השוכר מסרב להתפנות? הקדימו תרופה למכה

ד' בעל דירה בת 4 חדרים בחולון, השכיר לפני כשנה וחצי את דירתו למשפחה בת 4 נפשות. ד' לא ציפה לבעיות בקבלת התשלום על השכרת דירתו הנוספת אשר משמשת לו כמקור הכנסה. אכן בתחילת השכירות, המשפחה השוכרת שילמה בזמן, אולם לאחר 3 חודשים התחילו הבעיות.

צ'קים שניתנו בגין דמי השכירות התחילו לחזור מסיבת "אין כיסוי מספיק" בחשבונם. בעקבות הפיגורים בתשלום הוציא ד' מכתב התראה לשוכרים. השוכרים מצידם, לאחר קבלת מכתב ההתראה, דאגו לשלם רק חלק מחוב שכר הדירה במטרה "להרדים" את בעל הבית. במקביל, גם קרובי המשפחה של השוכרים התערבו וניסו לדבר אל ליבו של בעל הנכס במטרה שלא לפנותם או לפעול נגדם בהליכים משפטיים, תוך התחייבות כי השוכרים יסדירו את החוב במהרה.

הפתעה: נזקים בעשרות אלפי שקלים

לימים, המשיכו לחזור הצ'קים של שכר הדירה ובעקבות כך נשלח מכתב נוסף המורה לשוכרים להתפנות מהנכס באופן מיידי, טרם סיום חוזה השכירות ולפני החופש הגדול.

משפחת השוכרים לא הכחישה כמובן את חובם המצטבר לבעל הנכס, אולם ביקשה כי רק לאחר שהילדים יסיימו את הלימודים ויצאו ל"חופש הגדול", הם יפנו את הנכס ויחזירו את כל החוב.

בעל הנכס כבר איבד את הסבלנות וביקש מהשוכרים להתפנות מיידית. נקבע יום לפינוי. כשהגיע בעל הבית במועד שנקבע, הבחין שמישהו קדח בעינית של הדלת. כשנכנס לדירה, חשכו עיניו. השוכרים שברו קירות, מטבח, כיורים, אסלות ועוד. לא נשאר דבר שלם בבית. בעל הדירה נדהם לגלות שהמשפחה התמימה למראה, זו שהתחייבה לשמור על הנכס ולשלם שכירות מדי חודש בחודשו, החריבה לו את הבית וגרמה לו לנזקים בשווי של 150 אלף שקלים.

במקרה זה אמנם נחסך לבעל הדירה ההליך המשפטי הכרוך בפינוי שוכרים סרבנים, אולם עוד צפוי לו מאבק משפטי ארוך בתביעה שהגיש בגין הנזקים לדירתו.

ד' אינו לבד. רבים ממשכירי הדירות "מורידים" הסכמי שכירות מהאינטרנט, או רוכשים חוזה סטנדרטי מוכן, אלא, שלמשכיר הממוצע אין את הידע והכלים כיצד להגן על דירתו תוך צמצום חשיפה לנזקים והוא עלול למצוא את עצמו בבעיה מול שוכר בעייתי, הן מבחינת הדירה והן מבחינת פינויה.

מסתבר כי ד' היה יכול לחסוך לעצמו חלק ניכר מהסיטואציה הזו אם היה מתאים את חוזה השכירות הסטנדרטי לצרכיו האישיים, בין היתר, אם באמצעות ביטחונות ראויים מצד השוכרים ואם באמצעות ערבים לפירעון התשלום החודשי.

אי פינוי הנכס / השגת גבול

השגת גבול יכולה להתרחש באחת משלוש סיטואציות - האחת, כאשר זר מוחלט משתלט בפתאומיות על הנכס שבבעלותך. השניה, כשנתת לאחר רשות לעשות שימוש בנכסך (דוגמת שכירות) והוא לפתע אינו מכיר בזכותך לבטל את אותה רשות, או עם תום תקופת הרשות אינו מתפנה מהנכס והשלישית, כאשר יורש מתמקם בנכס שהורש מבלי לאפשר לשאר היורשים לעשות בו שימוש.

הליך של השכרת נכס יכול שיהיה פשוט, כשמדובר באנשים אמינים והוגנים החותמים איתך על החוזה. ברם, לעיתים מתברר כי השוכר הוא טיפוס מפוקפק, ולכן כדאי שתכין את עצמך מראש, שכן החוק לא תמיד פועל לצידך ולטובתך.

אין דבר יותר מקומם מלהביט על אותו משיג גבול עושה בקניינך כבשלו ולמשטרה, כאמור, אין את הכלים לעזור לך במתן פתרון הולם, היות שטענה שכיחה היא כי מדובר ב"סכסוך אזרחי".

במצב של הפרת חוזה על ידי השוכר, שמסרב לעזוב את הנכס במועד, המשטרה לא תתערב ועל כן נדרש המשכיר לפתוח בהליך משפטי –אזרחי כנגד השוכר.

איך מפנים שוכרים בעייתיים?

