרקע נחשבות חריגות, והגינה הצמודה יכולה להקפיץ את מחירן הרבה מעל לזה של דירות גבוהות יותר.
עם זאת, במקרים רבים איכות הנוף שנשקף מבעד לחלון אינה מהווה שיקול בקרב אוכלוסיות ותיקות, שיעדיפו לרכוש דירה בקומה נמוכה, לעתים במחיר הגבוה ממחיר השוק, "לרוב כשמדובר בבניין שאין בו מעלית, אך נתקלתי כבר במקרים שבהם הרוכש חשש כי המעלית תחדול מלתפקד בשל הפסקת חשמל, כך שבמקרה הצורך יהיה קשה להושיט לו סיוע", אומר עו"ד ברנט.
כמה זה לכיוון אוויר?
גם כיוון האוויר מהווה שיקול דרמטי עבור הרוכשים שמוכנים לשלם כסף רב עבור דירה מאווררת. עו"ד רון ברנט: "לא אחת אני נתקל בוויכוח מהותי בין בני הזוג בנוגע לבחירת דירה שפונה למערב עם נוף לים על פני דירה דרומית שטופת שמש. במשך הזמן טיפלתי בלא מעט עסקות, בעיקר בתל אביב, שבהן הפער בין שתי דירות זהות שממוקמות אחת מול השנייה הגיע לכדי 40% בשל העובדה כי אחת מהן פנתה לכיוון מערב".
הדירות העורפיות, שנחשבות שקטות יותר, מעלות על פי רוב את ערך הדירה ב-10% מערך דירה חזיתית. הפער אף יכול להאמיר כאשר מדובר ברחוב סואן, שאז אף אם מותקן בדירה בידוד, האלמנט הפסיכולוגי מכריע. עו"ד ברנט: "לא אחת, מחלונה של הדירה העורפית 'נשקף נוף' לחצר, אך הרוכשים הולכים שבי אחר אלמנט השקט ואינם מבינים כי היעדר הנוף יכול להביא דווקא לירידה במחיר הדירה, לעומת דירה דומה בעלת נוף פתוח".
מה עושים? חלק שנימדריך לרכישת דירהynetעברתם כבר את שלב ההחלטה על רכישת הדירה, מתי משלמים את הכסף? איך ניתן להבטיח את השקעתכם? האם יש צורך לשלם מס? ומה עוד חשוב לדעת טרם הכניסה לבית החדש? מדריך - חלק שני
יש חנייה?
בישראל, כמדינה צפופה, לא רק ערכה של הדירה הוא גבוה, אלא גם ערכם של מקומות החנייה. דירת מגורים סטנדרטית חדשה יחסית כוללת לרוב מקום חנייה אחד, אולם לעתים קרובות כולל שטח הבניין חניות נוספות, שאותן יכולים חלק מן הדיירים לרכוש.
איל טדי הראל מסביר, כי מחירה של חנייה נוספת בגוש דן עשוי לנוע בממוצע מ-15 אלף שקל לחנייה במפלס הרחוב ועד ל-50 אלף שקל בחניון תת-קרקעי. במגדלי יוקרה עשוי מחיר חנייה נוספת להאמיר ל-100 אלף שקל ואף ליותר. במגדל היוקרה בבארי נהרדעא בתל אביב, למשל, נמכרה חנייה ב-150 אלף שקל.
בן כמה הבניין?
רוכשי דירות הבוחרים סביבת מגורים מועדפת בוחרים בדרך כלל בין כמה חלופות. במקרים אלה גם הבדלים קטנים יכולים "לעשות את ההבדל". דוגמא מובהקת לכך אפשר למצוא בקומפלקס המגורים ברחוב יוני נתניהו בגבעת שמואל.
בשכונה זו נבנו כ-12 סוגי בניינים באמצעות חברות שונות. אלה שונים לא רק במבנה הפנימי של הדירות, אלא גם בגובה לובי הכניסה, מספר המעליות בכל בניין והנגישות אל הפארק או הגינה המשותפים.
גם מצב התחזוקה של הבניין עצמו (ניקיון כללי, טיפול במפגעים, גינון וכד') מהווה שיקול מהותי בנכונותם של קונים פוטנציאליים לרכוש את הדירה, וכך גם תחזוקה לקויה. מבנה יוקרתי יכול להעלות בכ-5% את מחירה של דירה, ואילו תחזוקה לקויה תפחית כ-5% מהמחיר. כמו כן, גם גיל הבנייה הינו מרכיב משמעותי, וההפרש בין דירת 4 חדרים בשטח זהה בבניין ישן לעומת חדש עשוי להיות כ-20%.
הנכס מושקע?
טדי הראל מציין כי השקעה בריצוף שיש ובמטבח מהודרים ובניית תאורה שקועה ונישות מגבס יכולות לשנות את הרושם הראשוני ולהפוך את הדירה גם לדירת החלומות של הרוכשים הפוטנציאליים – דירה שבעבורה יסכימו לשלם גם סכום גבוה.
תוספות נוספות המעלות את ערך הדירה הן מיזוג מרכזי, ריצוף, כלים סניטריים באיכות גבוהה וארונות מובנים. לעתים השקעה של 20 עד 30 אלף שקל בתוספות ובשיפורים יכולה להניב עלייה של 5%-7% בערכה של הדירה. ההפרשים בין מחיר דירה מוזנחת ברמת גימור פשוטה לבין דירה משופצת ומתוחזקת ברמה גבוהה יכולים להגיע עד 20%, תלוי במיקום וברמות המחירים בסביבה.
נסיבות מיוחדות
מי שגר כבר בבניין ומעוניין לרכוש את הדירה הצמודה כדי להרחיב את דירתו שלו, יסכים לשלם עבורה סכום נוסף, שישקף את הערך המיוחד שלה עבורו. מבחינתו, אין אף דירה אחרת שתיתן לו ערך דומה. כך למשל במקרה של דירה שממוקמת בקרבת דירות של בני משפחה, כמו הורים. כדי ליהנות מקרבה משפחתית ומהסיוע של סבא וסבתא בגידול הילדים, קונים רבים יסכימו לשלם יותר עבור דירה זהה.
הכתבה המלאה התפרסמה הבוקר במוסף "ממון" שב"ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
