רוכש דירה? אל תתבלבל בין הטאבו לתב"ע

הז'רגון המקצועי הנדלני כולל מושגים רבים ומבלבלים. כך למשל המושגים טאבו ותב"ע, שמצלצלים דומה אך מאוד שונים זה מזה. רבים וטובים שוגים באבחנה בין השניים, ורק לאחרונה נתקלנו בשופט בית משפט מחוזי, שבחר לאיית במסגרת החלטה שיפוטית "טב"ע". גם אם נניח שמדובר בטעות הקלדה, בואו נעשה קצת סדר בבלגן. נתחיל מביאור המושגים:

טאבו – בשמו המקצועי, לשכת רשם המקרקעין. מדובר באגף במשרד המשפטים שבו מתנהלים ספרי המקרקעין ("ספרי האחוזה" בשמם ההיסטורי), בהם מבוצע הרישום. יש מספר ספרים או "פנקסים", והבולטים שבהם הם פנקס הזכויות ופנקס הבתים המשותפים.

כיום ניתן להזמין גם באמצעות האינטרנט את הדף הרלבנטי מתוך הפנקס המכונה "נסח רישום", זאת בהינתן מספר הגוש והחלקה של הנכס - דירה, בניין או חלקת אדמה. בנסח הרישום ניתן לראות את הזכויות בנכס: מי הבעלים, מי החוכר, האם הנכס ממושכן, והאם נרשמה הערת אזהרה לטובת מישהו או שמא הוטל עיקול על הזכויות בנכס.

ניתן לעיתים לראות הערות מסוגים שונים כגון הערות על הפקעות, על חריגות בנייה, על הימצאות עתיקות, על ייעוד מיוחד ועוד. ככלל, מנסח הטאבו ניתן ללמוד הרבה על הזכויות המשפטיות בנכס.

תב"ע - ראשי תיבות של "תכנית בניין עיר". מדובר במושג ממשפחת דיני התכנון והבנייה שחוסים תחת כנפיו של משרד הפנים וועדות התכנון השונות. התב"ע, שמהווה מסמך סטטוטורי בדומה לחוק או תקנה, חלה על חטיבת קרקע, החל מתב"ע נקודתית למגרש בודד ועד לתב"ע החלה על עיר שלמה.

התב"ע עשויה לקבוע הוראות בדבר אפשרויות הבנייה המותרת בקרקע (אחוזי בנייה, מספר קומות, מרתפים, מעליות וכדומה), וכן הייעוד המותר בה - חקלאות, מגורים, מסחר, שמורת טבע וכדומה.

יש תב"עות העוסקות במכלול אפשרויות השימוש בקרקע ויש העוסקות בנושאים ספציפיים כגון תב"ע לנושא שימור מבנים, בריכות שחיה, מרתפים, גגות, או תחנות דלק. כמובן שעל מגרש אחד עשויות לחול מספר תב"עות ותמיד יש לבחון מה היחסים ביניהן.

חלקה לעומת מגרש

יחידת קרקע בעולם הטאבו מכונה "חלקה", בעוד שיחידת קרקע בעולם התב"ע מכונה "מגרש", ולא תמיד קיימת התאמה בין השניים.

כך למשל, לעתים רבות חלה תב"ע על חטיבה גדולה של קרקע בת מאות דונמים המחלקת אותה למגרשי בנייה וקובעת הוראות בדבר קיבולת הבנייה, ייעוד בכל מגרש ותנאים למתן היתר בנייה. לם כאשר בודקים בטאבו עשויים לגלות, שהשטח כולו בן עשרות או מאות דונמים, רשום עדיין כחלקת רישום אחת וטרם חולק לחלקות (כלומר, טרם בוצעה "פרצלציה").

על אף זאת, יש נקודות השקה בין עולם הטאבו ועולם התב"ע. כך למשל, כאשר מאושרת תב"ע מסוג תכנית איחוד וחלוקה הכוללת טבלת הקצאות - התכנית עצמה קובעת הוראות לפיהן יש לשבץ מחדש את בעלי הזכויות בקרקע המקורית במסגרת התכנון החדש. במקרה כזה, התב"ע חורגת מהעיסוק בדיני תכנון ובנייה וקובעת הוראות קנייניות.

מקרה נוסף הוא של פרסום הוראות מגבילות מכוח תב"ע, ישר בתוך נסח הרישום בטאבו. כך למשל קרה לאחרונה, כאשר בעלי נכסים שהוגדרו לשימור, גילו שנסח הטאבו של ביתם "הוכתם" בהערה בדבר סימון הבית כבית לשימור. 

עולם התב"ע מקדים בדרך כלל את עולם הטאבו. כך למשל, כאשר תב"ע קובעת מגרשי בנייה בשטח מסויים המוגדר בטאבו עדיין כחלקת רישום אחת, עשויות לחלוף לעיתים מספר שנים עד שתירשם בטאבו תכנית לצרכי רישום (תצ"ר).  רק כאשר היא תירשם בטאבו, יודבק הפער בין שני העולמות וכל מגרש תב"ע יקבל מספר חלקה.

וטיפ חשוב לסיום: חלק מעורכי הדין שמייצגים קונה בעסקת מכר, מוסיפים סעיף בחוזה לפיו הקונה מצהיר כי עורך דינו ערך עבורו בדיקות רק בהיבט הקנייני (טאבו) ולא בהיבט התכנוני (תב"ע) וכי הוא מתחייב שלא יהיו לו טענות בעניין. מומלץ לנקוט משנה זהירות ולא לוותר על בחינת כל ההיבטים של הנכס בטרם התקשרות בהסכם מכר.