הדרך לדירה רצופה בטעויות קטנות: מדריך מעשי

מאז ששבו מהודו, חלמו דנה ויוסי לגור במושבה "חאפלה". היצע הבתים-המתאימים-לכיסם במושבה הוא קטן במיוחד (יוצאי הודו אינם ממהרים לעזוב), ודנה ויוסי חיכו בסבלנות עד שתגיע ה"מציאה" - בית מרווח במחיר מצומצם.

כשמיכל ויורם, שרכשו בית ב"בורגניה" הסמוכה, פרסמו למכירה את ביתם שב"חאפלה", דנה ויוסי הגיעו מייד לראות. אמנם סכום של 1.5 מיליון שקל היה קצת "כבד" עליהם, ותאריך המסירה היה מוקדם מדי, אבל הבית התאים להם מבחינה אנרגטית, יוסי אמר ש"כולם מגדילים משכנתא היום", והמורה שלהם ליוגה אסר עליהם להתלבט... בסופו של דבר הוסכם כי מחצית התשלום תועמד בתוך 3 חודשים, והיתרה בסוף - 6 חודשים לאחר מכן.

יוסי ודנה החלו במירוץ למכירת הדירה שלהם (וספק אם היו עומדים בלחץ, לולא תרגול היוגה היומי). בסוף נאלצו להתפשר ומכרו אותה לשמעון, שתמורת הנחה משמעותית במחיר (למיליון שקלים בלבד) הסכים לשלם 750 אלף שקל בתוך חודש ימים... לאחר מכן יצאו להרים כוס לאסי בהודית הסמוכה, וסיימו את הערב בעמידת ראש מרגיעה.

לאחר שלושה שבועות הודיע להם עורך הדין של שמעון, כי מרשו מבקש לדחות את מועד התשלום הקרוב ב-10 ימי עסקים. זאת, מאחר וצצה בעיה עם רישום המשכנתא (שלו) על הדירה המשועבדת (שלהם)... דנה ויוסי פנו מייד למיכל ויורם, ושאלו אם יש מצב לדחות את התשלום הקרוב, גם בגלל שהרוכש שלהם מאחר בתשלומים, אבל בעיקר בגלל ש"מבחינה קוסמו-אורגנית עיכוב זה תמיד לטובה".

להפתעתם הרבה מיכל ויורם החליטו לקחת סיכון קוסמי, ולהתעקש על תשלום במועד, ואפילו הבהירו היטב שידרשו פיצוי על כל יום איחור...

יוסי ודנה ההמומים ("מיכל הייתה נראית ממש נחמדה בהתחלה, לא?!") חזרו לדירתם, עמדו קצת על הידיים ואכלו צ'פאטי, אך לא הצליחו להירגע, אז יוסי התקשר לשמעון ודרש ממנו את הכסף, ובזמן. שמעון ההמום התחיל לבכות, מה הוא יעשה, זה לא הוא - זה הבנק.. זה היה יותר מדי בשביל יוסי, אז הוא ירד לתרגל נשימות באוויר הצח, ודנה לקחה את הטלפון. כשיוסי עלה בחזרה לדירה, שמעון עדיין המשיך לספר לדנה על מר גורלו, אך כשראתה מה מחזיק יוסי בידה - החלה גם דנה לבכות: במכתב שהגיע מהבנק שלהם, הופיעה תשובה שלילית לבקשתם להגדיל את המשכנתא שלהם.

מוכרים - קונים

אנשים שמוכרים או קונים דירה, שוכרים בדרך כלל עורך דין לביצוע ההסכם (וטוב שכך!). הם מעבירים לו את התנאים הבסיסיים שסוכם עליהם עם הצד השני, ומקווים בכל ליבם שבפעם הבאה שיאלצו להגיע אליו, זה יהיה רק לחתימה... כשהם נתקלים בטעות בטיוטת ההסכם, על סעיפיו הארוכים-והלא-מובנים-לאיש, הם מייד מברכים על מזלם הטוב: "ברוך שלא עשני עורך דין במקרקעין".

