כשהשכן עושה צרות - מה אפשר לעשות?

החיים הדינמיים ומורכבות החיים בבית המשותף מזמנים אירועים, שאם לא היו כואבים לאחד ומשגעים את השני, היו יכולים להוות תסריט לתוכנית בידור מוצלחת. אנו משקיעים את מיטב כספנו ברכישת הדירה בה אנו חיים, אך כל מאמצינו למצוא דירה מיטבית עבורנו, לא יועילו בדרך כלל בבחירת השכנים שלנו.

אבל השכנים שלנו הם בדיוק אלה שיכולים לקבוע האם הבית אותו בחרנו יהיה גן עדן עבורינו, או שמא הייסורים שנעבור עימם יובילו אותנו באמת היישר לעולם הבא.

המחוקק, שהיה ער לכך, קבע את הכללים לפעילות הבית המשותף בפרק מיוחד בחוק המקרקעין ובתקנון המופיע בתוספת לחוק. אולם למרות שבמסגרת זו אפשר למנות או לבחור נציגות הדיירים - הלא היא ועד הבית, שתנהל את ענייני הבית המשותף, הרי שגם אז עלולות להתגלע מחלוקות בין הדיירים לבין עצמם ובינם לבין הוועד.

כך, אפשר למצוא שכן שחושק בנוף שנמצא דווקא בצד ללא החלון בדירתו ומחליט לפתוח חלון - כמובן בקיר החיצוני של הבית, או שכן מהקומה העליונה, שרואה כי הגג לא מנוצל על ידי השכנים ולכן מחליט לרצף אותו ולהפוך אותו ל"מרפסת גן" עבורו. להלן נבחן מה אפשר לעשות במקרה שדיירים בבניין עושים דין לעצמם.

מה לעשות אם אחד הדיירים מסרב לשלם מיסי ועד?

על מנת שענייני הבית המשותף יתנהלו כנדרש והנציגות תדאג להחזקתו התקינה של הבית המשותף, מורה החוק כי בסמכות הנציגות לגבות דמי ועד מהדיירים  מידי חודש, וכי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף ולניהולו.

חיוב הדיירים נעשה לפי יחס שטח רצפת הדירה לעומת שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, אלא אם נקבע בתקנון הבית המשותף שיעור השתתפות אחר.

מאחר שהחובה לשלם מיסי ועד מצויה בחוק - מי שמסרב לשלם אותם מפר הוראה חקוקה וניתן להגיש כנגדו תביעה אזרחית הן בבית משפט השלום והן בפני המפקח על המקרקעין. ניהול התביעה אצל המפקח הוא הליך פשוט ומהיר בדרך כלל, ביחס לניהול התיק בבית משפט רגיל.

פסיקות בעניין קובעות, שגם אם דייר חושב שהטיפול בענייני הבית הוא לא לרוחו - למשל הוא לא מרוצה מהטיפול של הגנן בגינה המשותפת או מכך שהמנקה משאיר כתמים על המדרגות - הוא עדיין חייב לשלם את מיסי הוועד. הדרך הנכונה בה שכן שלא מרוצה מהטיפול בענייני הבית - הוא יכול להלין על התנהלות הוועד במסגרת אסיפת הדיירים ולא בפעולות מחאה שעלולות לפגוע בכל הדיירים.

האם אפשר לחייב דייר להשתתף בתשלום עבור שיפוץ חדר המדרגות או הלובי?

חוק המקרקעין קובע, כי במידה שהשיפוץ הוא עבור "החזקה תקינה" כלומר שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות - נדרשת לכך החלטה של רב הדיירים בבניין. זה לא כולל תשלום עבור תוספות כגון מרפסות או דברים שלא היו קיימים.

במידה שהתקבלה החלטה לבצע שיפוץ מסוג זה - היא מחייבת את כולם, לרבות אלו שהתנגדו. אם הדייר ממשיך מסרב וללא כל נימוק סביר - מומליץ לפנות למפקח על המקרקעין.

מה לעשות עם דייר שמחליט לפתוח חלון נוסף בקיר המשותף?

החוק אוסר לבצע שינויים בידרה שעשויים לפגוע בצורה כל שהיא ברכוש המשותף. כך נקבע, כי "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים, הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשוים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות...".

יתרה מכך, בעבר נפסק, כי התקנת מזגן על הקיר החיצוני מהווה פגיעה ברכוש הציבורי, שמצריכה את אישור האסיפה הכללית של הדיירים (בע"א 93/84 שלמה קדמי ואח' נ' יערי קווין ואח').

סעיף אחר בחוק עוסק באיסור פגיעה ברכוש הפרטי של השכנים. סעיף זה מורה כי: "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת, או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה את הסכמת בעל הדירה האחרת".

בהקשר לכך פסק בעבר בית המשפט המחוזי בתל אביב, כי פגיעה בדירה אינה צריכה להיות דווקא פגיעה פיסית, ודי במעשה שיש בו להשליך על איכות החיים של המשתמש בדירה. כך למשל, פתיחת חנות, מרפאה או משרד באחת מקומות הבית המשותף.

בשורה התחתונה, הפתרון לכל המחלוקות האלה ולבעיות רבות אחרות שעשויות להתעורר בחיים בבית המשותף, הוא הידברות ודו שיח בין השכנים מלכתחילה, גם אם במסגרת האסיפה הכללית. פתרון אחר למחלוקת בין השכנים, הוא הגשת תובענה למפקח על המקרקעין, הנמצא בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) באזור בו נמצא הבית המשותף.

הכותב הוא שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד