איך לרכוש קרקע חקלאית לצורך השקעה?
שוקלים להשקיע ברכישת קרקע חקלאית בתקווה לגזור קופון בעתיד, עם הפשרתה לבנייה? לפניכם כמה טיפים, עצות והמלצות שיש להביא בחשבון לפני הרכישה
מיקום
הדבר החשוב והמשמעותי ביותר ברכישת קרקע חקלאית לצורך השקעה והנבת תשואה עתידית, הוא מיקומה של הקרקע. ככל שהקרקע ממוקמת קרוב יותר לאזורים מבונים ולצירי תנועה ראשיים - כך גדלה הסבירות שהליך שינוי הייעוד שלה יתרחש. במסגרת זו כדאי לבדוק שבסמיכות לקרקע הנרכשת אין גורמים שיכולים לעכב או למנוע את שינוי הייעוד, כגון דרכים בתכנון, קווי מתח של חשמל, אזור תעשייה מתוכנן וכדומה.
זמן
בעת רכישת קרקע חקלאית להשקעה, יש להביא בחשבון את משך הזמן הצפוי עד להפשרת הקרקע, שעלול להגיע למספר ניכר של שנים. במהלך תקופה זו, המשקיע לא זוכה בדרך כלל לתשואה על הקרקע, להבדיל מאפיקי השקעה אחרים, או רכישת נכס מקרקעין שמניב מיידית דמי שכירות חודשיים.
זהות בעלי הקרקע
בעת רכישת קרקע חקלאית לצורך השקעה, מומלץ מאוד לרכוש קרקע שהזכויות בה הן זכויות בעלות, ולא זכויות חכירה בקרקעות מדינה שמנוהלות על ידי מינהל מקרעי ישראל. במשך השנים אושרו כמה החלטות מינהל, שקובעות כי אם ישונה ייעודה של הקרקע למטרה אחרת, תופסק החכירה בקרקע החקלאית והיא תוחזר למינהל מקרקעי ישראל לאחר שהחוכר יפוצה.
במקרה של קרקע בבעלות פרטית, לבעל הקרקע שליטה רחבה על קידום ההפשרה, התמורה גדולה בהרבה והרכישה כפופה לפחות מגבלות, מיסים ובירוקרטיה. למי שכבר רכש קרקע חקלאית ממינהל מקרקעי ישראל, ממליץ עו"ד כספי לקרוא ולבדוק שנית את חוזה החכירה ואת תנאיו, וללמוד היטב את החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל, לנוכח ריבוי סוגי החוזים.
מס שבח
עם מכירת הקרקע יחול עליה מס שבח מקרקעין - מס המשולם לקופת המדינה. מכניסת תיקון 50 לחוק מיסוי המקרקעין לתוקף, שיעור המס ירד מ-50% ל-20%, אך שיעור זה חל באופן מודולרי וליניארי. כלומר: קרקע שנרכשה בשנת 1990 ותימכר בשנת 2010 - תחויב כך שמחצית חיוב השבח יעשה לפי 50% ומחצית לפי 20%. בסיכומו של דבר, שיעור מס השבח שיחול על קרקע זו יעמוד על כ-35% .
על פי החוק, ניתן לנכות משווי המכירה את כל ההוצאות שהוצאו לשם השבחת הקרקע ועד ליום המכירה, לרבות היטל ההשבחה ששולם לוועדה המקומית, מס הרכישה ששולם בגין רכישת הקרקע, עלויות פיתוח, תשלומים למינהל, שכר טרחת עורכי דין וכדומה.
לאחר הפשרת הקרקע יש לבעלים כמה אפשרויות למימוש הקרקע: מכירת הקרקע לצד ג', התקשרות בעסקת קומבינציה עם קבלן שיבנה בקרקע ויתחלק עימו באחוזים מהמבנה, או רכישת שירותי בנייה מקבלן. השיקולים לגבי האפשרויות הללו רבים ומגוונים, כך שבאמצעות תכנון נכון - ניתן יהא להשביח את התמורות ולצמצם בשיעורים ניכרים את העלויות הצפויות.