במאמר זה אסקור מספר היבטים, שבלי שום קשר למומחיותיו של עורך הדין שלכם, חובה עליכם לשים אליהם לב, טרם חתימת ההסכם. כמובן שנקודות אלו אינן ממצות את כל רזי ההסכם, אינן מחליפות ייעוץ פרטני ומהוות רק השלמה פרקטית, מאחורי הקלעים, לדבר האמיתי:

1. חלוקת התשלומים

הנושא המדובר ביותר במעמד המו"מ הוא סכום המכירה: זה מושך למעלה, זה דוחף למטה, ובסוף סוגרים באמצע. תמיד. כולם כל כך מרוצים מעצמם, שכשמגיעים לדבר על חלוקת התשלומים, הם כבר עייפים מלהתווכח: "משהו קטן בהתחלה, ואת השאר נחלק להמשך?" מציע מישהו, והשאר מהנהנים.

למחרת עורך הדין כבר מכין טיוטה על סמך נתונים אלו, ואם ינסה אחד הצדדים - שהספיק לישון בלילה ולהבין ששגה - לשנות את מועדי התשלום, או את גובהם? אוי ואבוי. מייד ייתפס כמי ש"ביקש טובה" מהצד השני, וייאלץ להשיב לו כגמולו: להסכים לשינוי מועד המסירה, למשל, או לוותר על ההצמדה למדד המחירים לצרכן...

ומה אם לא הכרנו בטעות בבוקר, אלא רק אחרי חתימת החוזה? לא חישבנו נכון מתי משתחררת לנו הקרן, או שהסתמכנו על מכירת רכב שהתעכבה? אנו עלולים להסתבך בהפרת הסכם, מאחר ואנו מחויבים לתשלום מבלי שהכספים הגיעו לידינו.

כך יוסי ודנה, שאין ברשותם הון עצמי מלבד הכספים שמושקעים בדירתם הקטנה, רכשו בית לפני שמכרו את שלהם. טעות ראשונה. אבל גם אם "נזרום" איתם בצעד הנועז - מדוע התחייבו לתשלום ראשון כה גדול? מדוע לא הקפידו לקבוע לוח תשלומים הגיוני, כזה שיתחשב ברוכש הפוטנציאלי הסביר של דירתם? פזיזותם סיבכה אותם, ביג טיים.

בעניין זה, מומלץ לשאוף לשקיפות מירבית בהסכם, עם כמה שיותר "אולי" ואם": הכסף אמור להגיע מהצוואה של הדודה הרחוקה, שנפטרה רק אתמול? אין בעיה. ציינו כי למוכר ידוע שזה המצב, ושאם יחולו עיכובים פרוצדוראליים בחלוקת הירושה, התשלום יתעכב ותתווסף לו ריבית מסויימת, אך הדבר לא יהווה הפרת הסכם.

2. הדרך לגיהנום רצופה כוונות טובות

רבים מהנכסים הנמכרים משועבדים באופן כזה או אחר, לבנק או לגוף אחר, ולכן במרבית העסקאות יש למחוק את השעבוד שרשום על הדירה לטובת הבנק של המוכר, ו"לפנות מקום" לשעבוד שהרוכש ירצה לרשום לטובת הבנק שלו, זה שהלווה לו את הכסף לרכישה.

מיכל ויורם, יוסי ודנה, ושמעון - נקלעו לשרשרת לא מוצלחת של התחייבויות שלובות, שנופלות עתה באפקט הדומינו: הזוג הראשון מכר את ביתם רק לאחר שרכש בית אחר, ונוצרה צפיפות תשלומים, שהלכה והתהדקה ככל שהשרשרת התארכה (שמעון נדרש לשלם 750,000 שקלים כמעט מיידית...!).

כאשר הבנק סירב לתת לשמעון את כספי ההלוואה עבור הנכס המשועבד, התחילה הצניחה החופשית. אמנם, בדרך כלל, העניין פתיר, אך הוא דורש היערכות מוקדמת, והצדדים שלנו לא טרחו לעגן זאת חוזית:

נהוג לקבוע שהמוכר (יוסי ודנה) ימציא עד ליום מסויים מכתב כוונות מהבנק שלו. הכוונה למכתב שבו מודיע הבנק שהוא מסכים להסיר את השעבוד מהדירה, אם תשולם לו עד יום מסויים (על ידי שמעון) כל ההלוואה שהבנק נתן בעבר ליוסי ודנה, המוכרים.

