שינוי יעוד קרקע - הדרך המהירה לצבירת הון?
רכישת קרקע חקלאית בעלת פוטנציאל לשינוי יעוד, עשויה להיות השקעה כלכלית כדאית עם הפשרתה לבנייה. עם זאת, יש לקחת בחשבון שלל גורמים, למשל היטל ההשבחה, שעשוי להגיע לשיעור של 50% מעלות ערך הקרקע
עם הירידה בהיקפי הפעילות של ענפי החקלאות והעלייה החדה בדרישה לפתרונות דיור, שונה ייעודן של רבות מהקרקעות החקלאיות בישראל לבנייה. תופעה זו נפוצה בכל חלקי הארץ ובעיקר באזור המרכז, שבו היקפי הביקוש לקרקעות לבנייה גבוהים. לשינוי הייעוד של קרקעות אלה יש משמעות כלכלית ניכרת.
"אין ספק כי השקעה ברכישת קרקע חקלאית יכולה להניב תשואה עתידית גבוהה, עם הפשרתה לבנייה", אומר עו"ד זיו כספי, שותף במשרד גינדי-כספי העוסק במקרקעין ובדיני תכנון ובנייה. "עם זאת, חשוב לציין, שבעת הפשרת הקרקע ושינוי הייעוד לבנייה למגורים, למסחר או לתעשייה, בעלי הקרקע יחויבו בתשלומי מס והיטלים. אחד מתשלומים אלה הוא היטל ההשבחה לוועדה המקומית שבתחומה נמצאת הקרקע, וששיעורה מגיע ל-50% מעלות ערך הקרקע".
כדוגמה לשינוי ייעוד מסוג זה מציין עו"ד כספי פרויקט שמשרדו ליווה בשכונת נחלת יהודה בראשון לציון, ושבו הבעלות על הקרקע נחלקה לשניים: בעלות פרטית ובעלות של המינהל. מדובר בפרויקט של 400 דונם הכולל כ-2,000 יחידות דיור, מתוכן כמחצית מהדירות הן בבנייה רוויה ומחציתן צמודות קרקע, כך שבסוף התהליך שוויין של דירות אלה יהיה כפול.
תהליך שינוי הייעוד של קרקעות אלה החל בתחילת שנות ה-90. "אף שהתוכנית קיבלה תוקף בשנת 2005, המימושים בגינה החלו רק בשנת 2008 והם צפויים להסתיים רק ב-2012, כלומר - כ-20 שנה חלפו מתחילת הליכי התכנון ושינוי הייעוד של הקרקע ועד למימוש הנכסים", אומר כספי.
רווח של 20% בשנה על ההשקעה
השנים שחלפו מרגע שינוי ייעוד הקרקע ועד למימושן - רק הטיבו עמן. לדברי עו"ד כספי, אדם שרכש דונם של קרקע בבעלות פרטית, לפני 20 שנה כשייעודה היה חקלאי, קיבל, בהתאם לטבלאות ההקצאה, זכויות קרקע מקבילות לכ-7 יחידות דיור בבנייה רוויה.
"בשנות ה-90 מחירו של דונם קרקע נאמד ב-20-30 אלף דולר, אך בשלהי אותו עשור נסקו מחירי הקרקעות ואלה הגיעו אף ל-150 אלף דולר. כלומר, שוויין של 7 יחידות קרקע כאלה שקול כיום לכ-2.5 מיליון שקל, והיטל השבחה שאמור להיות משולם עליהן הוא כחצי למיליון שקל", הוא מסביר.
בשורה התחתונה, גם מי שקנה קרקע חקלאית במחיר שנחשב באותה העת למחיר שיא, הרוויח לא פחות מ-20% לשנה על הכסף שהשקיע. זה עוד לפני בחינת האפשרות לבצע בשטח בנייה עצמית או לבחון דרכים נוספות, שיאפשרו למקסם את שיעורי הרווח בעת מימוש זכויות הבנייה על הקרקע שייעודה שונה.