לאור ריבוי המקרים ובשל אוזלת היד של מערכת החוק והמשפט, בסוף דצמבר 2008, תוקנו תקנות סדר הדין האזרחי ונוסף פרק הנוגע ל'תביעה לפינוי מושכר'.

על פי התקנות, במקרים שבהם חוק הגנת הדייר אינו חל (כגון שכירות מוגנת או דייר בדמי מפתח), תובע (משכיר) רשאי להגיש תביעה לפינוי. בתביעה מסוג זה ניתן לתבוע אך ורק פינוי ולא לתבוע סכום כסף כל שהוא וזאת על מנת לקצר ולייעל את הדיון.

המיוחד בתביעה כזו הוא שיש להגיש תצהירים וראיות בצירוף עם כתב התביעה. הנתבע (השוכר) צריך להגיש כתב הגנה ותצהירים מטעמו תוך 30 יום מיום המצאת כתב התביעה לידו, ובית המשפט יקבע מועד לדין בתביעה- 30 יום לאחר המועד להגשת כתב ההגנה.

קודם לתיקון החוק כאמור, ההליך של בקשת פינוי, פניה להוצאה לפועל וההליך המשפטי כולו, ארך לעיתים כשנה ודרש מהמשכיר משאבי זמן, אנרגיה ולא מעט כסף. לפני התיקון היה אפשר להגיש תביעה רגילה לפינוי, הצד השני מגיש כתב הגנה - תהליך שנמשך שנים כשאין פס"ד לפינוי.

כמו כן, בעבר, כשבעל הנכס פנה לבית משפט בעניין השוכר, היה עליו לבקש פיצול סעדים - האחד בגין פינוי והשני בגין הנזק הכספי שנגרם לו. כיום, לאור תיקון החוק אפשר בהליך של הפינוי המהיר לתבוע את הפינוי ובמקביל להגיש תביעה על החוב וזאת מבלי לבקש היתר מבית המשפט.

עם זאת, נושא הפינוי בפועל נותר סוגיה לא פשוטה בפני עצמה, שכן גם כשיש פס"ד המתיר לפנות את הפולש/שוכר בידי בעל הנכס, אין זה אומר כי השוכר ייזרק מהדירה.

שוכרים ו/או חייבים סדרתיים המכירים את נבכי המערכת המשפטית עדיין מערימים קשיים. אותם שוכרים שלא מתפנים וממשיכים לגור בנכס, יודעים שכדי לממש פסק דין, בעל הנכס צריך לעבור את הבירוקרטיה של ההוצאה לפועל ולשאת בעלויות הכרוכות בפינוי. (ואיך פותרים את הבעיה הזו? גם לזה יש פתרונות אבל נשאיר כמה "אסים" בשרוול).

איך ניתן למנוע מקרים כאלו?

בדיקת השוכר

בירור באמצעות מספר תעודת הזהות טרם החתימה באם השוכרים בעלי חשבונות מוגבלים שלא יאפשרו גבייה עתידית, היא אחת הבדיקות אשר תעזורנה להבין אם מדובר באדם דל אמצעים, אשר יתקשה לשלם שכר הדירה.

חשוב לזכור, כי הבסיס לכל חוזה שכירות (כמו כל חוזה למעשה) נעוץ באנשים החותמים בסופו של דבר על החוזה. הבסיס לחוזה שכירות טוב הוא איסוף כל המידע הרלוונטי על השוכר, החל בעיסוקו (כך למעשה תדע אם קיימת הכנסה קבועה), וכלה בבדיקת הערבים (אם יגיע היום בו השוכר לא ישלם, יהיה לך ממי לפרוע ולקבל את הכספים המגיעים לך).

ערבות בנקאית

בחתימת החוזה רצוי ואף כמעט מחויב מכורח המציאות היומיומית, לקבל ערבות בנקאית בגובה מספר חודשי שכירות, או לפחות להחזיק צ'ק ביטחון חתום על ידי השוכר והערבים. בנוסף, חשוב לזכור להעביר את החשבונות הקבועים כגון: חשמל, מים וארנונה על שם השוכר ולגבות את כספי ועד הבית מבעוד מועד (במידה וסוכם כי השוכרים יישאו בהוצאה), היות ומדובר בהוצאות המסתכמות בסכומים לא מבוטלים כאשר הן מצטברות – מעבר לעלות של ההליך המשפטי לשחרור הנכס.

לסיכום, רבים הם בעלי דירות הממשיכים להתעלם מהסכנה שבנפילה למלכודות הטמונות בדרכם ומשתמשים בחוזים סטנדרטיים המצויים באתרי האינטרנט השונים, אשר אינם עונים על דרישותיהם וציפיותיהם ואינם מגנים על זכויותיהם, שלא לומר מקפחים עצמם. כדי להימנע ממפח נפש, ברי כי לבעל הנכס אינטרס ברור בשמירה על קניינו. לפיכך מומלץ להחתים על החוזה את השוכר, רק לאחר היוועצות באיש מקצוע, אשר מכיר את החומר ובכך להימנע ממצבים בלתי רצויים.

עו"ד רן שפירא, מומחה למשפט מסחרי- אזרחי, שותף במשרד גולדשטיין- שפירא

תוכן המאמר הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי, לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.