היטל השבחה
לפי חוק התכנון והבנייה, אם עולה שוויים של המקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית, מתן הקלה או מהתרת שימוש חורג - ישלם הבעלים של הקרקע היטל השבחה לוועדה המקומית, בשיעור שיקבע שמאי מקרקעין של הוועדה. בעל הקרקע רשאי להגיש השגה על שומת הוועדה בתוך 30 יום, שתיערך באמצעות שמאי מקרקעין מטעמו.
בנוסף, ניתן לבקש ולקבל פטור מהיטל השבחה במקרה של בניית דירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר, ואת אם בעל המקרקעין או קרובו מתכוונים להתגורר בדירה שתבנה למשך תקופה שלא תפחת מ-4 שנים.
הפקעות
בעת הפשרת הקרקע ושינוי הייעוד מקרקע חקלאית למגורים או מסחר, צפויות הפקעות בקרקע לטובת שטחים ציבוריים כגון: שטחים ציבוריים פתוחים, גנים, בתי ספר וכדומה. שיעור ההפקעה המותר על פי חוק התכנון והבנייה, ללא תשלום פיצויים לבעלי הקרקע הוא 40% משטח החלקה.
יש לזכור כי ועדות התכנון מרבות להשתמש בתוכנית "איחוד וחלוקה" (רה-פרצלציה), המהווה "מכשיר" תכנוני שמאפשר איחוד קרקעות של כמה בעלים שונים ליחידה קרקעית אחת גדולה, וחלוקת הקרקע שוב על בסיס התכנון החדש, למגרשי בניה ביעודים השונים, לדרכים, שטחים ירוקים פתוחים וכדומה.
זכרו כי בתכנית לאיחוד וחלוקה, יכולים מוסדות התכנון להפריש שטחים לצורכי ציבור באחוזים גבוהים יותר מהפקעה רגילה, ולעיתים להגיע ל-60% ואף יותר מכך, ללא תשלום פיצויים לבעלי הקרקעות. חלוקת המקרקעין מתבצעת על ידי "טבלת הקצאה ואיזון", שערוכה על ידי שמאי מקרקעין אשר קובעת איזה מגרש יוקצה לכל בעל זכויות בקרקע הכלולה בתכנית.
הכלל הוא, שהיחס בין שווי הקרקע של בעלים מסוימים לכלל שווי הקרקעות הנכללות בתכנית - צריך להישמר בין שני המצבים (לפני אישור התכנית ואחריה). לבעלי קרקעות הכלולות בתכנית איחוד וחלוקה, מומלץ לשכור שמאי מקרקעין מטעמם, שילווה את ההליך התכנוני ואת טבלת ההקצאה והאיזון.
נסח רישום מקרקעין
עו"ד רון ברנט, בעל משרד העוסק במקרקעין, ממליץ לפני רכישת קרקע חקלאית, להוציא העתק רישום מלשכת המקרקעין ולבדוק שאין מגבלות כל שהן תכנוניות סטטוטוריות ומשפטיות על הקרקע, כגון הערות אזהרה בגין הפקעות, אתרי עתיקות, הכרזה על שמורות טבע וגנים לאומיים, שעבודים עיקולים וכייוצא בזה.
חשוב לפנות לרשות המקומית או לוועדה המקומית על מנת לשאול אם יש כוונה לפתח בשנים הקרובות את המקרקעין. בנוסף יש לוודא כי המקרקעין אינם כלולים בתוכניות מתאר ארציות המייעדות את האזור מראש לשמורת טבע או נופש. כמו כן, יש לוודא שבסמיכות לקרקע הנרכשת אין גורמים שיכולים לעכב או למנוע את שינוי היעוד, כגון דרכים ראשיות, קווי מתח של חשמל או אזור תעשייה, ועדיף שהקרקע תיכלל בתחום תכנית המתאר של העיר הקרובה לה.
לפנייה לכתב/ת 
