ביקורת על בנק ישראל: "יקשה על רכישת דירה"
ההנחיה שפירסם המפקח על הבנקים, לפיה יוקשחו התנאים לבנקים במתן משכנתאות, מעוררת סערה; לדעת עופר שגיב, מנכ"ל חברת מי טל, ההנחייה תביא "אפילו לקריסה של שוק הנדל"ן בטווח הארוך"; בתחום קבוצות הרכישה מודאגים פחות
הצעת בנק ישראל בטיוטת ההנחיות, ולפיה יוקשחו התנאים לבנקים במתן משכנתאות, תפגע משמעותית בסיכויי הזוגות הצעירים לרכוש דירה בישראל. כך טוען יוסי גורדון, מנכ"ל התאחדות הקבלנים. לפי הטיוטה, הבנקים יידרשו להפרשה נוספת בגין הלוואות לדיור שניתנו ביחס מימון גבוה - של יותר מ-60%. עד היום עמד שיעור המימון הממוצע על כ-70%.
לדבריו, "מי שנדרש להלוואות של 70% מערך הנכס, הם בעיקר הזוגות הצעירים שרוכשים את דירתם הראשונה. במקרים רבים יש בידם יכולת החזר חודשית של המשכנתא, אולם אין באפשרותם לגייס את ההון העצמי הנדרש בגובה של 33% ממחיר הנכס (למעלה מ-300 אלף שקל בהתייחס לדירה ממוצעת בישראל שמחירה כמליון שקל). לכן, מן הראוי היה שהפיתרון יהיה הגבלת ההחזר החודשי של המשכנתה ל-40% מההכנסה הפנויה של בני הזוג, ולא לפי מחיר הדירה".
לטענת גורדון, "הנחיית בנק ישראל תגדיל את חלקם של המשקיעים בנדל"ן על חשבון הזוגות הצעירים". גורדון טוען, כי "בניגוד לארה"ב, שם מונפו הדירות בכ-100% מערך הנכס ואף יותר, הרי שבישראל ההגבלה של 70% בממוצע מערך הנכס מהווה בטוחה מספיקה לבנקים בישראל אשר לאורך שנים מתנהלים בשמרנות בשוק המשכנתאות".
עוד הוסיף גורדון כי בישראל אין כיום בועת נדל"ן. מחירי הדירות נגזרים מהמחסור החמור בדירות חדשות הנובע מפער של שנים בין התחלות הבניה בפועל לבין הביקושים. לדבריו, "כל עוד לא תטופל בעיית השורש של הגדלת מלאי הדירות, מחירי הדירות ומחירי שכ"ד ימשיכו לעלות. אם המדינה רוצה לעזור לזוגות צעירים, יש באפשרותה יכולת להפחית מסים ברכישת דירה ראשונה".
"ההנחיה החדשה תחריף את המצב הקיים"
עופר שגיב, מנכ"ל חברת הבניה מי טל, אומר כי ההנחיה החדשה תחריף את המצב הקיים שבו זוגות צעירים מתקשים לרכוש דירות. "מצד אחד התנאים החדשים שמציבים בפני זוגות צעירים מרחיקים אותם אף יותר מרכישת דירה, ומצד שני הקבלנים לא יוכלו להוריד את מחירי הדיור, וזאת בשל שתי סיבות עיקריות: ייקור הקרקעות והתייקרות משמעותית של תשומות הבנייה בחודשים האחרונים, עד כ-3% יותר. הרווחיות של הקבלנים נשחקת במצב כזה, ולכן לא יכולה להתאפשר ירידת מחירים. אני חושב שבמידה וההנחיה תיושם נגיע כאן למצב של סטגנציה, כלומר קיפאון, ולאורך זמן אפילו לקריסה של שוק הנדל"ן בישראל".
עו"ד יצחק חג'ג', ממארגני קבוצות הרכישה הגדולים בישראל, מעריך כי מדובר בהחלטה שבאופן אוטומטי תשפיע לרעה על שוק הדיור כולו. להערכתו, דווקא שוק קבוצות הרכישה אמור להיפגע פחות מההחלטה היות ובשוק זה גובה המשכנתאות מתוך ערך הדירה נמוך יחסית למשכנתאות שניתנות לרוכשי דירות קבלן.
"משכנתאות בפרויקטים יזמיים רגילים מגיעות כיום לרמות של 85% מערך הדירה. בשוק קבוצות הרכישה הבנקים הקשיחו את התנאים ונותנים משכנתאות בשיעורים נמוכים בכ-10% ויותר ממה שמציעים לנוטלי משכנתא לדירות של יזמים. מכאן שחלק גדול יותר מהכסף מגיע מהון עצמי של המשתתף בקבוצת רכישה ולכן התחום יפגע פחות".
איל ליבוביץ, מנכ"ל משותף בחברת T-I-M העוסקת ביעוץ משכנתאות, אומר כי הנחיית בנק ישראל לפיה נוטלי משכנתאות יצטרכו להגדיל את ההון העצמי ל-40% היא זו שתגרום להתפתחותה של בועה. "משמעות ההנחיה היא שזוגות צעירים שמתקשים כבר היום לרכוש דירה, יתרחקו מאד מהחלום".
בעקבות ההנחיה צופה ליבוביץ שני תסריטים: או שרוכשי דירות יקחו משכנתא יקרה ויכנסו לסיכונים שלא יעמדו בהחזרים, או שלא יקנו דירות ואז מחירי השכירות יעלו וכך מחירי הדירות להשקעה יעלו.
"מדובר במהלך שהוא טוב למשק"
עם זאת, יש הרואים את ההנחייה בחיוב. אבי זיתוני, מנכ"ל חברת א. זיתוני, מעריך כי ייקור הריבית על המשכנתאות אמנם יקשה קצת על הצעירים לרכוש דירה, אך סבור "שמדובר במהלך שהוא טוב למשק".
לדבריו, "המהלך יתרום ליציבות השוק, כי אנשים לא יקפצו מעל הפופיק, אלא ייקחו משכנתא שהם באמת מסוגלים לעמוד בהחזרים שלה. המצב החדש לא יביא להפחתת מחירי הדירות, אבל יביא לכך שרק אנשים מבוססים ובעלי אמצעים ירכשו דירה. 60% מימון מערך הדירה נראה לי סביר בהחלט".
לפנייה לכתב/ת 