שימו לב שמכתב הכוונות, המציין את יתרת ההלוואה הנכונה לאותו יום, הינו בתוקף עד תאריך מסוים בלבד: הדבר נובע משינויי מדד, למשל, שיכולים להקפיץ הלוואה לסכומים גבוהים יותר ביום שלאחר פרסום מדד המחירים לצרכן (ה-15 לכל חודש), ואז הסכום שצויין כמספיק לסילוק, ב- 7 לחודש למשל, כבר לא יהיה רלבנטי... לכן כאשר אתם מתחייבים להמציא מכתב כוונות, קחו בחשבון את:

1. תוקף המכתב - אם למשל, דנה ויוסי היו מתחייבים לשלם למיכל ויורם ביום 16.4, ולהנפיק מכתב כוונות 10 ימים קודם, הם לא היו יכולים לעמוד בהתחייבות, זאת מאחר ומכתב כוונות שייצא ב- 6.4 לא יהיה תקף ל- 16.4!

2. הזמן שלוקח לבנק להנפיק את המכתב - בקשו אותו שבוע לפחות טרם התאריך בו עליכם להמציאו.

3. "מחשבון משכנתא"? לא פיגורה מחייבת!

ומה לגבי סכום ההלוואה? דנה ויוסי התחייבו לשלם על הבית 1.5 מיליון שקל, רק אחרי שיוסי בדק במחשבון המשכנתא שפורסם ברשת, שאכן הוא יוכל לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא המוגדלת. גם שמעון שלנו בנה על קבלת משכנתא, כי חברים שלו גם כן לקחו משכנתא גדולה בהתחלה...

הבעיה היחידה הייתה, ששני הצדדים לא טרחו לקבל מהבנק למשכנתאות עצמו, טרם חתימת ההסכם, אישור עקרוני לקבלת המשכנתא! אם היו מנסים לגשת לבנק ולבקש אישור, היו מן הסתם מגלים שכלל אינם יכולים להתחייב לסכומים כה גדולים. המסקנה: לא חותמים - לפני שמוודאים.

4. התחייבויות קלנדריות

מעבר לכך: גם אם יוסי ודנה היו מקבלים אישור מקדמי מהבנק, עדיין היה עליהם לבדוק בשבע עיניים את ההתחייבויות "תלויות-היומן" שהם לוקחים על עצמם.

תמיד הקפידו:

• להתחייב להסיר משכנתא מספיק זמן אחרי שקיבלתם את כל הסכום לסילוק.
• לוודא שיש לכם חלון זמן מספיק לביצוע מחיקת המשכנתא בטאבו בפועל.
• לוודא שיש מרווח בטחון בין היום בו אמור להגיע לכם מקור התשלום, ליום בו התחייבתם לשלם (7, ואפילו 14 יום קדימה), וזאת על מנת שעיכוב לא יגרום לכם להפר את החוזה הבא שלכם).
• לבדוק את התאריכים להם התחייבתם לביצוע פעולות (שבת? חג?).
• לעגן אפשרות מוסכמת להארכת מועד: "תשלום באיחור של 10 ימים לא יהווה הפרת הסכם". סעיף זה הציל את שמעון, בעוד שדנה ויוסי, שלא עיגנו הוראה דומה, ייאלצו לשאת בסנקציות מול מיכל ויורם.
• לזכור ש"ימי עסקים" זה תמיד יותר מימים קלנדריים.
  

5. התשלום האחרון - נאמנות

נהוג להשאיר חלק מהסכום האחרון אצל עורך הדין, בנאמנות, ולא להעבירו למוכר, גם אחרי שהנכס נמסר לידי הרוכש.

מטרת הנאמנות הזו היא להבטיח שגם אם המוכר לא שילם, למשל, למס שבח, ורשויות המס אינן מוכנות לאשר את הרישום של הרוכש כבעלים בטאבו, לעורך הדין יהיה מספיק כסף לשלם התשלום החסר במקומו, ולבצע את הרישום בטאבו.