לטובת הזריזים מבינינו, שמעוניינים לרכוש קרקע חקלאית כבר עתה, נציין כי על אף הרווח שהובא בדוגמה זו, כדאי לבצע בדיקות מעמיקות במישור הקנייני, התכנוני והמסחרי, רגע לפני ביצוע רכישת הקרקע החקלאית.
לדברי עו"ד כספי, הליך התכנון מורכב ומחייב בדרך כלל מעורבות של ועדה מקומית, ועדה מחוזית, מועצה ארצית, ואף של הוועדה האחראית לשמירה על קרקעות חקלאיות ועל השטחים הפתוחים, שללא אישורה - לא ניתן לאשר תוכניות או לשנות את ייעודן של הקרקעות החקלאיות.
כמו כן, בעת שינוי הייעוד של הקרקע, שמתבצע בהליך תכנוני של הכנת ואישור תוכנית בניין עיר, צפויות לחול הפקעות בקרקע לטובת שטחים ציבוריים כגון: שטחים ציבוריים פתוחים, גנים, בתי ספר, וכדומה, שאמורים לשרת את התכנון החדש בקרקע. שיעור ההפקעה המותר על פי החוק ללא פיצויים מגיע לעד 40% משטח החלקה, אך בפועל בתוכניות איחוד וחלוקה מקובלים כיום אחוזי הפקעה גבוהים יותר, וזאת בשל צורכי הציבור הגבוהים יותר.
"תחזיות לחוד ומציאות לחוד"
עו"ד רון ברנט, בעל משרד העוסק במקרקעין, מסכים כי רכישת קרקע חקלאית בעלת פוטנציאל לשינוי יעוד עשויה להיות השקעה כלכלית כדאית. עם זאת הוא ממליץ לרוכשים הפוטנציאליים ללמוד היטב את מצב השוק, המצב המשפטי סטטוטורי של המקרקעין, וכן את סיכויי ההפשרה על פני ציר הזמן.
"ככל שהתחזיות של הרוכש הפוטנציאלי מתאמתות, הרי שיעלה בידו לקבל לידיו את הקרקע במחיר מתאים", אומר עו"ד ברנט. "עם זאת יש לזכור כי תחזיות לחוד ומציאות לחוד. במקרים רבים, מהלך תכנוני יכול להיכשל, למשל בשל התנגדותם של בעלי קרקעות סמוכות, או בשל סירוב של מוסדות התכנון".
עו"ד ברנט מוסיף כי "הדבר מורכב עוד יותר כאשר מדובר בקרקע שנמצאת בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, ושבעת שינוי ייעודה במרבית המקרים מוחזרת הקרקע למדינה ואילו החוכר מקבל פיצוי רק על שוויה החקלאי של הקרקע".
בשנת 2005 אושרה תוכנית מתאר ארצית (מס' 35) שמגבילה עוד יותר את תהליך הפשרת הקרקעות החקלאיות. תוכנית זו נועדה להגדיר מראש עקרונות לנושא פיתוח המקרקעין במדינה, לנוכח הרצון למקסם את אפשרות ניצולן של יתרת הקרקעות הבלתי מפותחות בישראל. במסגרת זו קבעה המדינה לכל יישוב מה יהיה מספר יחידות הדיור המינימלי והמקסימלי. החריגה מהנחיות אלה אפשרית רק באישור מיוחד.
עו"ד ברנט מדגיש כי מדובר בתהליך ארוך, מורכב ומייגע שתוצאתו אינה מובטחת. "חשוב לא ליפול בפח ולא לרכוש קרקעות באזורים שאין בהם כל אפשרות לבנייה עתידית, כגון שמורות טבע, שטחים ירוקים המיועדים לרווחת הציבור ושטחי נופש.
"חשוב לבצע את המהלך באמצעות אנשי מקצוע מיומנים כדי למזער סיכונים ולהביא בחשבון גם את הסעיף הכספי שיצוץ אם אכן תופשר הקרקע לבנייה, שכן אז יחולו עליה חובות של תשלום היטלי השבחה, היטלי פיתוח ומיסים אחרים. אך מעל הכל כדאי להתייחס לרכישה זו כאל השקעה לטווח ארוך עם אלמנט סיכון וחוסר ודאות.
לפנייה לכתב/ת 