עבור המוכרים, המשמעות הפרקטית היא שבמידה ואחד האישורים, או יותר, יהיה חסר בעת מסירת הדירה, במקרה זה חלק מסוים מהכספים שמגיעים להם יעוכב בנאמנות והם לא יוכלו לגעת בו, לעיתים גם 12 חודשים קדימה, למרות שכבר מסרו את הדירה...

ואם הם גם צריכים את הסכום הזה כדי לשלם לביתם הבא? זו בכלל בעיה!

לכן, סרבו להשאיר בנאמנות סכום גבוה שאינו מוצדק (בדקו למשל אם צפוי לחול היטל השבחה, הוכיחו מראש פטור ממס שבח וכדומה), וכן עמדו על כך שהתקופה של הנאמנות תהיה סבירה.

6. מועד המסירה

יוסי ודנה התחייבו לפנות את ביתם לשמעון, בדיוק ביום בו הם נכנסים לבית של מיכל ויורם. בק טו בק.

אבל מה הם שכחו? שגם את התשלום האחרון, ישלם להם שמעון רק ביום בו הם כבר מחוייבים לשלם למיכל ויורם...אלו, מצידם, לעולם לא יסכימו לתת ליוסי ודנה מפתח לפני שיקבלו מהם את התשלום המלא, והנה לכם תסבוכת חדשה. לכן, תמיד הקפידו על חפיפה של מספר ימים. בנוסף, הבנק שלכם צריך "לראות" את הכספים שקיבלתם, לפני שיאשר לכם לשלם אותם הלאה. קחו בחשבון גם איחורים בתשלום (שמעון וימי העסקים), ודרשו את אותו מספר ימי דחייה לפחות, גם בחוזה הבא.

ואם הבית צריך לעבור צביעה? היכן יגורו דנה ויוסי לאחר ששמעון נכנס לדירתם? מה יעשו עם מטלטליהם?

לכלל הנושאים הללו חובה להקדיש מחשבה לפני שנוקבים בסתם תאריך.

7. פיצוי מוסכם

בניגוד לסברה הרווחת, שסעיף הפיצוי המוסכם נועד לקשט את ההסכם ולהגדיל את מספר הדפים - הרי שבפועל יש לו תפקיד ברור.

הצדדים מסכימים ביניהם, שאם תקרה פאשלה מסויימת (הפרה יסודית של ההסכם), הצד המפשל ישלם לצד המפושל סכום מסויים, שקבוע בהסכם. הסכום ישולם ללא צורך בהוכחת נזק כלשהו, כלומר גם אם No harm done (המטרה היא הרתעה וקנס).

מראש, קחו תמיד בחשבון מצב שבו אתם תהיו אלו שתפרו את ההסכם (לאו דווקא בכוונה), ותידרשו לשלם את הפיצוי המוסכם - ולכן אל תרשמו סתם בשביל הכיף "מיליון שקל".

8. כדאיות כלכלית של העסקה

אמנם הגענו לזה בסוף, אבל תחשיב כלכלי הוא הדבר הראשון שעושים לפני שמתקדמים במו"מ: לדנה ויוסי היה נכס "ששווה" מיליון שקל, והם הסכימו לשלם 1.5 מיליון שקל, ואת ההפרש תכננו לקבל מהבנק. אולם, יוסי ודנה לא לקחו בחשבון עלויות נוספות, אשר מגדילות את הפער בין מה שיש להם ביד, למה שהם רוצים לרכוש:

• שכ"ט עו"ד
• שכ"ט מתווך
• מסים - כדאי לבדוק ברשות המקומית אם קיימים חובות או צפויים היטלים וכן לבדוק האם תוכלו לנצל פטורים ממסים מסויימים (רכישה, שבח), ואם כן מתי.
• עלויות נלוות למשכנתא - פתיחת תיק, שכר נוטריון, שמאי, עמלות סילוק מוקדם ותשלומים נוספים שיש להעביר לבנק.
• וכמובן, עלויות מעבר - הובלה, שיפוץ, ריהוט ורכישות חדשות.
  

ועכשיו, אחרי כל אלו, אפשר להגיד מברוק?

דריה כנף היא עורכת דין בתחום המסחרי והחוזים. יובהר כי האמור במדור אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.

למאגר פסקי-הדין המלא: www.lawdata.co.il